7月淡季二手房信息分化加剧，一线城市楼市政策转向新赛道

今年上半年期间, 全国楼市的相关政策不断持续地进行优化调整, 北京、上海、广州、深圳等一线城市率先释放出了促使楼市企稳回暖的信号, 市场预期也因此有所得到修复。进入到7月这个传统淡季之后, 楼市的运行展现呈现出了显现出新面貌的结构性特征。

证券时报的记者, 通过实地去走访, 从而发现了这样的情况, 二手房的市场, 告别了以往那种“同涨同跌”的模式, 不同的区位板块之中, 不同总价段的房源, 它们之间的分化态势, 持续在深化。业内的人士觉得, 政策端应该顺着形势去优化, 当前楼市政策的重心, 已经不再仅仅局限于短期刺激市场成交, 城市更新, 以及“好房子”体系构建的工作, 还有住房消费全链条的支持助力等方面, 正成为下一个阶段政策聚焦的核心领域。

楼市淡季仍显韧性

7月向来一直都是房地产市场的传统所存在的销售淡季, 然而今年一线城市的楼市整体运行状况依旧呈现出较强的韧性, 在这其中二手房市场成为楼市运行的“晴雨表”, 它的表现非常突出。

北京市住建委官网给出的数据表明, 7月北京的二手住宅网签量是1.4万套, 与去年同期相比增长了9.8%。在深圳, 7月全市二手住宅网签销售数量为4795套, 和去年同期相比增长3%。中指研究院的数据显示出, 二季度开始以来, 北京和上海的新房、二手房成交和去年同期相比都实现了增长。其中, 二手房市场的表现格外突出, 上半年成交规模都创造了近5年同期的新高, 7月的成交规模和去年同期相比持续增长。自4月底深圳出台楼市新政之后, 新房成交量连续3个月同比增长幅度超过40%, 有二手房成交量连续2个月同比增长幅度超过10%。

多个重点城市, 在7月的时候, 新房成交量出现了不同程度阶段性回落, 并且二手房成交量也出现了不同程度阶段性回落, 这是从环比维度观察得出的情况。深圳贝壳研究院院长肖小平讲, 当前市场成交环比有小幅回落, 这主要是因为盛夏存在极端高温天气, 还有暑期居民休假等这些季节性因素的影响, 这属于历年楼市运行过程当中的常见现象, 而且当前市场整体基本面跟去年同期比已经明显修复。

记者留意到, 当下国内多数城市的二手房市场, 展现出“量稳价跌”的运行特性。尽管成交量已然进入稳定回升的通道, 然而二手房市场价格的整体情况, 依旧处于调整的区间之内。根据中指研究院的数据表明, 7月的时候, 百城二手住宅的均价, 与上月相比环比下跌了0.44%, 而且跌幅相较于上月还扩大了0.02个百分点。其中, 一线、二线以及三四线城市的二手房价格, 全都呈现出走弱的态势。它们环比的跌幅分别是0.25%、0.45%、0.48%。

围绕这一现实状况, 各个地方于政策层面展开针对性的用力举措。愈来愈多的 Cities 在出让土地之际明确提出需要现房销售的要求。近日, 湖北省发行了数额为 6.77 亿元的专项债, 专门用于收购闲置的存量商品房并将其转化为保障房, 进而通过供给方面缓解二手房库存所带来的压力。

各价段二手房走势分化

记者于深圳市场进行实地走访, 进而发现, 二手房这个市场, 已不再呈现“同涨同跌”的状况, 并且, 市场分化的特征, 正在持续地深化。

“程浩（化名）在深圳罗湖工作, 他告诉记者, 其看到朋友手里一套位于核心城区的改善型房源得以顺利地以高价成交, 于是就跟着调高了自己名下一套总价大概300万元的刚需二手房挂牌价。”, “调整挂牌价之后出现的结果是, 整个7月来看房的客户数量出现了显著下滑, 几乎没有收到有效意向。”, “也有多个片区的房产中介经理表示, 虽然成交量的表现比去年要好, 但是从交易结构来看, 以价换量依旧是普通二手房市场的主流。”。

