租期未满房东频繁带人看房，租客有权拒绝吗？

漫画/高岳

生活在上海市的祝女士, 近来遭遇了一件令人烦恼的事情。她向《法治日报》记者倾诉, 自己先前始终依照约定按时交付租金, 并且正常居住在该处, 然而租赁期限尚未届满之时, 房东却以“提前招租”作为理由, 要求她配合前来查看房屋的中介以及看房人。由于担忧对方会克扣押金, 祝女士最终只能选择妥协。

有这样一个问题, “租期还没到结束的时候, 租客有没有那种法定的义务得无条件去配合进行看房呢? ”针对于此, 祝女士心里感到很困惑。

近日, 《法治日报》记者经调查了解到, 房屋租赁期内, 一些不合理的看房要求令不少租客颇为头疼, 房东借口招租或者卖房, 老是要求租客配合看房, 既侵犯了租客的个人隐私与安全, 又影响了租客的正常生活, 部分租客因拒绝配合看房, 还被威胁扣除押金, 而且一些租房合同里, 还设置了像“到期前1个月需配合中介带新租客看房”这样的类似条款。

难妥协的看房要求

江苏省苏州市住着一位王女士, 她之前和另外一名作为室友的女性, 共同租下了一套房屋, 这套房屋每月的租金是2500元, 而她们签订的合同在今年4月30日那日到期了。

4月中旬的时候, 租期快要接近尾声了, 王女士跟室友还有房东去进行沟通, 确定了不会再续租了, 房东称要跟中介联系来寻找新的租客。王女士和室友同意了从4月20日开始配合房东以及中介带人来上门看房, 因为出于安全这个方面的考虑, 两人专门跟房东协商, 期望新租客看房时能够提前通知, 尽可能不要在晚上6点之后上门看房。然则, 房东把两人的要求给拒绝了。

王女士表示, 自从4月20日过后, 她跟室友的生活, 因为那种毫无规律的看房安排, 完全给弄乱了。在短短几天当中, 可以看到房屋多次迎来那些看房的人, 每一天最少能够“接待”三波访客, 更让她们心里觉得不安的是, 在晚上7点以后, 还是会时不时有陌生的异性中介过来要求看房。

王女士说, 房东很少提前告知她们, 多数情形是中介已到家门口了, 房东才打电话通知开门, 不止这样, 此前还多次要求在外办事的她们马上回家配合看房, 房东还曾提出要求, 出行时把大门钥匙放在门口, 王女士无奈讲, 居家安全是她们的基本权益, 钥匙放门口实在不安全, 再三思考后, 她和室友拒绝了这一要求。

4月23日, 双方的矛盾出现并爆发。当天此状况被招致触发, 王女士因为出去操持属于私人事务的事情, 室友同样是由于出去处理个人私事方面的情况, 于是均都没能及时去接听房东打过来的电话。而前来查看房屋情况的中介, 鉴于这种状况所以没有办法进入屋内。这样的情形致使房东心里产生了非常强烈的不满情绪, 进而开始对着王女士以及室友展开指责, 并且还有辱骂的行为。王女士表述称, 房东居然还把租房时所交的押金用作要挟手段, 声称她们必须要在没有任何条件限制的状况下, 随时做好配合看房的准备；要是她们不服从这样的安排, 房东便会拒绝把押金退还给她们。

王女士称, 租赁合同里从来都没规定租客得无条件地不限时间地配合看房, 她跟室友已然尽力积极配合还再三退让了。记者得知, 从房屋到期到现今已经有一个多月时长了, 这个房东不但没退还押金, 还把王女士跟室友的联系方式拉黑了。当下, 二人已准备好向法院起诉。

不能以扣押金要挟

除去那种, 以招租为理由, 强制租客去配合看房那般情况之外, 租赁时期以内, 因为房东售房从而引发的带看纠纷, 同样是有案例能够追寻的。

此前, 在广东省佛山市禅城区人民法院对于一起案件的审理情况表明, 有房东孙某, 因在租期尚未届满之时, 制定出售房屋的计划, 在提出要租客刘某进行配合以拍摄房屋全景视频同时, 还试图让中介等能够随时上门进来去看房等诉求, 此等行为遭到了刘某的明确拒绝, 之后孙某就把刘某告到了法院, 其请求法院给出判令, 要求刘某无条件地配合自己去看房。法院在审理之后认为, 在租赁包含的期限之内, 房屋所具有的那种合法占有以及使用的权利归属是租客的, 房东尽管是享有相应房屋所有权的, 然而却不可以擅自去侵害租客的居住安宁以及隐私方面权益, 最后法院做出判决表示驳回孙某所提出和包含之全部的诉讼请求。

此外, 有这样一个情况, 在陕西省西安市新城区当地, 人民法院对此的处理办法为明确宣布案例所示情况, 有一名租客, 其签了份《房屋租赁合同》, 这份合同跟中介签的, 内注明一点, 条件如下, 若不续签这份合同, 那么租客得在合同终止前一个月配合中介去看房。后续呢, 这个租赁合同规定的租期到了, 中介以租客不配合看房等理由拒绝把押金退还, 如此一来, 双方就这事通过法律途径解决, 到法庭上对峙辩论。对于此情况, 法院判定结果为, 中介表明的租客不配合看房所以不退押金这个意见是不成立的, 最后做出判决之举, 判决该中介退还一部分押金。

