政府收购二手房来了！上海试点，均价5.3万/㎡

试点在上海开启，由政府主导进行二手房收购的工作，对于浦东的范围来说，已存在两套二手房被收购的情况，其每套房屋的平均单价大约是每平方米五点三万元这样的水平，并且有超过两百组的市民前来咨询并展开洽谈。

今年，上海开启收购二手住房用以保障性租赁住房举动（以下简称“保租房”），浦东、徐汇、静安等三区率先开展试点，浦东渐渐形成相关方案，依靠政府主导、市场运作、自愿参与的原则，借助收购存量二手住房，于中心城区等供需矛盾突出的区域，新增筹建一批区位优越、租金可负担的保租房，优化保租房结构布局。

4月27日，有记者从浦发集团了解到，其作为浦东收购工作的核心实施主体，到目前为止，已累计接待了200多组前来咨询洽谈的市民，而有着深度意向的达到70多组，已经完成了2套房屋的收购，另外还有2套房屋在本周内将会完成“收旧换新”。

浦发集团保障性租赁住房

精准锁定内环内存量房源

此次收购的关键目标在于弥补保租房结构性存在的欠缺之处 ，“浦东内环以内土地资源极为紧张 ，新增集中式保租房基本没什么空间 ，然而陆家嘴这类核心区域金融 、产业岗位众多 ，租房需求十分量大。依靠新建已然不具备现实可能性 ，只能借助存量收储方式 ，将内环里的老房子加以利用 ，精准地对接给市场。”浦发集团党委书记 、董事长李俊兰如此表述。

浦东区域里是以浦发集团当作实施主体的，其承担着从收房开始，接着进行改造，最后到运营的全链条责任。那些有意愿参与收购的居民能够按照规定去提交申请资料，在经过各方洽谈达成一致以后签订二手房买卖合同。

就收购范围而言，浦东依据自身空间格局，结合保障缺口情况，重点优先关注内环以内区域，那些在2000年以前所建成、其单套建筑面积于70平方米以下、总计价格不超过400万元并且产权清晰的个人二手房源。

政策颁布之后，为了能进一步提高政策的可及程度，浦发集团借助热线咨询、街道地推、物业联动这三重途径来展开推广。“其一，我们开设电话，使得老百姓能够主动前来询问；其二，在中环以内的相关街道、小区设置地点，依靠我们自身的物业去进行推广。”李俊兰讲述道：“浦发房管物业在浦东为超过三分之一的老旧小区提供服务，与此次收储对象极为契合，因而推进起来更为顺利。”。

自从试点启动到现在，市场反馈已经初步显示出来了。“到目前为止，累计进行咨询洽谈的有200多组，进入到深度意向阶段的有70多组。”，李俊兰作出了解释，所谓的深度意向，指的就是“确实存在用以售的意向，拥有购置全新物品的主观愿望，心甘情愿地去开展评估工作，并且进入到初步的程序当中”。

现如今，在落地的层面之上，也达成了突破：“我们已然完成了2套单纯进行收旧的收购行为，在最近的两天时间里，还将会再成功达成2套‘收旧加上换新’的完整订单，售卖旧物以及购买新物这两个行为会同步予以完成。”。

市民如何参与收购？

记者知晓了这样的情况，有两套房屋已经达成交易，其中一套大概是45平方米，总价大概在240万元左右，另一套是64平方米，总价在350万元上下，其单价基本上处于5.3万元每平方米。

说话的是浦发房管党委委员、副总经理何俊，他表示，就租赁而言，40到50平方米这种租售比相对其余房子更合理些的特定户型，面对单身未婚青年以及规模较小家庭构建所成立小区域家庭时，能提供相对更为适配的居住条件，而这种户型正是他们意向中进行收购操作所期望获取类型中的理想之选。

对居民来说，最关心的是怎么收、怎么换、多少钱。

给予优先鼓励的是收旧换新，而且最好是处于这样一种情况，那就是在售卖旧房之际，存在着于浦东购置新房的需求。李俊兰是一步步去拆解的哦：在与市民取得联系之后，第一步，我们会协助去做初评估，依据地段以及近期成交价，来做出初步的价值判断。

