4月二手房成交量创新高，上海楼市最新行情

源于“沪七条”政策不断地持续发挥效力，上海楼市在“金三银四”这个阶段达成了顺利的收官状态。

4月时，上海房产交易中心给出的数据表明，全市范围内，二手房（其中涵盖商业住房类型）累计的网签数量达到了28742套，与去年同期相比增长幅度为22.3% ，此数据超越了2019年4月的27080套，进而创下了近十年以来上海4月单月成交数量的最高数值。在同一时期内，上海新房市场整体所呈现出的成交节奏有一定程度的回落态势，可是中高端房源所具备的价值却正在稳步地凸显出来，市场结构切换方面的特征亦显得十分明显。

走进“红五月”，上海楼市那升温态势持续不断，头部房企所开发项目在五一假期的销售额呈现出可圈可点之处。比如说上海公司其销售业绩将近15亿元，与去年同期比较提升了82%；上海公司旗下的时代之城、外滩瑞府以及翡云悦府这三大项目在假期的销售金额加起来超过了15亿元等等。

程宇，也就是中指研究院上海企业常务副总经理，向《华夏时报》记者分析指出，展望未来，上海楼市分化态势或许会持续下去，核心区优质资产在土地成本居高不下及稀缺供应的支撑下，价格有着较强抗跌性，外围区域面临着长期去库存压力。

“金三银四”迎来结构性“小阳春”

本轮复苏，从市场细分表现去看，呈现出明显的冷暖分化状况，二手房率先全面回暖，新房呈现出成交回落的状况，同时呈现出高端走强的结构性特征。

上海房产交易中心的数据透露，4月时，全市的二手房创作出了接近十年以来，上海于4月这个单月之中达成交易的最高价值，超过了2019年4月那2.71万套、2020年4月那2.62万套等过往的高位档次。与此同时，4月份的上海存在8个项目，其在单日之内使得成交量突破了千套水准的阻碍，4月11日当天进行了1632套的网签操作，超越了3月份所存在的两次年内于单日成交时实现的峰值状况，市场的活跃程度明显地得到了提升。全面观察整个三四月份，上海二手房累计达成交易大约5.92万套，从而刷新了近五年来在相同时间段所保持的纪录。安居客在上海的相关方面觉得，市场已然“完全摆脱了从2021年一直到2022年期间的深度调整所带来的阴霾”。

价格端同样迎来持续修复，二手房价连续两个月环比上涨，且涨幅呈现逐步扩大态势。国家统计局公布的70城房价数据显示，上海二手住宅销售价格在2月出现环比由跌转涨情况，上涨幅度为0.2%；到了3月，环比涨幅进一步扩大至0.4%。从成交结构方面来看，总价处于200万至400万元的刚需房源稳稳占据市场成交主力位置；500万元以上改善型房源成交虽有回暖迹象，然而回升节奏相对比较平缓，整体展现出刚需托底、改善缓步复苏的格局。

李根，作为上海链家研究院的负责人称，当下上海改善型置业需求正逐步接过市场回暖的大势，外环外老旧小户型房源成交占比持续降低。与此同时，楼市置业信任温和修复，买卖双方交易意愿提高、成交节奏加速，购房者决策显著缩短。此外，上海4月二手住宅成交均价持续温和回升，价格修复状况明确，并且二手房带看望质量保持高水平，看房热度稳定，支撑量价稳步修复。

把成交冲高的状态放在3月的新房市场之后，相较于二手房全域回暖的行情，4月成交节奏回归常态。克而瑞上海给出的统计数据表明，新房成交面积因为供应收缩的影响，环比呈现小幅下降。根据上海中原地产数据，直到4月29日，上海新建商品住宅成交面积是42.0万平米，和3月环比减少25.4%，月度成交规模出现回落。不过，因为豪宅、中高端改善房源成交占比提升产生带动，4月上海新房整体均价达到77167元/平米，环比上涨22.0%。

从供应端来讲，房地产企业推出楼盘的行为变得更加趋于理性且保守。上海中原地产所给出的数据表明，在4月份的时候，上海新房新增的供应量是36.2万平方米，与上一个月相比较，环比减少了32.2%。整个4月期间，总计有29个新房项目进入市场进行推新销售，在这些项目之中，单价10万以上的豪宅项目有9个，世博板块的澐启滨江、三林滨江的前滩元境、太古源源邸等热门的豪宅项目都是集中进行开盘的。其中，4月28日进入市场的澐启滨江项目进行六批次开盘，在当日的去化率超过了80%。

有这般情况需要予以留意，那就是新房市场之中分化的格局进一步显著展示，优质的核心房源其被认可的程度处于居高不下的态势。上海中原地产市场的分析师卢文曦讲道，尽管4月整体供应规模存在有所降低的状况，然而优质房源在市场上被认可的程度依旧维持在高位：“4月全市有2个新房项目（前滩公馆·澜墅、前滩元境）顺利触发积分摇号，这能直观地体现出处于核心地段、具备高品质的房源依旧自身带有流量，置业群体改善的意愿是扎实存在的。”。

