房子抵押后出租，新房东能赶走租客吗？出租出售要注意

十年长约遇房东易主

究竟是买卖不破租赁

还是抵押在前租约无效？

房屋产权易主

新房东起诉租户要求搬离

2017年，B公司向某金融公司借了款，此B公司把案涉房产拿去抵押，还办理了抵押登记。因为B公司没有履行到期债务，在2019年5月的时候，某金融公司向法院提起了诉讼，而在诉讼进程当中，A公司凭借债权转让得到了债权，法院依照法定程序变更了诉讼主体，最终判决A公司有权利对案涉房产行使抵押权。

处在2022年5月这个时间点，于不动产登记信息上面已经明确记载有着抵押情况的情形之下，B公司与李某签订下租赁合同，所约定的租期是十年，之后李某把涉及案涉的房产转租给某咨询公司从而进行实际使用。

那个涉及该案的房产，经由拍卖程序可是流拍了，B公司呢再没有别的财产可以用作执行，A公司表示同意用物品来抵偿债务，在2023年依照法律规定获取了涉及该案房产的所有权。所有权发生变更之后，法院给涉及该案房产的租户发出了通知书，通知书里写明了所有权变更的情况，A公司也给租户发函，要求租户迁出涉及该案的房产或者重新去办理租赁手续。因为没有达成一致的意见，A公司就向法院提起诉讼，请求判定李某以及实际使用人某咨询公司马上腾退、返还涉及该案的房产，并且支付场地占用费30万多元。

李某提出辩解称，A公司存在未依照法律规定去办理针对抵押权受让的转移登记这一情况，同时也未办理变更登记，所以无法获取针对善意第三人的对抗效力，这种情形应当适用《中华人民共和国民法典》里有关“买卖不破租赁”的相关规定。

法院：抵押在前租赁在后

“买卖不破租赁”不适用

法院经过审理得出认定，首先，A公司借助债权转让这种方式拥有了债权；依据民法典之中关于抵押权随主债权转让的相关规定，A公司在受让主债权的时候，抵押权已经一并进行了转移；A公司不用再另外去办理转移登记，就能够对抗之后设立的租赁关系。

其次，在执行阶段，案涉房屋上设立了抵押权，且该抵押权因债务清偿而消灭，之后，A公司取得了案涉房屋的所有权，这符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定中的情形，即房屋在进行出租以前已经设立了抵押权，因抵押权人实现抵押权从而发生了所有权变动。李某是在抵押权设立之后才成为承租人的，其租赁权不能够对抗A公司基于抵押权实现而取得的所有权，也就不适用“买卖不破租赁”的相关规定。

最终的最终，在A公司成功获取案涉房屋所有权以后，李某跟B公司之间的那种租赁合同关系产生了终止的结果，如此一来李某丧失了继续占有跟使用案涉房屋的合法根据，某咨询公司同样没有权利再去继续占用跟使用案涉房屋了。A公司是作为房屋的所有权人所存，其提出场地占用费的主张，契合物权收益权能的本质性要求，然而某咨询公司在承租案涉房屋之后，并不存在欠付李某租金的情况，所以对于A公司要求其支付场地占用费的此项请求，法院不会给予支持，要是后续某咨询公司不配合履行腾房的义务，那么A公司能够另外去主张场地占用费。

总归来说，经由法院判定，李某以及某咨询公司需要向A公司腾退并且返还涉及的那一处房屋，李某还要向A公司去支付场地所产生的占用费用，这个判决已经具备了生效的状态。

法官：不动产上可能存在

多种权利负担

租房前应确认权属状态

跟着经济的发展，财产的利用方式越发多元，作为社会经济活动里关键的生产资料，不动产之上有可能同时存有租赁权、抵押权等好些权利负担，出现二次租赁、债权转让等繁杂情形。为维护承租人的合法权益，我国法律规定“所有权变动不破租赁”条款，同时也对抵押权与租赁权设立时间加以规定，用以防止合法债权权益被损害。在这个案件当中，涉及到的房产的抵押权设立的时间是比较早的时候，并且，因为要实现这个抵押权从而发生了所有权方面的变动，法院依据相关法律规定给予了 A 公司的诉讼请求以支持，以此来保护当事人的合法的债权权益。

法官作出提醒，其表示，至于承租人一说，不管是直接朝着所有权人去租赁不动产，还是向“二房东”租赁不动产，都应当签署书面合同，并且要向出租方去确认不动产权属所在，以及是否存在抵押这种状况、是否存在查封这种情形、是否存在出售这种情势。要是存在权利负担的话，那么就得谨慎去考虑租赁所存在的风险。针对于出租方来讲，也应该清晰地告知抵押人以及承租人真实的情况，要是遇到抵押权实现了的话，就应当配合权利人去完成权利变动，不然的话，就将会面临场地占用费、搬迁费等方面的赔偿责任。

来源：CCTV今日说法、深圳市中级人民法院、中国普法