华润出售成都万象城，四年后房子还香吗

四年后的2030年，中国人对房子的态度会变成什么样？

我处于2026年5月这个时间点，愈发觉得这个问题并非危言耸听，在过去的二十年里，中国家庭的战略纵深是一套房子，它是抵抗不确定性的终极堡垒。

可直至今日，在部分城市，这座堡垒已经开始出现松动的情况了。有人卖掉价值几百万的房子，拿着现金去租房度日，放在前些年，谁要是提起这样的事，那是会遭人责骂的，然而现在真的有人开始这么去做了。

说一件能让我内心产生较深触动的事情，在2026年4月20日那天，华润置地借助上海联合产权交易所进行预披露，其要将成都万象城的运营主体，也就是华润置地（成都）发展有限公司的100%股权予以转让。

别把这当成那种无关紧要的小项目。成都万象城在2024年的时候，有着总共8.31亿元的租金收入，而后在2025年，其客流量达到了突破5000万人次这个程度，它在成都城东可是具有绝对地位的商业地标呢。

摩根士丹利对其估值作出估算，该估值处于70亿到80亿元人民币的范围之内。如此这般一只堪称“下金蛋的鸡”一般的存在，华润缘何要选择放手呢？而此种情况并非是首次出现了。

二零二五年十一月下旬，华润已然挂牌出让西安西咸万象城以及贵阳万象汇，底价总计约二十点七八亿元。往前回溯，自二零二三年起，华润陆续转让了杭州萧山万象汇、合肥万象城等诸多万象系成熟商业资产。

连续进行核心项目的相关动作，其节奏的快速程度，力度的强大程度，在央企范畴内极为少见。具有趣味意味的是，华润并非要实施撤回行动，而是从对于重资产的持有状态转变为轻资产运营这种模式以及大资管模式。

产权被售卖出去了，运营权却被保留下来，管理费依旧照收。脑海里第一个浮现的反应是：这般情形跟部队从“重装化”转变为“信息化合成化”的逻辑完全没有差异——将笨重的铁疙瘩摒弃掉，把指挥以及打击能力留存下来，运用更为灵活的方式去把控战场。

华润所从事的便是这样一件事情，并非是舍弃市场，而是采用了另外一种更为高效的控制形式。央企巨头正在开展资产“减重”行动，那么其背后所传达出的信号对于普通人而言究竟意味着什么呢？

我觉得起码能说明一件事儿，在当下这个阶段，持有不动产不见得就比持有现金流更加安全。这个判断要是搁在四年前，那可是会被人骂的，然而放到2026年4月的经济数据跟前，其逻辑是站得住脚的。

在4月16日，国家统计局那可有数据发布了，2026年一季度的时候，中国的GDP同比增长了5.0%，而且，这增长幅度比上年四季度还要往上加快0.5个百分点。宏观面呈现出一种在企稳的态势，不过，房地产这一方面却依旧处于磨底这样一个状况。

在一季度的时候，全国二手房市场成交的套数，同比依然是处于下降的状态，尽管下降的幅度，是在逐渐收窄的。北京、上海等城市，二手房的成交情况，创下了近五年的新高，其价格在3月份的时候，环比实现了转正。

看起来好似是回暖了，然而要是细心去瞧就会发觉，中指研究院清晰表明了，市场依旧处在筑底的阶段，4月核心城市修复的持续性依旧面临着检验。北京上海的回暖是实实在在的，可是将其当作全国楼市反弹的信号，即为犯了“以偏概全”的差错。

3月份，一线城市新房价格环比上涨，二手房价格环比同样上涨，然而，往下看，二三线城市房价环比仍处于下跌状态，只是跌幅有所收窄，这种分化并非暂时现象，据此我判断对于未来五到十年而言它会成为长期常态。

于军事方面而言，这称作“局部突破并不等同于全面胜利”，某几个城市所进行的修复工作，无法支撑起一个行业的拐点，再去审视房地产投资端，其情况更具值得玩味之处。

2026年1月到2月期间，全国住宅新开工面积同比出现了23.3%的下降情况，开发商并非是内心不想去建造，而是实实在在地不敢去进行投资。2026年第一季度的时候，全国房企数量同比下降了12%，百强房企的市场份额提升到了65%，中小房企处于加速被清理的状态，行业集中度在快速地提高。

这与军工行业整合遵循的是同一逻辑，即资源朝着头部汇聚，处于尾部的玩家连用以维系生存的空间都不复存在了，那么租房领域的情形又如何呢？我所观察到的状况是，供给端正发生着结构性的巨大改变。

经统计，北京、上海、广州、深圳、杭州等核心八城中，近四年所新开的集中式公寓项目里，约70%以上源自新建，历经五年积累，超870万套保障房全面进入市场，大量房源于2026 年集中进入市场，该数字十分惊人。

低价租金的保障房，大规模地涌入进来，直接对原有的租金定价体系施以冲击，具体到城市的情况，那就更为清晰明了了。

2026年3月，杭州全市平均租金约为每平米每月45到48元，相较于2025年同期，下降了约10%到15%。杭州是一个在2025年全市新增了15万人口的城市，然而人来了租金却下跌了 ，这背后存在着保障房供给影响下的巨大冲击力。