同样地，核心优质资产受到土地市场的倾斜关照，热门地块竞拍热度呈现出升温态势。比如说， 4月21日那次2026年三批次宅地土拍里，徐汇区S031201单元xh290-09地块，有9家房企参与竞拍活动。经过82轮的竞价之后，该地块以33亿元的价格被拿下，溢价率为25%，成交楼板价是8.72万元/平米，这一情况刷新了将近一年以来上海土拍的溢价率纪录，由此凸显出房企在核心城区优质资产方面深耕运营的布局趋向。

“红五月”市场仍延续分化

五一小长假期间，也就是从5月1日开始一直到5月5日，这期间为上海楼市进一步增添了暖意，新房的相关情况以及二手房的相关成绩是同时交出了亮眼的表现，进而为“红五月”行情奠定了坚实的基础。

包含其中的情况是，新房市场的成交态势始终维持着稳健的状态。依据上海中原地产所提供的数据来看，上海新建商品住宅所实现的成交量大概是3.39万平米，与去年同一时期相比较，增长幅度为14.14%，并且市场的活跃度一直持续处于在线的状况。

头部房企当中的标杆项目，其热销所产生的效应十分突出，在成交方面的表现格外引人注目。比如说，建发在上海的相关负责人，向记者讲述内部情况时表示，公司旗下的建发海宸项目，在今年4月的时候，认购金额超过了12亿元，并且，在接下来的“五一”这五天时间里，认购金额超过了5亿元。

5月6日下午，进行介绍，称五一小长假期间，其上海区域整体实现热销，金额近15亿元，和去年同期相比提升了82%。其中，保利世博天悦累计有超137组客户到访，成交金额突破4.9亿元；保利外滩曜&PARK77累计到访超240组，成交金额突破1.6亿元；保利都汇和煦、保利光合TOD合计成交77套，成交金额5.77亿元；保利虹桥和著璟岸累计接待客户超301组，成交额突破1.02亿元等。

有消息透露，上海旗下主打销售的澐启滨江、外滩瑞府、时代之城、望云、翡云悦府、士林润园等项目，在“五一”这个时间段，都达成了快速去化的情况，时代之城、外滩瑞府、翡云悦府这三大项目在假期的销售额总计超过了15亿元；上海在五一期间，全城到访数量有4000余组，认购金额达到了13.63亿元。其中海上清河玺成交了23套，销售额为3.4亿元，招商臻境成交40余套，销售额大概是3亿元。

上海链家数据表明，二手房市场同样热度未曾削减，在五一假期期间，全市二手房成交数量为1390套，和相应时期相比增长了16%，平台方面客户咨询量与过往时期相较提升了4%；成交量的增速显著高于咨询量，这意味着有购房意向的客户进入市场的意愿相较于去年同一时期明显增强，楼市修复的信心沿着持续的态势升温。

5月4日，在上海浦东三林镇的一家链家门店，中介小曹，刚送走一对看房夫妇，这几天天气好，每天都要带看十几组，小曹没透露具体成交数据，却肯定表示数据应该还可以，一线门店热度以此直观印证行情回暖。

针对房屋方面来分析，得出这样的看法，5月时，上海的二手房市场，是在“沪七条”政策持续产生影响的情况下，推想会继续保持朝着好的方向发展的态势，热度相较于3到4月处于高位的情形来看，稍微有所减缓，不过有着十足的韧性。成交量维持在高位，议价的空间持续变得狭小，外环以外的刚需板块持续带头领先，内环以及内中环的改善板块修复的动力有所增强。在面积段这一方面，刚需以及刚需改善的户型承接了新政带来的好处，会依旧作为成交的主要力量；改善户型随着置换的链条被打通而稳步得到修复。

房屋方面相关的人士朝着记者宣称，“从整体的角度去瞧，在政策红利持续不断释放的状况之下的市场，呈现出延续刚需托底、改善温和复苏、高端分化这样的修复趋势。”并且针对上海楼市一直延续着的分化态势，程宇给出建议，房地产企业应该将重点放在核心地段上，借助产品创新、服务升级以及轻资产模式来增强自身的竞争力。在“好房子”理念的指导之下，市场有希望在分化的情形当中一步步迈向更高质量的发展轨道。

需要特别提到的是，在全国范围内，楼市政策方面不断地持续出现暖风频繁吹拂这样一种情况，并且这种情况也为上海后续市场行情形成了预期支撑。

自4月28日中央政治局会议指出相关内容，即“要努力稳定市场，扎实推进”之后，许多地方密集出台了新的政策，这些政策是关于部署稳定楼市的举措的，比如说苏州在5月2日出台了十一项措施，这十一项措施是为了进一步促进市场平稳健康发展的，与此同时，深圳、广州、天津、武汉等城市同样出台了新的政策，进而形成了政策合力。

卢文曦针对此情况直言，多地有密集出台楼市利好政策，这些政策并非直接针对上海，不过城市之间楼市预期以及市场信心是具备传导效应的，会间接对上海置业氛围起到提振作用，他还表示“预计5月上海楼市将继续维持良好的销售节奏，二手房市场价格有希望持续上涨”。