租房避坑指南：警惕蘑菇房、甲醛房和二房东陷阱
法治在线, 要警惕那种所谓的“蘑菇房”, 还有甲醛房, 以及二房东设下的陷阱, 租房旺季的避坑指南来喽→。
每年6月到8月期间, 是租房的高峰期所在。不少租客在看房的时候, 觉得房子符合自己内心的心意, 然而租到手之后, 却发现实际情况“货不对板”。有的房子发霉的程度十分严重, 甚至于长出了蘑菇；有的租到了刚装修完毕的新房, 甲醛超标情况严重。遇到这类问题应该怎样去维权? 法院又会做出怎样的判决? 我们来看记者的相关报道。
看房看不出问题
入住即踩坑 租赁纠纷频发
余先生经由某物业公司给予的介绍, 他跟妻子瞅中了该公司所托管的一套快要退租的两居室。彼时该房子里住着上一家租客, 家具堆满, 他们仅作了简单查看, 夫妻二人对房子户型以及整体装修风格皆甚为满意, 就在当天他们跟物业公司订立了租赁合同, 商定月租金为6675元, 服务费是1602元每季度, 且依照“押一付三”的要求缴付了押金和首期租金。然而, 当他去收房之际却傻眼了, 发觉室内异味极其严重, 墙面还存有脱落、霉变等状况。
余先生所委托的诉讼代理人李玲玉, 管家看过之后, 将壁纸撕下来, 发觉墙皮已然有大量渗水情况呈现, 且布满了大量霉菌。
味道刺鼻难闻, 墙体出现大面积发霉状况, 还有渗水现象, 甚至都长出蘑菇来了, 这使得余先生相当无奈。他向着物业公司的管家提出, 要针对房子开展一些修缮工作, 并且把起租的日子适当往后延迟, 然而在沟通期间管家老是说要去联系房东, 从报修开始一直到墙面修缮完毕, 前前后后耗费了12天时间。在修缮过程之中, 鉴于物业公司一直不提供所需要的墙漆, 余先生自己还花费了1300元去进行购买。
原告所委托的进行诉讼代理之人挛玲玉称, 在卫生间被拆除的这段时期之内, 房子处于无法供人居住的状态, 这无法满足当事人最基本的生理方面的需求, 而被告当时表示卫生间并不会对居住造成影响, 并且可以在小区之内相同户型的其他的房子里面去寻觅卫生间, 对此原告感到十分不可思议。
维修12天
出租方拒不退还相关费用
卫生间进行维修的那两天, 因为没办法满足基本居住方面的需求, 余先生夫妇只得自己掏钱住进酒店, 两晚的时间花费了房费760元。
维修完结之后, 余先生觉得这段时期的损失不应当由自身来承担, 因而提出要求物业公司减少 12 天房屋维修时段的租金以及服务费。并且, 还责令对方赔偿他所垫付的墙漆费用、酒店住宿费用等, 总计 5000 多元。在同物业公司协商没有取得成果后, 余先生迫不得已起诉至法院。
以事先看过房为由
出租方拒不赔偿
法庭之上, 租客余先生与出租方物业公司存在争议焦点, 此焦点集中于一个问题, 即事前租客余先生夫妇已然看过房, 那么出租人对于房屋所隐藏的诸如发霉、渗水等之类的瑕疵, 是否依旧需要承担责任呢?
出租方辩称
发霉不影响居住且已维修
在庭审之时, 出租方物业公司作出辩称, 原告于签约之前, 已然实地去查看过房屋, 其对于房屋的状况表示认可。墙面出现发霉的这种情况, 属于一般性的瑕疵, 并不会对整体居住产生影响, 公司已经配合着进行了维修。公司唯一认可的是, 维修卫生间的那两天, 对原告造成了影响, 而对于除此以外的其他10天时间, 以及原告自行支付的墙漆费用和酒店住宿费等, 一概都不予认可。
被告这边所属物业公司的工作人员称, 原告曾看过那房屋, 对于房屋的状况是知晓的, 因而才签订了那份合同, 即便该房子存在一些存在可以不能使用的瑕疵部分, 况且这也仅仅局限于在对卫生间进行修复的那段期间, 23日开始修复起, 至24日就已然完成修复好了, 可以予以使用了。说到墙的发霉情形, 并非意味着房子完全到了无法居住的地步。
租客余先生称，看房之际, 房间之中堆满了上一家租客留下的家具, 墙面被遮得严严实实, 背后霉变情形根本无法看到。倘若当时便晓得墙上发霉还长出了蘑菇, 卫生间存在漏水状况, 他决然不会租下这套房屋。
房屋出现大面积霉变的状况, 墙体存在渗水的现象, 还有脱落的情形, 面对这些, 出租方作出了如此这般的解释。
上海市闵行区人民法院的法官陈淋清表示, 出租方所给出的意见称, 上海的天气向来都是较为潮湿的, 当时恰好经历了梅雨天气, 故而在墙壁上出现了一些霉变现象, 他们认为这属于正常情形。