对毕业生实行五到六折的北京“海青安居”项目，海淀区40平方米左右的公寓，首年月租金约2640元，拿着这个价格在海淀租房住，其性价比确实是过去所无法想象的。

2026年2月，上海颁布推行了收购二手房用作保障性租赁住房之处置办法规定规则，首批试点坐落于浦东、静安、徐汇地区区域地段范围，由区属公租房公司予以收购买入购置，建设银行给予提供金融方面的支持协助援助。这是一个具有标志性意义影响力的信号讯息表示。

此前，地方政府收储二手房所依靠的是自身兜里那一点点的财政资金，因资金有限故而很难形成规模，如今，银行的金融工具直接介入其中了，宁波累计收储用作保障房的二手房已经超过千套，杭州富阳区也开启了国企收购二手房并将其转为保租房的计划。

这条路一旦被跑通，在二手房市场上，相当一部分“老破小”的命运就会被改写，它们不再是你用于投资的物品，而是政府拿来用作保障房的原材料，政策层面的信号也在加速推进。

2026年1月16日，财政部发布公告，税务总局也发布公告，两项公告联合发布，将公租房建设的多项税收优惠政策延续实施，把公租房运营的多项税收优惠政策延续实施，延续实施至2027年12月31日，这些优惠政策覆盖公租房建设环节，覆盖公租房筹集环节，覆盖公租房运营环节，覆盖公租房租赁消费环节，是全链条覆盖。

国家运用真金白银的税收减免形式，以此去降低租赁住房的供给成本，这并非是试探性的举动，而是持续加大力度的战略规划。那么政策缘何要如此这般去做呢？

因为底层逻辑变了。中国的人口结构正在经历不可逆的转向。

2022年起始呈现人口负增长态势，到了2024年人口减少了139万。出生人口相较于2023年虽说稍微有了些回升，然而婚姻登记对数却正处于快速萎缩的状态。

预计在2026年至2030年这个时间段内，城镇化率会提升至大概70%，等到了那之后，其上行的速度会显著变缓，与之相对应的是，新增的城镇人口将会回落，甚至会转变为负数，而总体的住房需求也会一步步地降低。

25岁至44岁这个主力购房人群的规模正处于萎缩状态，新组建的家庭数量也在减少，这表明接盘的人正变得越来越少，卖方市场正向买方市场转变。我的判断十分直接，到2030年时，中国不会“全面”步入租房时代，然而租房其作为一种主流居住方式的合法性与现实基础，已然彻底确立了。

格局正在成型，什么样的格局呢？是使得商品房以及保障房“两条腿走路”的格局，其中商品房用以达成改善需求的满足情况，保障房则是将刚需群体、新市民群体以及低收入群体包揽覆盖；一旦这个双轨制成熟运转起来，普通住宅所具备的投资属性就会被大幅度地稀释掉。

那到底什么样的人适合＂卖房去租房＂？我不建议一刀切。

若是你手中所执有的是处于核心城市核心地段的优质住宅，高盛预测上海以及深圳的房价，在2025年年底直至2028年年底这个时间段内，有可能会上涨15%，这类资产在分化行情里，大概率状况下还能够稳住。

如果你所持有房产处于三四线城市，处于这些城市的非核心区位，楼龄偏大，那么我劝你认真算一笔账，市值缩水的速度是否已经超过了你的心理承受力呢？中央财经大学教授易成栋说了，在4月16日的一季度经济形势分析会上明确说了，然后还说了中国房地产已经从供给短缺走向了供求基本平衡阶段。

供求达到平衡所意味的是什么呢？这意味着房价上涨的动力由供不应求转变成为了结构性的选择，其中好地段依旧是备受争抢的状态，而差地段则有可能在很长的时期内呈现出有价却没有市场交易的情况。

这和打仗是同样的情况，战场上一直存在着高地，同时也有洼地，你不可以凭借一个阵地所取得的胜利，去推测整个战场的形势。

即便到了2026年，楼市情形依旧如此：京沪核心区域出现的“小阳春”状况，并不意味着全国楼市都在回暖，大量保障房进入市场，也并非表明所有房东都陷入绝境。关键之处在于，你手中所占据的“阵地”处于何种位置。

转过头来再去看开头提到的那个问题，2030年的时候，中国是否会全面迈进“租房时代”呢，卖掉房子去选择租房，这样做实际上真的确确实实地可行性能行得通吗？

我的回应是，“租房的时代”不会全方位来临，不过，“非得购买才行的时代”的确正处于退场当中。

从华润以七十亿的规模甩卖万象城，到上海运用银行资金回收储备二手房用作保障房，再到保障房租金以市场价的五六折这般的价格对租赁市场形成冲击，所有信号都朝着同一个方向指示：房子正从中国人人生里的“必选项”转变为“选项之一”。

在当下这个转折的阶段当中，并非全部个体都应当把房子售卖出去，然而每一个个体都应当再次去慎重考虑自身与房子之间所存在的关联——具体来讲便是，你当前究竟是住在一套房子里从而构成一个家，还是背负着一个分量日益加重的包袱呢？