房东卖房后新房东赶人？租客守住这3点可继续住

首先, 房东没经过你进行同意的情况下, 把房子给卖出去了, 然后, 新房东要求你得搬走, 这个时候, 先别去把焦点放置在“我同不同意卖房”这件事情上面, 真正对于租约有着影响的, 是“买卖不破租赁”这个规定呢: 按照《民法典》里面关于租赁合同的规则, 租客在租期之内已经占有并且使用房屋的, 房屋所有权出现变动一般来说是不会对原租赁合同效力产生影响。

这个结论, 当下是需要放置到《住房租赁条例》的背景之下来看待的, 住房租赁, 更为着重合同履行以及交易秩序；新建房东, 是不可以仅仅凭借“房子当前归属我”这样的一句话语, 就直接否定掉你原先所签订的租约的。

可是租客得守住这样三个前置条件, 租约在过户之前就已然成立, 租赁关系是真实存在的, 你已经入住占有或者有备案之类的证据, 要是只有纸面合同, 没有付款行为, 没有交房情况, 没有实际使用的痕迹, 在争议当中就会弱许多。

山东法院所公开的案例当中, 存在着一个极为典型的教训, 租客宣称自己是被迫搬离的, 然而却不存在证据能够证实原房东有要求其腾退的情况, 同时也不存在证据可以证明新房东拒收租金, 并且拒绝继续履行租赁关系, 相关的违约主张并未获得支持, 输点并非在于“房子卖了”, 而是在于被赶走这件事情没有被证据固定下来。

所以, 当新房东来要求你搬走的时候, 你需要留存的并非是情绪方面的记录, 而是能够与事实相契合的材料。其中包括, 原租赁合同, 它能够证明租期以及租金的情况；转账记录和收据, 它们可以证明你是按照约定支付了款项；入住照片、水电燃气缴费记录、物业缴费记录以及门禁记录, 这些都能够证明你实际占有该房屋；聊天记录或者书面通知, 其作用是证明对方是否明确地要求你搬离, 是否拒收租金, 或者是否拒绝继续履行约定。

存在一个容易出现误判的要点, 即房东售卖房屋时没有向你进行通知, 这并不意味着你能够直接去推翻买卖合同, 依据《民法典》的处理逻辑, 这种情况通常是落在承租人优先购买权方面 , 当符合相应条件时会考虑另外去主张损害赔偿, 而是否能够得到支持、支持的程度如何, 要看证据以及法院所作的认定。

以上海公开规则作例子, 地方规则会更细致, 在租赁期间要是出现买卖、赠与、继承这些涉及所有权转移的情况, 那么新的房屋所有权人就得继续去履行原本的租赁合同, 要是出售通知没有相关约定, 出租人最少得提前3个月去通知承租人, 当承租人收到通知之后, 在15日之内要是不明确表明购买, 那就视作放弃, 如果是委托拍卖的情形, 就应该提前5日通知。

在实际操作当中, 首先要给原来的房东以及新的房东发送这样一份书面说明, 这份书面说明要清晰地罗列清楚合同的期限, 还要明确已经支付过的款项, 并且要表明入住的实际情况, 向他们提出继续履行合同的要求给予书面处理意见, 倘若对方一直拒绝进行沟通的话, 涉及租赁方面管理问题的可以通过相关渠道去进行反映, 要是事情核心集中在合同履行以及违约责任这方面的, 那就再去考虑人民调解或者小额诉讼, 同时要把前面那一组证据全部带上。