法院依据审理得出这样的看法, 《中华人民共和国民法典》第七百零八条作出了规范, 指出出租人需要依照约定把租赁物品交付给承租人, 并且要在租赁的期限里头保证租赁物品符合约定时的用途。这就清晰地表明, 在房屋租赁合同当中, 出租人具备提供适宜出租房屋的责任, 此责任不但要求出租房屋的基本功能以及设施齐全完备, 像水电燃气能够正常使用, 以及按照约定配备基本的家具家电等, 而且还涵盖提供的房屋不会对承租人的生命和健康等情况造成威胁等方面的内容。
上海市闵行区人民法院的法官陈淋清表示, 房屋的适租义务所需具备的隐藏条件为, 应当提供的房屋要能够满足正常且健康的需求, 其前提是不得对我们的生命、财产以及人身健康造成影响, 并且绝不能对我们这些方面构成威胁。
出租方构成违约
判决赔偿租客5000余元
法院觉得, 被告出租的房屋里, 有墙壁发霉的情况, 还有渗水等问题, 按照这样算得上糟糕的卫生环境, 不管是着眼于生物医学的层面去考量, 还是从社会公众所秉持的标准来评判, 实在是很难判定被告做到了尽心为原告提供一个既健康又安全的居住环境这份应尽的义务。
按照民法典第七百三十一条所规定的内容, 租赁物若是对承租人的安全或者健康构成了危及, 就算承租人在订立合同时就已经知晓该租赁物质量并不合格, 承租人依旧能够随时解除合同。在本案当中, 当被告没有提供符合租赁要求的房屋, 已然构成违约的情形下，鉴于双方当事人都表明愿意继续履行合同, 法院针对此情况给予了确认。
法院支持了原告余先生全部诉讼请求, 鉴于被告已然违约, 从房屋瑕疵程度、使用房屋时长、实际损坏后果等因素全方面综合考量, 判决物业公司退还给余先生12天房屋修缮期间的租金、管理费, 垫付的墙漆费用, 还有因维修卫生间暂住酒店两晚所产生的房费等等, 共5000多元！这句话有没有更加难读！厉害吧。
租到新房满心欢喜
不料却是“甲醛房”
余先生租到了那种墙面会渗水, 会发霉而且还会长出蘑菇的“蘑菇房”, 在上海的小李夫妻也遇到了烦心事, 他们租的房子挺干净, 是新房, 可是一检测发现室内甲醛超标三倍不止, 提出退房后, 房东却拒绝退还租金和押金, 他们该如何是好呢?
租客小李表示, 他从那房子出来后, 明显感觉喉咙不太舒服, 是那种喉咙想要咳嗽的感觉。
租客小周, 其表示, 自己与房东进行了协商, 询问可不可以找一个属于第三方的检测机构来再次检测一下房间当中的甲醛指标，房东予以同意, 并且, 关于检测费用的相关事宜, 也在之前就已经跟房东有过协商了。
检测后发现室内甲醛超标3倍多
涉及检测费用这一问题, 小周称, 他与房东沟通所获结果呈现为, 倘若检测完成之后 , 甲醛指标处于合规范围以内, 那么费用便由他们己方自行承担, 要是甲醛超出标准, 那所这套房子他们便不会再租赁了。
检测报告是由小李委托的检测机构出具的, 报告显示房间内甲醛含量超出标准三倍有余。小李提出退房退租, 然而房东刘女士拒绝退还一万元的租金以及押金。其理由是, 在小李夫妻俩发现甲醛超标之后, 她已对房子做了处理, 在起租日开始之际甲醛不再超标了。
小李对刘女士提起诉讼, 诉讼地点为上海市青浦区人民法院, 其诉求是解除租赁合同, 把已付给刘女士的一万元租金以及押金退回来, 同时要求刘女士赔偿自己甲醛检测所花费的1176元费用。
房东辩称
签合同前已告知房屋系新装修
刘女士作为房东, 对于小李夫妇提出的诉讼请求, 并不予同意, 表示在签订合同之前, 自己已经告知小李夫妻该房屋是新装修不久的, 且并未进行除甲醛处理, 在得知房屋甲醛超标之后, 立刻委托了第三方对房屋甲醛进行处理, 现已符合居住条件, 说小李坚持要求解除合同, 属于其单方违约行为, 按照合同约定, 自己有权利收取其违约金7500元, 仅仅同意退还小李2500元。
上海市青浦区人民法院在经过审理之后得出这样的认识, 《中华人民共和国民法典》第七百三十一条作出了相关规定, 那就是租赁物要是对承租人的安全或者健康造成了威胁的话, 承租人能够随时解除合同。依据双方所签订的租赁合同方面的约定, 被告身为出租方, 是应当提供符合居住条件的房屋的。
