二手房成交升温，京沪领涨楼市回暖

当下, 中国房地产市场正以一种更为现实的形式回暖, 其表现形式并非是新房售楼处再度排起长队, 而是二手房交易率先积极升温。进入5月往后, 重点城市的二手房成交持续维持在活跃状态。中指研究院所提供的数据表明, 在5月1日至24日期间, 20城的二手住宅成交数量达到10.7万套, 与去年同期相比呈现出19.5%的增长幅度；其中, 北京、上海同比增长幅度分别为15%以及29%。这清晰地表明, 市场的修复并非是均匀发生的, 而是由像京沪这类核心城市率先燃起复苏之火。

二手房成为楼市回暖前哨, 其原因并非复杂。和新房相较, 二手房价格更为透明, 交易链条更为短, 真实需求更易于释放。过去几年间, 购房者对于期房交付、房企信用以及房价下跌高度敏感，新房市场承受压力更重；而二手房展现所见便可得的特点, 买家能够直接去比较小区、学区、地段与总价, 所以更能够反映居民真实购房意愿。

首先是, 京沪地带处于领先位置, 从本质上来说, 乃是身为核心的资产率先实现企稳状况。在4月这个时间段, 北京二手住宅方面成交的数量大约为1.8万套, 创造出了接近五年同一时期的最高纪录；于上海而言, 二手商品房成交的数量大概是2.9万套, 处在近些年同一时期的较高位置上。当进入到5月之后, 在上海5月10日这一天, 二手房进行网签的单日数量达到了1664套，是自从4月11日数量为1632套之后, 又一次重新刷新了接近五年的单日纪录。

本轮回暖最为值得加以重点关注的地方, 并非单纯只是成交量得以提升上来了, 而是市场的整体结构已然发生了改变。在2025年的时候, 二手房成交的状况并非表现得很弱, 然而众多的交易却是建立在“以价换量”这样的基础之上的, 业主选择降价, 买家们持观望态度, 成交的数量越多, 价格所面临的压力反倒越大。今年与之有所不同的是, 挂牌量开始趋向于稳定, 部分处于核心位置的城市价格跌幅有所收窄, 比如说上海甚至在3月以及4月的时候出现了环比价格连续上涨的情况。

判定楼市情绪能依据挂牌量的变化, 这是重要信号。中指研究院数据表明, 到2026年4月末时, 重点25城二手房存量挂牌量相较于上年10月的高点降低了4.3%。这意味着, 市场成交并非仅靠更多房源涌现来维系, 而是库存压力开始出现边际缓和的情况。上海链家之前也曾表示, 其平台二手房库存挂牌量已经连续9个月处于下降状态。

房东的预期同样处于变化之中, 在过去的几年时间里, 二手房市场的主要趋势是通过降低价格来达成成交, 挂牌的价格持续下降, 而买家则凭借等待来获取议价的空间, 现如今一些对于出售并不急切的业主开始撤回挂牌、进行转租, 或者不再接受明显低于市场价格的报价, 价格并没有出现全面的反转, 然而买卖双方心理上的天平, 已经由单边的压价转变为重新展开博弈了。

有刚需进入市场参与其中, 构成了这一轮京沪两地二手房出现回暖现象的另外一条隐蔽线索。在上海地区, 3月份二手房成交数量突破了3.1万套这个数字, 创下了近五年内在成交量方面的最高记录, 在外环以外区域, 总价处于300万元以下的房源在成交整体当中所占的比例呈现出提升态势。那些总价水平较低、房屋户型较小并且通勤距离能够被接受的房源, 率先表现得较为活跃, 这表明真正被释放出来的是居住方面的实际需求, 而并非是那种追求高杠杆收益的投资需求。

之所以一线城市修复更早能被解释, 是因为北京、上海有着更强的人口吸附力, 有着更稳定的就业基础, 有着更稀缺的教育、医疗、产业资源。房价下行多年以后, 部分核心地段以及刚需板块的租售比、还有月供压力、置业门槛开始重新进入到可计算区间。对一部分买家来讲, 继续等待的收益正在随之下降。

然京沪回暖, 并不表明全国楼市已然全面反转。二手房成交放量, 更多地意味着核心城市的存量市场开始趋于出清, 然而新房市场、土地市场以及房企投资依旧较为偏弱。大摩此前也曾提示, 需持续观察新房成交、房价、挂牌量以及租金水平, 方可判断回暖是否具备持续性。

房地产那真正意义上的拐点, 向来都不是某一个月里头成交量大幅上升。而是在于价格、成交、库存以及预期这几个方面同时展现出改善态势。当下能够看出的情况是, 北京和上海已然出现了契合这种组合的初步形态。具体表现为成交呈现出放量的状况, 挂牌数量出现回落, 价格跌幅态势有所收窄, 业主们的心态得以修复。然而这依旧属于较为脆弱的修复情形, 并非那种能够让人高枕无忧的繁荣景象。

就市场来讲, 二手房回暖存在着两层含义: 其一, 它给新房市场提供价格方面的参照标准, 唯有二手房价格保持稳定, 改善型需求才会有胆量卖掉旧房去购买新房, 新房实现去化才会有相应基础；其二, 它为居民资产负债表增添信心, 房子不再不断贬值, 家庭才有可能重新来评估自身消费、置换以及投资情况。

在二手房回暖方面, 京沪处于领先位置, 其所释放的, 是中国楼市进入新阶段这样一种信号, 过去房地产周期依靠增量开发、土地金融以及高杠杆扩张得以运行, 而未来的修复更多依靠存量流通、真实居住需求以及核心城市资产再定价来实现, 也就是说, 楼市不会再回到过去那般狂飙突进的年代, 不过它也不一定会持续无限下沉。

真的值得予以关注的, 并非是“房价会不会再度出现极其厉害的暴涨情况”, 而是市场是不是终于从那种恐慌性的出清状态朝着正常的交易转变。在京沪地区, 二手房正展现出这样的情况: 当价格下降到一定的位置之时, 当库存开始逐步消化之际, 当刚需群体再次进入市场之时, 中国楼市最为坚固的底部, 通常不是靠政策呼喊出来的, 而是在一套一套实实在在的成交过程中缓缓磨砺出来的。