毕业租房避坑指南：分清定金订金，别被近地铁话术骗了
毕业季快要临近了, 好多大学生已然开始寻觅毕业后要居住的地方。可是, 之前有好些租房的人, 在“靠近地铁”“能够按月支付租金”“带着包就可以入住”“先交付定钱来保留房屋资源”这类营销的话语诱惑之下, 匆忙做出决定进而掉进陷阱。那么, 面对各种各样的租房混乱状况, 毕业季进行租房应当怎样避开陷阱维护权益呢?
1.分清“定金”与“订金”再付款
在看房之际, 房东或者中介常常会运用“不交定金, 房子就会被其他人租走”之类的话术来营造紧张氛围。那些刚毕业的年轻人, 其时间以及预算都有限, 与此同时又担忧错过恰当的房源, 所以极其容易在匆忙之间就进行转账交钱。等到冷静下来之后, 却又发觉房子并不合适, 或者是后续合同无法谈拢, 要是再想要把钱给要回来的话, 就很容易滋生纠纷。
极易混淆, 这二者乃 “定金” 与 “订金”, 其法律后果有着显著差异。依据民法典第五百八十七条规定, 若债务人履行了债务, 这定金它应当被抵作价款或者予以收回。要是给付定金的一方, 其不履行债务或者履行债务不符合约定, 进而导致不能实现合同目的, 那该方就没有权利请求返还定金；倘若收受定金的一方, 也不履行债务或者履行债务不符合约定, 最终致使不能实现合同目的, 那这一方应当双倍返还定金。也就是说, 定金有着担保合同履行的性质, 适用“定金罚则”, 若付款方单方面违约, 那么其无权要求返还定金, 若收款方违约, 那么就需双倍返还定金。而“订金”通常更接近于预付款、意向金或者留房款, 若双方没有明确书面约定, 一般不会当然适用定金罚则, 反悔之后可以协商退还。
在王某跟张某房屋租赁合同纠纷案件当中, 双方针对租赁相关事宜达成初步相一致的意见之后, 张某交付了10万元定金, 之后因为自身方面的原因不再进行承租, 从而致使正式合同没办法签署。法院经过审理之后认定, 是由于给付定金一方所造成的原因导致本约未曾顺利订立起来, 最终经过判决已缴纳的定金不能够退还。
所以, 毕业生在看房时刻勿受到“马上转钱才能留房”这类话术的左右。付款之前一定要核查三件事情, 其一, 收款人有没有出租房屋的权利, 像房产证、身份证、授权委托书等材料是不是真实且一致；其二, 认真核对付款凭证、聊天记录或者书面协议里写的是“定金”还是“订金”, 预先订好退租、房屋有瑕疵等特殊状况下的处理办法；其三, 确定租赁合同的关键条款, 涵盖租期、租金、押金、缴费周期、维修责任、转租限制以及提前退租责任。要是仅仅是初步去看房, 并且还没有决定要承租, 那么就要尽量去避免使用“定金”这样的字样, 或者清晰明确地写清楚该款项是意向金、预付款, 在没有签署正式租赁合同之前是可以退还的, 以此来规避资金会遭受损失。
2.谁和房东签合同谁承担合租责任
不少毕业生降低居住成本的常见选择之一是合租, 这既能分摊各项开支, 又能彼此照应。然而合租并非单纯的费用平摊, 虽说看似只是“大家一起住”, 但在法律责任方面却要看“谁和房东签了合同”。要是合同仅由其中一人出面签约, 其他合租人既未被列入合同, 也未签字确认, 仅仅是私下分摊房租, 一旦室友中途搬走、拒付租金或者发生纠纷, 签约人极有可能成为唯一履约方, 独自向房东承担全部合同责任。
有个刚毕业的小王, 他和同学小夏在租房的时候, 一起看中了一套两居室, 他俩商量着要合租, 而且每月租金平摊。可在跟房东老刘签订租赁合同时, 只有小王是以个人名义在合同上签字的, 小夏既没有作为承租人在合同里被列明, 也没有签字去确认。刚入住初期的时候, 小王和小夏依照约定各自承担一半租金, 大家相安无事。过了几个月之后, 小夏因为工作地点变动就提出要搬走, 还表示自己不会再继续支付租金了。小王觉得, 房子是他俩合租的, 小夏理应继续承担租金。可房东老刘只认准合同上签字的小王, 要求他依照合同约定持续足额给付全部租金。在这时小王才发觉, 自己于房屋租赁关系内成了仅有的承租人。小夏没在合同上签字, 房东一般很难径直凭借租赁合同让小夏承担责任。要是小王想向小夏追讨, 还得证实双方之间存在合租以及分摊费用的约定, 像聊天记录、转账记录、共同看房记录等, 维权难度显著增大。