上海青浦区人民法院的法官田一夫指出, 在这样一个案件当中, 房东刘女士存在着一项义务, 那就是要为租客提供能够符合安全使用标准的房屋。经过相关检测之后发现, 此房屋的甲醛含量是超出标准的, 并不符合安全方面的标准要求, 这会对小李以及她的丈夫小周的人身健康造成危害, 所以由此法院判定刘女士构成了根本违约行为。
判决退还房屋租金及押金
并赔偿检测费
法院认定, 关于房屋甲醛超过标准, 被告后续虽开展了积极的补救举措, 但是鉴于甲醛具有挥发性以及空气存在流动性, 原告出于自身身心健康安全的考虑, 提出解除双方所签订的租赁合同关系, 属于正常且合情合理的价值决策权衡而得出的结果, 这样的价值考量存在, 是正常且合情合理的。
在最终的判决结果里, 法院判定, 身为房东的刘女士要把先前收取小李的房屋租金以及押金共计10000元退还给小李, 同时, 刘女士还需要赔偿小李检测费用1176元。
谨防二房东骗局
法官提示租赁合同要点
“坑”在租房里着实不少, 法官也予以了梳理, 除了上面提到的“蘑菇房”“甲醛房”, 另外还有二房东骗局等等情况, 提醒着租客要增强防范意识, 以防踩坑。
租客要选择正规中介公司, 签订合同查看房主房产证、身份证原件, 确认业主出租房屋, 遇到二房东转租查看其与大房东租赁合同, 确认有无转租权, 无则果断放弃, 法官如此提示。
董巍, 身为北京市第三中级人民法院民三庭副庭长, 她提到, 针对大房东与二房东之间所订立的租赁合同而言, 我们是需要去着重关注其租期情况的, 这是因为, 存在这样一种状况, 有的二房东同租客签订的合同, 实际上其租期是长于二房东自身和大房东所签合同租期的, 如此一来, 后续租客的权益便不太容易获得保护了。
法官作出提示, 存在部分中介公司, 其有将托管房向外进行出租的情况, 在这种情形之下, 中介公司便成为了事实上的二房东, 当租客租赁如此这般的房子之时, 同样需要首先去查看, 中介公司与房主之间所签订的房屋托管合同。
有关租房押金以及合同条款的地方, 同样也成了纠纷易于产生、情况较为严重的区域, 一部分租赁合同当中, 隐藏着那种不合理、对一方极为不利的条款, 像规定租客要是提前退租的话, 就会被全额扣除押金, 另外还有房东通过口头进行承诺, 会配置某些家具家电, 可是事后却拒绝履行承诺等情况, 面对这种状况, 法官作出提示, 不要轻易去相信口头所做出的承诺, 租房时候的一切约定都应该以书面形式, 清楚明白地写在租房合同上面, 租房的时候, 室内墙面的壁纸, 以及地板、家具家电存在瑕疵的, 也需要及时跟房东取得联系, 并且拍摄照片当作证据留存下来, 防止退租的时候出现纠纷。
另外, 依据民法典第七百一十条规定, 承租人以约定方式或按租赁物性质使用租赁物, 竟然致使租赁物遭受损耗, 此情形下不承担赔偿责任。法官作出解释, 强调这一条内容所表达的深层含义是, 租客在租房期间以正常合理方式使用房子, 进而产生相应损耗, 对此是无需承担赔偿责任的。诸如墙壁出现泛黄现象、地板与家具产生可察觉的实际磨损、家电出现自然老化引发的故障等情况。因为这些折旧情形已然在此前设置租赁相关条款时被充分考虑, 并且已经体现于租金当中, 所以房东不能再额外要求租客就这些情况予以赔偿。
北京市第三中级人民法院民三庭副庭长董巍表示, 倘若存在故意情形, 或基于其使用方式不当, 致使房屋内部门窗遭受损坏, 以及家具家电等部分设施设备出现损坏状况, 那么其需承担赔偿责任。另外, 还有一种较为常见的情形, 即部分租客饲养了宠物, 像是猫将家具沙发损坏, 此类租客同样要承担责任。
法官作出提示, 在房屋处于租赁使用的期间之内, 存在着这样的可能性, 水管会出现漏水的状况, 空调也会出现漏水的情形, 电路还会发生故障等别的情况, 在这样的一种情形之下, 维修的义务是由出租人来进行承担的, 然而租客是有着通知的义务的, 倘若租客没有能够及时地去进行通知, 从而导致墙面、地板被水浸泡, 甚至还殃及到了楼下, 又或者是拖延了报修电路故障的时间, 进而造成了电器的损毁, 那么由此而产生的扩大了的损失是要由租客来承担的。
(总台央视记者 冀成海 杨松涛 闫洪)