出租出售遇上虚假租赁，法院如何破解执行难题？

娄亚龙 倪程辉

现实情况里, 在牵涉不动产司法处置这一事域当中, 有着一项名为“买卖不破租赁”的原则, 其目的在于对真实承租人的合法权益予以保护。可是呢, 此一制度常常无奈地被被执行人以及案外人加以利用, 利用的方式多种多样, 比如说他们会选择隐瞒既已存在的租赁情况, 又或者是虚构出长期的租约, 甚至还会倒签租赁期限这么个行为, 去伪造支付凭证如此种种, 就是为了制造出一种“租赁在先”的虚假表象, 其意图在于阻碍执行的顺利进行, 拖延交付的进程, 从而对执行效率进行制约, 挑战司法所拥有的权威性, 现在这种情况极其迫切地亟待引起重视, 并且需要加以系统的规制。

一、虚假租赁的主要表现形态与实践困境

（一）隐瞒在先租赁，事后主张权利

一些被执行的人, 为了能够获取高额度的贷款, 或者是顺利地办理抵押, 在设立抵押这个行为的时候, 故意把抵押物上已经存在的租赁关系给隐瞒起来, 甚至还出具没有租赁负担的书面声明, 以此来营造出“优质产权”的那种假象。在实际的事务当中, 存在不少这样的情况, 抵押物在申请贷款的时候就已经签订了长期的租约, 并且收取了大额的预付租金, 但是被执行人通过配合现场勘查制造出“空置”状态等这样的方式, 成功地完成了抵押登记。等到进入强制执行的程序之后, 承租人再去主张租赁权, 这就致使法院很难去涤除租赁负担, 明显地压低了财产处置的价值, 延缓了变现的进程。

（二）假借租赁担保，实以租金抵债

那些被执行的人与案外人（其中有很多是民间借贷的出借人）所签订的租赁合同里, 常常是租期历时较久长长长长, 而约定的租金要么太过超高搞到离谱, 要么极度过低低到离谱, 并且租金还是一次性就全部付清的, 其实际所要达成的目的是通过租赁这种形式, 去为债务的履行提供一种并非典型样式的担保。所说的那个“租金”, 常常是直接就用来冲抵借款的本金以及利息的。双方呀, 要么根本没有实际地移交并且占有, 要么虽然有移交但是把这个东西又转租给需要的人从中谋取利益。等进入到执行阶段以后, 案外人依靠形式上完全完备周全的合同以及有过短暂占有这个事实, 把签订这个合同的时间以刻意弄虚作假的方式故意倒签安置到抵押或者查封的时间之前, 随后援引那个“买卖就不会打破租赁”的规则要求带着租赁的状态去进行拍卖, 进而使得抵押权没办法充分地得以施展和实现。

（三）恶意串通租赁，倒签日期对抗

实际之中, 有部分标的物确实是存在着租赁情况的, 然而合同实际签订的时间却是在法院查封或者抵押设立之后, 当事人借助倒签日期、篡改证据这类方式去伪造“租赁在先”这一事实。与此同时, 也存在着部分标的物根本就未曾出租过, 被执行人与案外人恶意进行串通, 从无到有地伪造整套的租赁文件, 其中涵盖租赁合同、租金收付记录、水电物业缴费凭证等, 甚至是去办理虚假的租赁备案登记, 营造出虚假的占有状态, 妄图以此来阻却法院展开执行。

二、规制虚假租赁的路径建议

（一）构建穿透式租赁审查机制

在执行审查这个过程当中, 人民法院需要把租赁合同签订的时间跟抵押、查封等这些关键节点的先后顺序当作审查的核心要点。对于那些主张“租赁在先”的情况, 必须要结合租期的长短、租金的金额、支付的方式以及市场交易的惯例去进行综合判断。要是租金明显呈现出畸高或者畸低的状况, 还有比如是一次性付清全款这种情况的, 尤其是仅仅是以大额现金支付并且还缺乏银行流水等有效佐证的, 那么就应该持有高度审慎的态度。在必要的时候, 法院能够依据职权或者依据申请来启动文书形成时间、墨迹新旧等方面的司法鉴定, 用以确保证据链条能够闭合, 结论能够排除合理怀疑。

（二）强化不动产占有状态的实质核查

施行审查期间, 人民法院无法仅仅依照书面合同或者当事人自认来认定“占有”, 而是应当结合对物业公司、社区居委会以及周边住户的走访情况, 着重回溯抵押设立或者被查封之前的真实使用状况。要是相关费用长期由被执行人支付, 或者不动产在被查封之后才显现出生活迹象, 甚至存在“突击入住”“临时布置”等异常行为, 那就应当高度警惕虚假租赁存在的可能性。

（三）建立关联主体与资金流向联动排查机制

虚假租赁常常出现于关系较为密切主体之间, 要着重去核查承租人和被执行人是不是存在亲属关系、朋友之类关系、关联企业关系、业务合作关系或者既有债权债务关系等特殊关系, 特别要警惕用那些像是 “代持” “借名” 等形式去掩盖真实意图的安排。在资金审查这一方面, 必须着重留意款项会不会在短时间内回流到承租人或者其关联方账户, 是不是直接用来清偿双方已经存在的债务, 又或者是不是从长期资金往来里截取某一笔转账当作租金。

（四）明晰异议审查程序与权利救济路径

判定“是否带租拍卖”, 这既和承租人权益相关, 又会直接影响债权实现效果, 所以必须依照法律来区分处置方式以及救济途径。对于那种带租拍卖对抵押权实现以及后续交付不存在实质性阻碍的情况, 能够在保障程序具备正当性的前提下按照实际情况进行拍卖, 以此来防止因个别短期租赁而过度拖延整体执行进程。要是抵押权设立或者法院查封处于在先状态, 那么人民法院应当消除租赁, 承租人因为租赁关系所提出的异议, 实际上是对执行行为的异议, 其救济途径是通过执行异议以及上一级法院执行复议予以解决。假使租赁合同确实是在抵押、查封之前成立的, 并且承租人已于该时间节点之前实际占有了不动产, 那么人民法院应当带着租赁关系进行拍卖, 相关权利人所提出的异议, 实际上就是对于执行标的的实体权利方面的争议, 其所具有的救济途径是通过执行异议和案外人异议之诉予以解决, 是由审判程序针对租赁的真实性、成立时间以及占有状态这些核心事实展开实质审查的。

（作者单位：浙江省湖州市吴兴区人民法院）