故而, 合租最为稳妥的举措是, 让所有切实入住、一同承担租金的人员, 全都作为承租人在租赁合同当中予以列明并签字, 将各自身份、租住房间、租金分摊方式、押金承担比例、提前搬离的责任以及退租时怎样交接等予以明确。唯有如此, 合租人能够对房东共同承担租赁合同义务。否则, 一旦室友搬走、失去联系或者拒付费用, 原本旨在省钱的合租，极有可能反倒令一个人承受整套房租的沉重压力, 如此等情况皆会出现。
3.押金条款“一概不退”未必有效
该笔押金的设立目的主要在于担保承租人能够按照约定使用房屋, 完成费用结清, 并返还房间实体, 并非出租人可随意扣留的款项。契约期满或者解除之后, 扣除依法依约应由承租人承担的费用、违约金以及损失后而言, 剩余押金理应予以返还。在现实状况里, 部分租房契约中写有“押金一概不予退还”“押金不作为违约金冲抵”等条款, 表面上约定清晰明确, 实际上未必具备法律效应。特别是住房租赁企业所提供的协约文本, 常常是由其预先拟定且反复使用, 承租人仅具有“打钩签字”的选择余地。和类似条款一样的, 要是当作格式条款, 反复去使用的话, 并且还免除或者减轻了提供方的责任, 同时加重了承租人的责任, 那么提供方是负有合理提示和说明义务的。
在张某跟某住房租赁企业房屋租赁合同纠纷的案子当中, 双方所签合同写明, “乙方缴纳的押金不会退还, 押金不充当违约金来进行冲抵, 乙方知晓并且认可。”之后因为押金返还出现了争议。法院觉得, 该条款是出租方事先拟定、反复使用的格式条款, 直接关联承租人押金能否返还, 明显对承租人主要财产利益有影响。只是合同当中, 没有借助加粗、加大字号、采用特殊字体、进行单独确认等, 那些足够能引起注意的方式去处理, 并且出租方也没能证明自己已经作出了充分说明, 所以不应该对承租人产生效力, 最终法院责令住房租赁企业退还押金。《住房租赁条例》第十条也清晰表明, 出租人收取押金的话, 理应在住房租赁合同里约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除了住房租赁合同所约定的情形之外, 出租人没有正当理由是不许扣减押金的。
毕业生在签约之际, 要是碰到诸如“押金一概不予做退还处理”以及“出租方具备自行决定扣除押金的权利”这类不合理的押金条款, 那就务必要主动去提出修改或者补充陈述说明。在合同当中, 应当清晰写明押金的具体金额、退还的期限时日、退还所采用的方式方法以及合理的扣减范围界限。当处于退租交接完成的这个阶段之后, 如果不存在欠费以及损坏的情况, 那么就应当在约定好的期限范围之内进行退还操作。在入住之时以及退租的时候, 还需要去拍摄房屋当时的现状情形、家具家电的留存影像资料, 记录下水电表的读数数据, 妥善地去保存聊天记录内容、付款凭证票据以及维修记录等相关资料。若出租人提出进行扣款, 那么也应当要求其对项目、金额以及依据予以说明, 并且要提供账单、维修票据等相关材料。将扣减规则提前清晰说明, 如此才能够避免在退租的时候陷入那种“押金要不回”的被动情形出现。
4.入住退租全程留证防“提灯定损”
在退租这个环节之中, 它属于押金纠纷出现频率较高的区域, 押金极易由于诸如“房屋损坏”这般的类别, 还有“家具折旧”这种情况, 以及“清洁不到位”这一问题等诸多那般有的各式各样的理由而被扣除。在最近这些年以来, 于一些租房所产生的纠纷里面, 有一部分的出租人故意去把房屋存在的问题进行放大, 将只是正常使用过后所留下的痕迹, 和家具自然出现的折旧认定成是人为造成的损坏, 一项一项地去索要金额很高的赔偿, 也就是通常人们所说的“提灯定损”。从法律层面上来看, 可不可以去进行扣款、索赔, 并不是由出租人单方面自己就能够决定的, 而是必须要看损坏是不是真实存在于那里的, 是不是超出了正常损耗的范围, 是不是由承租人进行不当使用从而造成的, 以及出租人能不能够提供与之相对应的证据, 只有如此才能够去界定责任。