第二步，对产权情况进行排摸，确保收购的可操作性；

进入第三步，当居民表示同意之后，我们将会邀请专业的评估公司，到居民家中进行评估，而这个评估得出的价格，成为收购时至关重要的依据。

第四步，在评估价基础上，与老百姓协商最终成交价格；

第五步，当进行卖旧操作时，要尽可能促使买新与之在同期完成网签，在资金处于监管的情形下，推动资金朝向新房账户进行定向支付，达成一体化的循环。

在整个收购进程当中，居民所需要支付的税费之类成本，跟市场二手房交易全然相同，并且不需要支付中介费。与此同时，收购价公正平稳，依照区域近期真实成交价格，不低于市场水准，一定程度上化解了老破小卖不出去、被迫降价的状况。

李俊兰表示，发现试点中未能成交的主要原因有三方面，一是只想卖旧、不想买新，或者只想买二手房，因为不符合“换新”优先方向，所以目前暂不列入推进序列，二是市民对政策理解存在差错，将国企收储误解成政府征收，心理价位预期与实际价格差距很大，三是新房仍在挑选，买新意愿未确定，双方还在协商。

多元拓源完善保租房格局

对本次试点而言，收购资金有无可持续性，乃是该试点能不能长期推进下去的重要关键所在。李俊兰进行介绍时表示，现在资金的构成呈现为这样一种三位一体的状况：就启动资金这方面而言，来源于政府那里给予的项目资本金；企业自身也会自筹一部分资金；另外，金融机构会依据租售比来核定贷款额度，进而给予资金支持。

李俊兰说，这项工作并非以盈利作为目的，然而却需要达成盈亏平衡，我们提出要求，租金要基本上能够覆盖收购、装修以及运营成本，在年度当中基本实现打平，基于测算，我们所选择的收购对象租售比不低于2.5%。

浦发集团在收购房源之后，届时会朝着保租房标准实施统一修整 使其改变。李俊兰讲道 居民交付房屋之后 我们会努力在3个月之内完工装修 保证能够做到让租赁者毫无别的麻烦和负担可以顺利入住 服务的水准不会有所下降 所有的相关房源还会被收纳进浦东“青创15条”人才政策范围之内 以此方式为青年人才消减租房成本。

针对零星房源管理存在困难的问题，浦发集团清晰明确应对的思路，其表示房子是分散的，然而服务绝不能分散，会依托“浦发有家”这个保租房品牌，将租赁服务以及物业服务实现一体化，以此来降低运营成本，同时以街道作为单位，联合区人才局、团区委、区工会开展社群服务，覆盖年轻人生活、学习、交流方面的需求，李俊兰如此说道。

从更为宏大的布局视角去看，“收旧换新”这一举措，正处于对浦东保障性租赁住房的结构性不足予以补足的进程之中句号。

当下，浦发集团旗下的保障性租赁住房公司于浦东全区开展建设、运营了 2 万套保租房。就浦东整体情形而言，保租房总量充足，然而结构性差异显著。内环以内、张江核心区域存在短缺状况，外围区域相对而言较为充足。李俊兰作出判断，今年 5 至 6 月毕业生集中入职之后，租赁需求将会显著上升，并且“收旧换新”刚好能够填补内环内的供给缺口。

除去那种单个零散收购二手房的行为之外，浦发集团同样是在对房源筹措的渠道进行扩展，去探寻商业办公的楼体以及闲置废旧的厂房改造成为保障性租赁住房。

她，李俊兰，透露重点项目，称，我们，已全面摸排自有存量资产，内环以内，暂时，没有，合适，标的，而内环以外、中环以内，存在，零星，地块，可供，改造，“位于周家渡街道的金瓯求精厂，属于老旧闲置厂房，我们计划通过城市更新方式改造为保租房，目前正在开展方案设计、规划调整。”。

为了确保试点能够高效地进行运转，浦发集团已经专门设立了收旧换新工作专班。这个专班是在房管公司的基础上构建而成的，其核心人员大概有十几个人，从信息的收集开始，接着是评估以及谈判，然后是签约并达成交易，一直到装修、运营、租赁等方面，达成了全流程的覆盖。何俊进行了介绍。

针对未来收购规模这一情况，李俊兰作出表示，会依据实际情形作进一步评估，其称，政策设置是否精准、市场接受程度是否够高、运行模式是否稳定，这些乃是我们后续推进工作的关键之处。此项试点的最终价值所在，是要构建一个良性循环，即把老旧房屋盘活起来，将保障性租赁住房的短板给弥补上，让老百姓能够顺利地更换新房以使居住条件得以改善，与此同时，稳定市场的预期。

全市首单是在静安区签下的

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