二手房信息：国资收购二手房，租房族迎利好

王丽新

近期, 广州市举办了一场关于《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》系列配套文件的新闻发布会, 会上提到广州安居集团将对特定二手住宅展开试点收购。这可不是单独的个例。根据中指研究院不完全统计得出, 自2024年开始, 超过60个城市在住房“以旧换新”政策里明确表示支持企业收购二手房。到了2026年, 上海和广州相继明确了二手房收购标准, 这意味着相关政策从三、四线城市扩展到了核心城市, 覆盖范围进一步增大。尤其是地方国资力量介入存量房市场，有利于修复楼市信心。

依笔者之见, 地方国资进入市场收购储备二手房, 其关键的内在逻辑是, 通过低成本途径来增加保障性租赁住房、人才公寓等住房的供应, 以此去迎合多样化的居住需求。

当下, 新市民以及青年人住房压力显著突出, 保租房还有人才公寓供给存有结构性缺口相比新建起到保障作用的房屋, 将二手房收购从而用作能起到保障作用的房屋这种模式具备更多优势。

首先, 成本更低, “以购代建”这种方式, 省去了土地出让以及建安成本, 使得资金利用效率变得更高。其次, 配套更完善, 地方国资收购存量房之后, 参照保租房标准来进行改造提升, 然后再纳入区级保障性租赁住房管理体系, 按照低于同地段市场租金的标准供给, 能够更好地满足新市民、青年人等群体的居住需求。最后, 落地更快, 企业收购后能够迅速装修并投入使用, 既可以激活存量交易从而“稳市场”, 又能够在短时间内扩大保障房供给规模。

更深层之处在于当地国资若收购二手房, 其意义有所体现, 即能够将“卖旧买新”的置换方面存在的阻碍予以打通, 进而促使一二手市场之间互相联动的链条被激活。

很长一段时间, 不少城市二手房流动性欠缺, 改善性需求没能充分释放, 对新房市场去化不利。地方国资进入收购领域, 收购价格参照市场成交价, 运用“两次评估 + 协商确认”机制同业主协商收购价格, 化解业主“卖旧难”的担忧。依据广州试点规则, 业主卖掉旧房后 180 日内得购买新房, 旧房收购款由银行专户托管且定向用于购房。如此便形成了“旧房收购—资金定向—新房去化”的闭环。这样的模式, 会在根本层面上, 将流通的堵点予以疏通, 使得一、二手市场形成联动, 进而带动楼市交易活跃度得到提升。

从行业演进的维度去看去分析, 收储二手房的试点城市在不断地持续进行扩容, 进而推动了房地产行业, 使其从“增量开发”的状态转向“存量运营”的状态。

曾经, 房地产行业的关键商业逻辑是“获取土地—进行开发—予以销售”, 当下, 住房消费需求由“是否拥有”转变为“是否优质”，市场步入存量时期。国资进入市场收购二手房, 能够加速促使房地产行业从规模扩充转变为品质迈进, 从增量开发转变为存量运营。

随着收储二手房试点城市不断持续扩容, “收购—改造—运营”的全新模式将会进一步落地并铺开。这种全新的模式, 会倒逼房企去调整战略, 深入耕耘城市更新、住房租赁等存量赛道, 促使企业进一步聚焦存量市场需求, 在城市更新与民生服务当中寻找新的机遇。

以后, 各个地方依旧得根据城市自身情况制定相应的策略, 把政策实施的具体细节明确下来, 达成“改善方面有支持、保障方面有来源、市场方面有循环”的状态, 激励更多的企业加入进来, 探寻新的商业运营模式, 搭建房地产行业全新的生态。