租房信息：一线城市地铁旁小户型好租，远郊大房降价难租

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一、按城市等级划分出租难易

1. 一线（北上广深）

好租的区域有市中心, 距离地铁 1km 以内, 在产业园周边（海淀西二旗、上海张江、深圳南山、广州黄埔）, 40 到 70㎡的一居室或者两居室, 空置时间小于 15 天, 租金有小幅的坚挺态势, 深圳刚需房源最为紧俏。

难以出租的区域在于, 远郊新城, 近郊大盘, 还有120㎡以上的大平层, 其空置情况普遍在2至4个月, 房东普遍会降价5%至15%来出租, 广州近郊的次新房, 其空置率偏高。

空置率：核心区5%以内，远郊普遍25%–35%。

2. 强二线（成都、杭州、南京、武汉、重庆）

在好租方面, 处于主城地铁附近, 属于老城区小户型, 且临近写字楼的小区, 其两居室在30天内基本上能够实现出房, 而成都主城针对刚需群体的租金呈现出小幅抗跌的态势。

租起来困难: 处于城市新区, 还有远郊新区, 比如光谷东、钱塘新区, 是130㎡以上的改善大户型, 其空置周期在3至6个月, 挂牌量急剧增加, 租金同比下降了2%至3%。

空置率：主城12%–15%，外围新区30%+。

3. 普通/弱二线（郑州、石家庄、哈尔滨等）

仅有老城区的小两居室还算勉强能够租出去, 而其余的房源则出现了大面积滞销的情况, 新房以及郊区的大盘空置率超过了20%, 房东们普遍要免去1到2个月的物业费, 还要降低租金才会有人来看房。

4. 三四线、县城

全城范围内, 大面积区域存在难租的情况, 除了学区的老旧破旧小单间除外, 绝大多数时候, 新房以及商品房处于空置状态；新区的空置情况普遍在百分之三十到百分之四十之间；部分出现人口外流现象的县城, 其空置率突破百分之四十，即便降价两到三成, 却依旧常年处于空置状态。

那些属于人口流出类型的小城, 其中的新房呢, 还有改善户型, 基本上已经丧失了出租所具备的价值, 租客数量极其稀少。

二、按户型/产品划分出租分化

极易出租（空置7–30天）

1. 30到55平方米的一室一厅或者单间，是单身白领以及情侣的首选, 其总价和租金都很低, 属于地铁房, 基本上挂牌一周就能够租出；保障性租赁住房同样集中在这个面积范围, 会进一步分流低端客源。

2. 标准两居, 面积为五十五至七十平方米, 是合租以及小家庭的主力户型, 遍布城市核心区域, 属于刚需类型, 在市场上流通速度最迅速。

中等出租（空置30–90天，需要小幅降价）

有着七十五到九十五平方米的紧凑小三居, 对于刚需家庭而言存在少量需求, 仅仅是在市中心、学区好租, 而在郊区则会使得空置时间被拉长。

最难出租（空置3–12个月，降价15%–30%难脱手）

1. 110㎡往上的大三居、四居、洋房、叠拼, 整租总价偏高, 能够承接的家庭非常少见, 合租改造成本高昂, 房东不愿意进行大额装修，这里属于空置比较严重的区域, 是重灾区。

2. 处于偏远地带的新区, 有着精装修的大小户型, 那里配套并不齐全, 而且通勤距离很远, 属于现阶段最难租到的房源。

三、同小区内的细分差距

1. 好租：中低楼层、南向、简装/刚需精装、近出入口楼栋。

2. 有这样几种房子难租, 顶楼, 然后是低楼层因采光差难租, 还有豪装大户型也难租, 另外临高架有噪音的房子同样难租, 并且在同小区这些难租的房子, 其空置周期相差2至3倍。

四、关键拖累因素

1. 保障性租赁住房呈现出批量进入市场的态势, 在一二线城市, 呈现出逐年不断大量新增的情况, 其面积处于70㎡以内, 租金相较于商品房要低20%–30%, 这直接对低端小户型租客群体进行了争抢。

2. 存量急剧增加, 其中包括投资闲置的房屋, 还有安置房, 以及新房交付后集中挂牌的情况, 导致房源总量一直处于过剩状态。

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