上海二手房4月成交近2.9万套 创近十年新高

保利·世博天悦售楼处“五一”场景。受访者供图

华夏时报记者 李贝贝 上海报道

沪七条政策不断持续发挥力量，在此情形下，上海楼市金三银四阶段顺利完成结束。

数据显示于上海房产交易中心，在今年4月的时候，全市二手房里面包含商业的，其累计网签量达到了28742套，同比增长幅度为22.3%，超越了2019年4月的27080套，创造出了近十年上海4月单月成交的最高数值。在同一时期，上海新房市场整体成交的节奏出现了回落的情况，不过，中高端房源的价值稳步地得到凸显，市场结构切换特征显著。

在步入“红五月”之际，上海楼市的热度持续不断地升温，那些位居头部的房企所开发的项目，在五一假期的销售额方面呈现出颇为亮眼的表现。比如说，保利发展上海公司的销售业绩将近15亿元，与去年同期相比较而言大幅度提升了82%；倘若再有华润置地上海公司，其旗下包含时代之城、外滩瑞府以及翡云悦府这三大项目，在假期期间的销售金额总计居然超过了15亿元等等情况。

程宇，中指研究院上海企业常务副总经理，向《华夏时报》记者分析指出，展望未来，上海楼市分化态势或许会延续，核心区优质资产借助土地成本高企以及稀缺供应的支撑，价格拥有较强抗跌性，而外围区域面临着长期去库存的压力。

“金三银四”迎来结构性“小阳春”

就市场细分的表现情形而言，此次一轮复苏呈现有显著的冷暖区分差异，二手房率先在整体意义上全面回暖，新房却呈现出成交出现回落态势、高端部分表现出走强的结构性特性。

据上海房产交易中心数据表明，4月时，全市二手房实现了近十年上海4月单月成交的最高数值，超过了2019年4月的2.71万套，以及2020年4月的2.62万套等以往的高位水平。同一时间，4月份里上海存在8个项目，而它们单日成交量突破了千套数目界限，4月11日当天网签记录为1632套，超越了3月份里头两次年内单日成交的峰值数量，致使市场活跃度明显获得了增进。全面观察整个三四月份，上海二手房累计成交数量大概为5.92万套，此数据创新近五年同一时期的纪录。安居客于上海有这样的一种看法，即市场已然“完全摆脱了从2021年一直到2022年期间所存在的那种深度调整带来的阴霾状况”。

价格端同样迎来了持续不断的修复，二手房价连续两个月环比出现上涨，并且涨幅处于逐步扩大的态势。国家统计局公布的70城房价数据表明，上海二手住宅销售价格在2月环比情况由跌转变为涨，上涨幅度为0.2%；在3月环比涨幅扩大到了0.4%。而从成交的结构这一方面来看，总价处于200万至400万元之间的刚需房源稳稳占据着市场成交的主力位置；500万元以上的改善型房源成交虽然存在着回暖的情况，但是回升的节奏相对来说较为平缓，整体呈现出刚需托住底部、改善缓慢地复苏的格局。

李根，身为上海链家研究院的负责人，表明当下上海改善型的置业需求正渐渐接过市场回暖的大趋势，外环外面老旧的小户型房源成交的占比持续处于降低状态。于此同时，楼市的置业信心在温和地进行修复，买卖的双方交易意愿有所提升，成交的节奏也加快了，购房者的决策周期显著缩短。除此之外，上海4月二手住宅成交均价持续在温和地回升，价格修复的态势清晰明确，并且二手房带看的质量保持在高位，看房的热度稳固，对量价稳步修复起到支撑作用。

同二手房全域呈现回暖态势的状况相比，新房市场先是在3月成交之时冲高，而后到了4月，其成交节奏又回归至常态。克而瑞上海那边统计后的相关数据表明，因为供应出现收缩的缘故，新房成交面积按照环比的方式呈现出小幅下降的情形。另外依据上海中原地产所给出的数据来看，一直到4月29日的时候，上海新建商品住宅成交面积是42.0万平米，跟3月环比起来减少了25.4%，月度成交规模出现了回落的现象。不过受到豪宅以及中高端改善房源成交占比有所提升的带动，4月上海新房整体均价达到了77167元/平米，环比上涨幅度为22.0%。

关于供应端，房地产企业推出楼盘的行为变得更为趋向于理性且保守。上海中原地产所给出的数据表明，在4月份的时候，上海新房新增的供应量为36.2万平方米，和上一个月相比，环比下降了32.2%。整个4月份，总计有29个新房项目进入市场进行推新活动。其中，单价在10万以上的豪宅项目达到了9个。世博板块的澐启滨江、三林滨江的前滩元境、陆家嘴太古源源邸等热门的豪宅项目，都集中进行了开盘。当中，在4月28日入市的澐启滨江项目进行了六批次开盘，当日实现的去化率超过了80%。

需留意的是，新房范畴的市场呈现出分化态势，该格局正日益显著，其中优质的核心房源，其被认可程度始终处在较高水平。来自上海中原地产的市场分析师卢文曦表明，尽管在4月时，整体的供应规模出现了一定程度的降低，然而优质房源于市场中的被认可程度，依旧维持在高位状态：“在4月期间，全市总计有2个新房项目，分别是前滩公馆·澜墅以及前滩元境，它们顺利地触发了积分摇号，这能够直观地展现出处于核心地段、具备高品质的房源，始终自带较高的流量，同时置业群体的改善意愿相当稳固。”。