于朱某与李某房屋租赁合同纠纷案件里, 承租人李某, 未经出租人同意, 在房屋之内打了隔断, 虽退房之时已给予拆除, 然而其擅自进行打隔断这一行为致使房屋墙面、地面遭受损害。这般情形不属于自然损耗。而是擅自对房屋附属设施结构予以改变, 承租人要承担恢复或者赔偿方面的责任。在另外一起房屋租赁合同纠纷案里, 涉及李某与于某, 该案中, 承租人于某未经出租人同意, 自行将屋内床头柜丢弃, 法院支持了出租人关于床头柜损失的主张, 然而, 对于床板损失、床垫损失、衣柜柜门五金损失以及换锁费用, 由于证据不足以证明是承租人使用不当、更换物品时未合理交接或者退房时未合理交接所造成, 法院未予以支持。由此可见, 租客要是擅自拆改房屋结构、丢弃原有物品, 极有可能需要承担赔偿责任。在这同一时间, 出租人提出要求赔偿, 这也必然需要去证明损失是真实存在的, 金额是合理恰当的, 并且损失必定要与承租人的行为存在着由原因导致结果的关系, 不然的话, 索赔的诉求是不会得到法院支持的。
如果想要去规避此类问题, 那么需要从入住开始就做好留证工作, 收房的时候要和房东一起去核验那些墙面、地板、门锁、家电、家具以及水电表读数等, 并且要在交接清单当中注明已经存在的划痕、污渍、老化、缺件等情况。在居住的期间, 要是家具家电等物品因为自然老化或者正常使用出现了故障, 那么应该在第一时间告知房东, 让他去维修或者确认维修方案；要是确实因为自身过失造成了损坏, 那就应该及时维修或者给予相应补偿。退租的时候, 要要求房东说明扣款项目、损坏原因以及费用依据。对于墙面存在的轻微使用痕迹, 对于家具出现的自然老化状况, 对于家电性能呈现的衰减情形等这些正常损耗, 不应该轻易地就将其归咎于承租人；对于确实存在损坏的项目, 同样也应当以修复的必要性以及合理的费用作为限制范围, 不能让“正常损耗”演变成为一笔糊涂账。
5.退租手续办结才算履约完毕
得工作产生变动、进行通勤调整等因素的影响, 毕业生提前退租, 或是租期到期后不再续租, 这种情况是十分常见的。需要留意的是, 不管是哪一种情形, 承租人自己搬离房屋, 这并不意味着租赁关系就自动终止了。房屋返还做完, 一般还要看正式按照约定进行通知, 把钥匙交还, 完成验房交接, 租金和押金结算完成才行。
倘若合同之中约定了“提前退租或者期满不续租需要提前一定的天数去通知”这种情况, 那么承租人就应当按照约定来履行；就算没有进行明确的约定, 在搬离之前也应该给出租人提供合理的准备时间。这是由于出租人需要去安排验房的相关事宜、进行维修工作、开展清洁步骤、举办带看活动以及重新进行出租, 如果承租人不予以告知、不进行交接, 仅仅是自己擅自搬走, 那么出租人有可能根本不知道房屋已经处于空置状态, 并且也没办法及时去接管。接下来, 当因租金以及押金引发争议之际, 法庭有可能会把房屋实际的空置状况、钥匙交还的时间、出租人收房的时间、双方沟通的记录等诸多因素结合起来, 全面考量租金、占有使用费或者房屋损失应当计算至什么时候。在日常的生活里面, 经常会有租客仅仅是口头告知“不租了”, 然后就直接搬走这种情况, 接下来当由于租金、押金产生争执之时, 很难去举证房屋实际的返还时间, 最终就会陷入被动局面。
此外, 并非把行李拿走、把门关上就意味着搬离房屋这件事结束了, 关键在于要让出租人清清楚楚地知晓“房屋已返还”, 并且留下能够证实返还时间以及房屋状态的证据。承租人需要依照“通知、交接、结算、留痕”这四步流程来操作: 在搬离前通过微信、短信、邮件等书面形式通知房东, 明确地写清楚打算搬离的日期、交接的时间、钥匙交还的方式、押金和剩余租金结算的方式；于搬离当天共同查验房屋, 核对家具家电、水电燃气表的读数、钥匙门禁卡的数量。若对方没办法到场, 那要适时发送包含房屋现状视频的交房通知, 还要留存钥匙寄送或者交还凭证；交接过后要明确费用结算以及押金退还的期限。各类凭证要完整留存, 所有手续都得清晰办结, 如此才可彻底终结租赁关系, 防止后续产生纠纷。
对于大学毕业生而言, 租房乃是开启独立生活的全新起始点, 其理应树立起维权的意识, 在租房签约之前要再多进行一次核验, 在付款之前要再多问上那么一句, 在入住的时候要再多拍摄几张照片, 在退租的时候要再多留存一份交接记录, 并且全程都要留住证据, 以此能够从容地躲开租房陷阱。
（作者单位：北京市第三中级人民法院）