记者把北京、上海、河北等地住建部门公布的住房租赁合同示范文本予以梳理, 又把这些地方市场监管部门公布的住房租赁合同示范文本予以梳理, 之后发现, 各地示范文本都没有作出“租客必须配合中介带看”这样的强制性规定。

华东政法大学投资与建设法治研究院的执行院长是杨勤法, 有人向他介绍道；就民法的角度来进行分析；一些租赁合同之中出现了特别的条款；是由中介或者是房东单方预先就做好拟定；不是和租客进行协商之后确定的“必须配合带看”条款；这样的情况是由民法典所规定的“格式条款”。

杨勤法称, 民法典规定, 提供格式条款的一方应依循公平原则以确定当事人彼此间的权利与义务, 若提供格式条款的一方不合理限定对方主要权利、排除对方主要权利, 那么该格式条款无效。像“必须配合带看房, 否则视为违约”这般的条款, 实际上剥夺了租客对于租赁房屋的自主使用权, 将本应由房东或者中介自行承担的空置期损失转至租客身上, 不合理约束了租客的主要权利, 属于霸王条款。

他作进一步表示, 要是租客因为拒绝带看而遭遇租房押金被扣除的情况, 那么中介或者房东极有可能涉嫌违法。他解释称, 住房租赁合同里, 押金所起的作用是用来抵扣租客拖欠未缴的租金, 或者当租客由于保管欠妥、使用不妥致使房屋以及附属设施出现非正常损坏的时候, 用于赔付出租人在这方面所遭受的实际损失, 它绝不能被当作“不配合看房”的一种惩罚手段。他还解释, 《住房租赁条例》有着清清楚楚的规定, 出租人收取押金的话, 应当在住房租赁合同当中对押金的数额, 返还的时间以及扣减押金的具体情形等相关事项作出约定。在住房租赁合同所约定的情形之外, 出租人要是没有正当理由, 就不可以去扣减押金。要是出租人以“不配合看房”这个理由来扣减押金, 这种情况是不符合那些法定的扣减条件的, 同时也不符合约定的扣减条件。

保障租客居住权益

受访专家于采访期间称, 进行带看的相关事宜, 得经由租赁双方达成平等且自愿的协商进而予以确定, 并非是仅凭房东或者中介一方强行施加的。一些房东或者中介开展未经同意就强行上门, 并且频繁进行带看的行为, 实际上是侵犯了租客所拥有的居住安宁权以及隐私权。

杨勤法表明, 租客之居住安宁权, 以及隐私权, 乃是民法典明确予以保障的权利, 未经租客同意便强行上门, 且频繁进行带看, 如此行径影响租客对于房屋的正常使用以及居住, 实际上已然侵犯了其居住安宁权以及隐私权。

他拿此前在福建省莆田市出现的一则案件来做例子, 说有房东打算售卖房屋, 就把门锁密码告知给中介。并且在没有经过租客同意之时, 指示中介多次领着人进入房屋看房。而后租客选择退租, 双方对于解除租赁合同以及返还押金等之类事项产生了纠纷。法院判定, 房东跟中介的行为极大地影响了租客对于房屋的占有使用, 侵扰到了租客的住宅安宁, 构成了对适租义务的违反, 还致使租赁合同的目的没法达成, 最终下达判决解除合同, 房东退还押金。

“这一案例显示出, 出租人若无其事地进入已然出租出去的房屋, 不但侵害了租客的合法权益, 而且还有可能要去承担违约责任这样子的情况, 甚至会面临解除合同这种法律后果。” 杨勤法讲道。

北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜称, 对于租赁期内房东出售房屋要求带看的情形, 依据“买卖不破租赁原则”, 房屋所有权出现变动, 这并不影响原租赁合同法律效力, 新房东应持续履行租赁合同义务。

孟丽娜表明, 要是房东由于处分房屋而需要带领他人查看, 同样是应该预先跟租客进行沟通商议, 按照不干扰租客正常生活的准则, 确定好看房的时段以及频次；房东可以通过交涉选择用合理补偿等办法, 来换取租客予以配合；租客则应当在平等且自愿的基础之上适度地协助进行带看, 以此来平衡房东对于房屋的处分权利以及租客的合法居住权益。要是碰到不合理的配合看房的要求, 租客应当留存聊天记录等能够证明的材料, 确定对方侵权的事实；要是遭受到骚扰, 能够直接报警。除此以外, 租客具备向专门的相关行政主管部门去举报刻意恶意实行扣除押金行为的权利, 或者能够提起动用民事法律诉讼的行动, 进而要求把被扣除的押金返还回来并且针对承受的损失予以赔付等等。

据杨勤法所见, 因带看而致使纠纷产生, 此事体现出当下住房租赁方面的市场规则, 还是存在着有待去加以完善的状况。

杨勤法表示, 应全力落实《住房租赁条例》的备案和监管机制, 在此基础上, 不妨推行合同示范文本, 在里面增添看房条款的专项规定。住建部门在推行住房租赁合同示范文本时, 能够思量增添“看房条款”, 清晰约定租赁期内是不是准许看房以及看房的时间、频次、提前通知期限等具体行使方式。

杨勤法说, 还能够施展典型案例的指引功能, 当下已经存在不少法院给出了具备示范意义的裁定, 能够强化对这些案例的宣扬, 提升各方面的法律认知, 致使广大租客知悉自身的权益知晓, 也使得房东以及中介明白相关的违法行径以及法律后果。