土地市场也是朝着核心优质资产进行倾斜，热门地块竞拍的热度出现升温，比如说，在4月21日举行的2026年三批次宅地土拍期间，徐汇区S031201单元xh290 - 09地块使得9家房企参与到竞拍当中来，在历经82轮竞价以后，招商蛇口以33亿元把该地块收入囊中，溢价率为25%，成交楼板价是8.72万元/平米，刷新了近一年上海土拍溢价率的纪录，突显了房企深耕核心城区优质资产的布局趋向。

“红五月”市场仍延续分化

五月一日至五月五日的这个五一小长假，给上海楼市又增添了暖意，新房交出了亮眼成绩单，二手房也交出了亮眼成绩单，为“红五月”行情奠定了坚实基础。

当中，新房市场的成交维持着稳健的态势。依据上海中原地产给出的数据，上海新建商品住宅的成交面积约为3.39万平米，相较于去年同一时期增长了14.14%，市场的活跃度一直处于在线状态。

位居前列的房地产企业的起示范作用的项目，其热卖所产生的影响十分显著，成交的情况显得格外引人注目。比如说，建发在上海的有关负责人，向记者告知，公司旗下的建发海宸项目，在今年4月的时候，认购的金额超过了12亿元，并且，在“五一”那五天的时间里，认购的金额超过了5亿元。

建发海宸项目售楼处“五一”场景。受访者供图

下午5月6日，保利发展告知记者，五一小长假时段，其上海区域总体热销将近15亿元，和去年同期相比提升了82%。当中，保利·世博天悦前来的客户累计超过137组，成交金额超过4.9亿元；保利·外滩曜&PARK77到访的数量累计超过240组，成交金额超过1.6亿元；保利·都汇和煦、保利·光合TOD成交总量是77套，成交金额是5.77亿元；保利·虹桥和著璟岸接待客户的数量累计超过301组，成交额超过1.02亿元等。

上海华润置地透露，旗下澐启滨江、外滩瑞府、时代之城、望云、翡云悦府、士林润园等主要销售项目，在“五一”期间都达成了快速去化，时代之城、外滩瑞府、翡云悦府这三大项目假期销售额总计超过15亿元；招商蛇口上海在五一期间，全城有4000余组到访，认购金额达到13.63亿元，其中海上・清河玺成交23套、销售额为3.4亿元，招商臻境成交40余套、销售额约为3亿元。

二手房市场热度同样并未减退，上海链家所给数据表明，在五一假期里面，全市二手房成交数量为1390套，与去年相比增长了16%，平台客户咨询量跟去年同期相比提升了4%，成交量增速显著高于咨询量这一情况，意味着意向客户进入市场的意愿比去年同一时期明显增强，楼市修复的信心持续在升温。

行情回暖被一线门店热度直观印证，5月4日，在一家位于上海浦东三林镇的链家门店，中介小曹刚刚送走一对看房的夫妇，小曹说这几天天气也好，每天都要带看十几组，小曹没有透露具体的成交数据，不过也肯定地表示数据应该还可以。

针对5月上海二手房市场，太平洋房屋方面经分析得出这样的看法，在“沪七条”政策持续起效果的情况下，预计会延续朝着好的态势发展，热度相较于3至4月处于高位时，稍微有所减缓但是韧性非常强。成交量保持在高位，议价的空间不断缩小，外环外刚需板块持续带头，内环以及内中环改善板块修复的动力增强。在面积段方面，刚需以及刚需改善户型承接新政带来的好处，依旧会作为成交的核心力量；改善户型随着置换链条被打通而逐步稳定恢复。

有太平洋房屋相关人士，向记者表明情形，从整体上看，在政策红利持续释放的状况之下，市场呈现出这样的修复趋势：刚需托底，改善温和复苏，高端分化。而针对上海楼市一直延续的分化态势，程宇给出建议，房企应当聚焦于核心地段，借助产品创新、服务升级以及轻资产模式，来增强自身竞争力。在“好房子”理念的指导之下，市场有希望在分化之中，逐渐走向更高质量的发展轨道。

需要特别指出的是，在全国范围内，楼市的政策层面不断有风持续地频繁吹动，暖风阵阵，这也为上海后续市场的行情形成了预期方面的支撑。

从4月28日中央政治局会议指明“要尽力稳定房地产市场，切实推进城市更新”开始，许多地方纷纷密集出台新政策来部署稳定楼市的举措，像苏州在5月2日推出了进一步促使房地产市场平稳健康发展的十一项措施，深圳、广州、天津、武汉等城市同样出台了新政策，以此形成政策合力。

针对这种情况，卢文曦直接表明言论，许多地方密集地出台楼市利好相关政策，虽然并非直接针对上海，但是城市之间楼市预期以及市场信心是具备传导效应的，将会间接地对上海置业氛围起到提振作用，“预计在5月的时候，上海楼市会继续维持良好的销售节奏，二手房市场价格有希望持续不断地上涨”。