上海二手房4月成交近十年最高 五一楼市热

保利·世博天悦售楼处“五一”场景。受访者供图

本报记者 李贝贝 上海报道

持续发力的“沪七条”政策，使得上海楼市在“金三银四”期间，顺利完成了收官。

有数据显示于上海房产交易中心，在今年4月的时候，全市二手房包含商业的累计网签数量达到了28742套，跟同比相比增长了22.3%，此数据超越了2019年4月的27080套，创下了近十年上海4月单月成交的最高数值。在同一时期，上海新房市场整体成交的节奏出现了有所回落的情况，不过中高端房源的价值稳步地凸显出来，市场结构切换的特征是非常明显的。

踏入“红五月”，上海楼市热度持续升温，头部房企项目在五一假期销售额呈现亮眼表现。像保利发展上海公司销售业绩将近15亿元，与同比相比提升了82%；华润置地上海公司旗下有时代之城、外滩瑞府以及翡云悦府这三大项目，在五一假期销售金额总计超过15亿元等。

面对未来，上海楼市分化的态势有可能会持续下去。中指研究院上海企业常务副总经理程宇对《华夏时报》记者分析表明，在土地成本居高不下以及稀缺供应的支持下，核心区的优质资产，其价格拥有较强的抗跌能力，而外围区域则面临着长期的去库存压力。

“金三银四”迎来结构性“小阳春”

从市场细分所展现出来的情况来看，这一轮经济复苏呈现出十分显著的冷暖分化局面，二手房率先在各个方面都出现了回暖的态势，而新房却呈现出成交数量回落，并且高端部分表现强势的这种具有结构特点的状况。

据悉，上海房产交易中心数据表明，4月时，全市二手房达成了近十年上海4月单月成交的最高数值，超过了2019年4月的2.71万套、2020年4月的2.62万套等以往的高位。与此同时，4月份上海出现了8个项目，其单日成交量突破了千套的关键节点，在4月11日这一天，网签数量达到了1632套，此数量超过了3月份的两次年内单日成交峰值，使得市场活跃度有了明显的提高。从整体来看三四月份的情形，上海二手房以累计成交约5.92万套的成绩，刷新了近五年同一时期的纪录。安居客对于上海的情况有着这样的认知，这个市场已然是，完全地脱离了，从2021年开始一直延展到2022年的，那种深度调整形成的阴霾。

价格端同样迎来持续修复，二手房价连续两个月环比上涨，且其涨幅是逐步扩大的。国家统计局公布了70城房价数据，其中显示，上海二手住宅销售价格2月环比由之前的下跌转变为上涨，上涨幅度达到了0.2%；3月环比涨幅进一步增大，扩大至0.4%。而要是从成交结构方面来看的话，总价处于200万至400万元之间的刚需房源稳稳地占据着市场成交主力的位置；500万元以上的改善型房源成交情况虽有回暖迹象，不过回升的节奏相对比较平缓，整体呈现出刚需托底、改善缓步复苏这样一种格局。

负责人李根，其身份为上海链家研究院的负责人，他表示，当下，上海改善型置业需求，正逐步接棒市场回暖大势，外环外老旧小户型房源成交相关的占比，持续走低。与此同时，楼市置业信心，呈现温和修复的状态，买卖双方交易意愿提升，成交节奏加快，购房者决策周期明显缩短。此外，上海4月二手住宅成交均价，持续温和回升，价格修复态势明确，并且二手房带看质量维持在高位，看房热度稳固，支撑量价稳步修复。

和二手房全域呈现回暖态势的行情相比较而言，新房市场在 3 月成交达到高峰之后，4 月成交的节奏回归到了正常状态。克而瑞上海所统计的数据表明，由于受到供应收缩这一影响因素，新房成交的面积按照环比来计算出现了小幅下降。另外依据上海中原地产的数据，截至 4 月 29 日，上海新建商品住宅成交的面积为 42.0 万平米，和 3 月环比减少了 25.4%，月度成交的规模有了回落。但是受到豪宅以及中高端改善房源成交占比提高这一带动作用，4 月上海新房整体的均价达到了 77167 元/平米，与环比相比上涨了 22.0%。

于供应端范畴之内，房地产企业推出楼盘之举愈发趋向理性且保守。上海中原地产所提供的数据表明，在4月份的时候，上海新建商品住宅新增供应面积为36.2万平方米，与上一个月相比较减少了32.2%。整个4月期间，总计有29个新建商品住宅项目进入市场进行推新活动，其中单价在10万以上的豪华住宅项目多达9个，世博板块的澐启滨江、三林滨江的前滩元境、陆家嘴太古源源邸等热门豪华住宅项目均是集中进行开盘销售。其中，于4月28日进入市场的澐启滨江项目进行了第六批次的开盘活动，当日房屋销售出去的比例超过了80%。

需要留意的是，新房市场分化态势进一步突显，优质核心房源受认可程度持续处于高位。上海中原地产市场分析人士卢文曦宣称，尽管4月整体供应规模出现了一定程度的降低，然而优质房源的市场受认可状况依旧维持在较高水平：“4月全市存在2个新房项目（前滩公馆·澜墅、前滩元境）顺利引发积分摇号，这直观表露出核心地段、高品质房源依旧自身带有吸引力流量，置业群体改善意愿稳固。”。

