以“租赁合同”之名，行“买卖合同”之实者（以下简称“租售混同合同”），这个合同的本质呀，那就是当事人借着“租赁合同”的名义，去掩盖“买卖合同”的实际情况，它属于《民法典》第146条所规定的那种“通谋虚伪表示”（虚假意思表示）和“隐藏行为”（真实意思表示）的组合。要甄别这样的合同呢，就得穿透“租赁”的外观，深入探究当事人真实的交易目的以及权利义务的实质，而这里面关键中的关键，在于区分“租赁合同”和“买卖合同”两者本质上的差异。于下，将《民法典》以及司法实践予以结合，自法律所依托凭据、辨别区分要素、实际操作运用规则、显著典型案例这四项层面，展开系统性剖析解读：
一、核心法律依据：通谋虚伪表示与隐藏行为
《民法典》第146条是甄别“名为租赁实为买卖”的直接依据：
此外，需结合租赁合同与买卖合同的法定定义区分：
二、甄别核心要素：六大维度穿透“租赁”外观
判断合同性质，需要综合以下这些要素，要是多数要素所指向的是“转移所有权”，那么就有可能会被认定成“名为租赁实为买卖” 。
1. 合同目的：是不是围绕着“取得所有权”展开核心要点 ？ 2. 标的物流转方式：有没有约定“所有权转移”相关内容 ？ 3. 价款性质与支付方式：究竟算作“购房款”还是“租金” ？ 4. 租赁期限：有没有突破法定的上限情形或者存在显失公平状况 ？ 5. 风险承担：是不是由买受人（承租人）承担着“所有权风险” ？ 6. 当事人行为：实际履行的到底是“买卖”行为而非“租赁”行为 ？ 三、实务认定规则与特殊情形 1. “以租代售”的常见模式以及如何进行辨别区分 ？
模式
表现形式
甄别要点
长期租赁+到期过户
租赁期20年以上，约定到期支付“名义款”后过户
租赁期超20年部分无效，“名义款”实为购房款尾款
分期支付“租金”
“租金”总额≈房价，分期支付（如10年付完）
“租金”实为分期购房款，符合买卖合同特征
售后回租伪装
出卖人将房屋“卖”给买受人，再“租回”长期使用
无真实回租需求，买受人支付“购房款”后实际占有房屋
2. 与“融资租赁合同”的区分
用以融资的租赁合同，也就是《民法典》第735条所规定的那种合同，它属于合法的非典型合同，其中同时具备“融资”以及“融物”这两种属性，而它与那种被称作“名为租赁实为买卖”的情况核心区别在于：
3. 法律后果：无效跟有效的界限，四、典型案例，参考案例1：名称是租赁实际为分期付款买卖（支持依照买卖合同来处理） 。
案件情况是，甲跟乙签订了《房屋租赁合同》，其中约定了租赁期限为20年，总的租金是120万元，并且这120万元是分10年进行支付的，在租赁期满之后，乙支付10万元的“过户费”就能够取得房屋的所有权，然而在乙支付了80万元之后，甲却拒绝办理过户。
判决结果是，法院经过考量后觉得，那份合同尽管名义上叫做租赁，然而当中的“租金”总体数额远远超过了市场租金所具有的标准，并且还约定了“到期过户”这种情况，实际上它就是一份分期付款的买卖合同。其“租赁期设定为 20 年”这一约定是具备合法有效性的（因为并未超出规定上限），剩余的 40 万元“租金”应该依据买卖合同持续履行下去，甲方面需要配合进行过户。
案例2：名为租赁实为规避限购（认定合同无效）
案件情况是，丙这个人并非本地户籍，因为遭遇限购而没办法购买房屋，于是丙和丁签订了一份《房屋租赁合同》，这份合同当中约定，租赁的期限是三十年，总的租金是两百万，并且支付方式是一次性支付，同时还约定丙能够永久居住，而且还可以进行装修，之后丙提起诉讼，要求办理过户手续 。
法院作出判决，法院觉得，双方凭借“长期租赁”这种方式来规避限购政策，这属于“通谋虚伪表示”，所以租赁合同是无效的；而隐藏的买卖合同因为违反了“限购”强制性规定（公序良俗），同样也是无效的。丙能够要求丁把200万元租金返还回来并且要赔偿装修方面造成的损失。
结论
判断“名为租赁合同实为买卖”这种状况的核心要点在于，穿透“租赁”的外在表现形式，去探寻当事人实际的意思表达，重点要看合同目的是不是“转移所有权”，价款是不是“购房款”，期限是否恰当合理，风险是不是由买受人来承担。在实际操作中，需要结合《民法典》第146条（通谋虚伪表示）以及买卖合同和租赁合同各自的特点进行综合判定：
简单来讲，“租”呈现出的是一种表象，而“卖”才是其中潜藏的实质，以围绕“所有权转移”作为核心点，进而辅助加上价款、期限、履行行为等用以证明的依据，如此一来，便能够剥开那层“名为租赁实为买卖”所构成的表象层面的东西。
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