深圳贝壳研究院所监测的数据表明, 各总价段房源的行情走势已不再呈现同步状态, 相反, 它是依据需求属性以及资产定位方面存在的差异, 从而走出了三条相对独立的行情曲线, 7月时, 深圳二手房各个梯队价格表现出现分化, 500万元以内的刚需房源成交均价与环比相比下跌了1.3%, 500万元至1000万元的此类改善房源的价格出现微涨了0.1%, 1000万元以上的高端房源价格与环比相比上涨了5.7%。

受到市场分化这一背景影响, 房企着手进行“改变”。广州有一家大型国企, 有位营销部负责人, 他向记者表明, 不同地段、不同产品, 不同购房者对其认知存在差异, 因而楼市会朝着性价比、个性化方向发展。这位负责人称: “身为从业者, 这半年的体感跟成交数据相近, 当下一线城市楼市正理性回温, 房企应依靠用户画像及需求设计房子, 对‘好房子’要求日益提升, 而用户会依据自身经济状况购房, 愈发理性。”。

程宇, 身为中指研究院上海企业的常务副总经理觉得, 房地产企业应当始终如一地着重关注核心地段, 凭借产品的创新以及服务的升级来锤炼打造核心竞争力。

市场有望持续修复

关于当前突显出来的房地产市场一系列新奇特性, 肖小平表明 , 随后出现之政策很大概率情形下会依照楼市实质运行状况灵活予以优化调整 , 整体保持住稳中求优之思路。中指研究院觉得 , “稳定房地产市场”乃是贯穿全年所确定之目标 , 短期内政策核心预计依旧在于推动现有政策加速实现成效显现 , 其中涵盖了增强住房消费扶持力度 、盘活存量土地以及商品房等等。还有业内人士认为 , 就目前状况而言 , 政策核心已并非仅仅是短期内促使成交量增加 , 城市持续更新之事 、具备特色之优质房屋 、住房消费等层面应当成为政策着重关注之领域。在政策合力之下，下半年房地产市场将持续稳定修复。

广东省住房政策研究中心, 有一位首席研究员, 他叫李宇嘉。李宇嘉指出, 楼市在下半年的时候, 有个核心发力点, 其中之一就是住房以旧换新政策, 它的落地推进情况。虽然各地已经陆陆续续地出台了相关这项举措, 可是呢, 整体的市场反馈, 到现在还没有达到预期的那个状况。进入下半年了以后, 国企收购存量旧房, 然后把它转化为保障性住房, 还有人才住房, 在这方面的力度, 将会显著加大提升；与此同时, 城市更新领域的房票安置力度, 也会同步进行升级, 通过这样的方式引导更多的安置需求, 直接导入存量房市场, 进而盘活现有的房源。

对当下楼市的交易成本, 李宇嘉这般提议——如今市场已全然迈入由改善型需求主导的时期了, 多数有着购房的打算之人偏向倾向于直接就更换成契合家庭长久需求的房屋居住, 所以在此种情形之下能够针对普通住房的契税优惠标准开展有针对性的调整以及优化操作。中国（深圳）综合开发研究院金融所执行所长余凌曲却这么讲——在实际利率偏于过高状况成为大环境背景的条件促使过程里面内, 各个地方应当去更大范围地增添供给优质的可用于居住的房屋资源, 探寻摸索出可以降低房产交易流转成本之方法途径。

李宇嘉觉得, 对于近期市场上热议的商业房贷贴息传闻, 之前推进的存量房贷利率下调, 从本质上来说, 已然起到了“隐性贴息”的效果。直接贴息, 虽说理论上能够撬动居民消费, 拉动换房需求释放, 进而带动市场增量, 可是结合当前实际的市场表现来观察, 这类政策的拉动作用已经比较有限了。