土地市场也是朝着核心且优质的资产进行倾斜，热门地块竞拍的热度升高了。比如说，在4月21日开展的2026年三批次宅地土拍里，徐汇区S031201单元xh290-09地块引来了9家房企参与竞拍。历经82轮竞价之后，招商蛇口以33亿元拿下了该地块，溢价率为25%，成交楼板价是8.72万元/平米，刷新了近一年上海土拍溢价率纪录，突显了房企深耕核心城区优质资产的布局趋向。

“红五月”市场仍延续分化

五一小长假期间（5月1日至5月5日），上海楼市感受再添暖意，新房交出了亮眼成绩单，二手房也交出了亮眼成绩单，为“红五月”行情奠定了坚实基础。

其中，新房市场的成交状况维持着稳健态势。依据上海中原地产所给出的数据，上海新建商品住宅的成交量约为3.39万平米，相较于去年同一时期增长了14.14%，市场的活跃度始终保持在线状态。

具有头部特征的房地产企业所打造的作为行业标杆的项目，其热销而产生的效应十分突出，在成交方面的表现格外引人注目。比如说，建发在上海的相关负责人员对记者透露，公司旗下名为建发海宸的项目，在今年4月时认购金额超过了12亿元，并且在“五一”这五天时间里的认购金额超过了5亿元。

建发海宸项目售楼处“五一”场景。受访者供图

5月6日下午，保利发展告知记者，五一小长假期间，在其上海区域，整体呈现热销态势，金额接近15亿元，与同比数字相比提升了82%。其中，保利・世博天悦位置，累计到访客户数量超过137组，成交金额达到并突破4.9亿元；保利・外滩曜&PARK77的地点，累计到访数量超过240组，成交金额达到并突破1.6亿元；保利・都汇和煦以及保利・光合TOD这两处，合计成交套数为77套，成交金额为5.77亿元；保利・虹桥和著璟岸那个地方，累计接待客户数量超过301组，成交额达到并突破1.02亿元诸如此类。

上海华润置地披露，其旗下澐启滨江、外滩瑞府、时代之城、望云、翡云悦府、士林润园等主要销售项目于“五一”期间全都达成了迅速去化，时代之城、外滩瑞府、翡云悦府这三大项目在假期的销售额总计超过了15亿元；招商蛇口上海在五一期间于全城有4000余组到访，认购金额达到了13.63亿元。当中海上・清河玺成交了23套、销售额为3.4亿元，招商臻境成交40余套、销售额约为3亿元。

二手住房市场同样热度并未削减，上海链家所给出的数据表明，在五一假期期间，全市二手住房成交了1390套，同比增长幅度为16%，平台客户方面的咨询量较去年同期提升了4%。成交量的增速显著高于咨询量的增速，这意味着有着意向的客户进入市场的意愿相较于去年同一时期明显增强，房地产市场修复的信心持续不断地升温。

5月4号，于上海浦东具备三林镇这一地理位置之处，有一家链家这样的门店，中介此小曹，才刚刚把一对有着看房行为的夫妇送走，小曹并未去暴露提供属于具体的成交方面能够用数据计数起来的内容，不过却也带有肯定的意味表达说那样的数据应该还算较为可以，一线门店热度从直观的角度而言证实了行情正在向着回暖的方向发展。

据太平洋房屋方面给出的分析得出这样的看法，5月时，上海当地的二手房市场，处于“沪七条”政策持续发挥作用的状况下，预计会持续保持朝着好的方向发展的态势，其热度相较于3到4月处于高位的时候，稍微有所减缓，不过具备十足的韧性。成交量保持在高位，议价的空间持续变小，外环外面的刚需板块继续处于领先位置，内环以及内中环的改善板块能让修复的动力得到增强。从面积段来看，刚需以及刚需改善的户型承接了新政策带来的好处，将会依旧作为成交的主要力量；改善户型随着置换的链条被打通而稳步得到修复。

-Pacific房屋有关人士向记者表明，“从整体来瞧，在政策红利不断释放的状况之下，市场持续刚需托底、改善温和回暖、高端呈现分化式修复朝着前行”，而就上海楼市这种尚在延续的分化情形，程宇提议，房产企应当把重点置于核心地段，借由产品创新、服务加以更升级和轻资产经营方式来强化竞争力在“好房子”观念的指引之下，在持续分化当中，从市场有希望朝着更高质量的发展路径逐步迈进。

要值得一提的是，全国楼市政策方面持续不断地暖风频繁吹拂，这也为上海之后市场行情造就了预期支撑。

4月28日，中央政治局会议指出，要努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新，此后，多地密集出台新政，部署稳楼市举措，比如，5月2日，苏州出台进一步促进房地产市场平稳健康发展的十一项措施，深圳、广州、天津、武汉等城市，也出台新政，形成政策合力。

对此情况而言，卢文曦直接表明观点称，众多地方密集性地颁布出楼市利好的相关政策，这些政策纵使并非直接针对上海，不过对于城市之间楼市的预期以及市场信心是具备传导效果的，会间接地对上海购房环境起到提振激发作用，“预估5月份上海楼市会持续维持良好的销售进展态势，二手房市场的价格有希望趋向于持续不断增加的走向走势”。