出租出售房产遇抵押，租客权益如何保障？

司法实践期间, 抵押权跟租赁权权利顺位方面的争议频繁发生, 好多承租人依照“买卖不破租赁”原则提出执行异议, 拒绝去配合房屋腾空交付。抵押权以及租赁权怎样做好协调呢? 近日, 福建省福州市台江区人民法院审结了一起涉及抵押权与租赁权冲突的执行异议的案件。

在 2022 年 10 月这个时间段内, 高某向某处银行去申请贷款, 将他名下的一处房产提供出来用以抵押, 并且办理了相应的登记手续。因为高某没有能够按照约定的期限去归还贷款, 所以银行向台江法院提起了诉讼。经过整个过程的审理之后, 法院作出判决, 要求高某偿还借款本金以及利息加起来总共 88 万余元, 并且确认银行对于该抵押房产进行折价、拍卖或者变卖之后所获得的价款拥有优先受偿的权利。由于高某没有及时履行还款的义务, 所以这个案件进入到了强制执行的程序之中。

台江法院按照法律规定对房屋进行查封之后, 案外人刘某提出了执行异议, 声称自己是抵押房产的承租人, 在2023年4月的时候和高某签订了《福州市房屋租赁合同》, 并且向房管部门办理了房屋租赁登记备案证明, 约定是高某把房产租赁给自己, 租赁的期限是12年, 案外人刘某依照约定向高某一次性支付了10万元的租金, 而且在签订合同之后就投入资金进行装修, 并且居住到现在。刘某宣称, 其在签订合同之际, 并不知晓那房产已然办理了抵押登记, 而后向台江法院提出了相关异议请求, 比如中止执行, 又比如在租赁期届满之前, 不向受让人移交占有该房产。

台江法院经过审查得出这样的看法, 《中华人民共和国民法典》第四百零五条所规定的“抵押不破租赁”的适用存在法定限制, 其关键之处在于权利设置的先后顺序, 在抵押权设立之前假如抵押财产已经出租并且转移了占有, 那么租赁关系不会受到抵押权的影响；相反的情况是, 租赁关系不可以对抗在先设立的抵押权。

在本案当中, 高某名下房产的抵押进行登记的手续是合法且有效的, 抵押权设立的时间比租赁合同订立的时间要早, 在抵押权设立之后抵押财产才进行出租, 这种情况下登记的租赁关系不能够与已登记的抵押权相对抗因而排除执行等异议主张, 刘某是基于抵押权登记之后才设立的租赁关系而提出的, 其不能对抗法院针对抵押房产的执行行为, 所以就驳回了他的异议请求。

终于, 涉及案件的房产借助司法拍卖达成交易, 新的买受人获取了房产的所有权, 同时刘某也在规定的期限之内完成了腾退。

法官说法

在实践当中, 先抵押过后再出租的案例是屡见不鲜的情形, 尽管在这般状况下租赁权是不能够对抗抵押权的, 然而要是出租人在进行出租的时候没有如实去告知承租人房产抵押的这样的情况, 进而造成属于善意的承租人承受了损失的, 那么承租人仍然是可以另外提起诉讼要求出租人返还剩余租金、赔偿损失等违约责任的。于此特别告知广大民众, 其一, 在租房前一定要仔细核查房屋产权信息, 要确认房屋有没有办理抵押登记, 需充分知晓房屋存在的风险, 谨慎地签订租房合同；其二, 要是承租的房产进入司法拍卖流程, 应当配合法院的执行工作, 依照法院要求及时腾退房屋, 要是有异议能够依法和法院取得沟通；其三, 要妥善保管租赁合同、租金转账凭证这些证据材料, 用以在产生租赁纠纷时有效保障自身合法权益。