北京二手房回暖，成交量持续走高，释放刚需等购房需求

供给端出现同步变化，北京全市范围内，二手房库存持续呈现走低态势，挂牌量回落至近两年的低位水平，部分核心片区当中，优质房源的价格已经悄然出现上行情况。

此番回暖并非短期行情。

在2025年末的时候，一系列楼市利好政策得以落地，房贷利率出现了下调的情况，首付以及税费做了优化，这有效地降低了购房成本，与此同时，房价回归到了合理区间，前期积压的刚需类购房需求、学区类购房需求集中性地释放了出来，进而推动北京二手房市场步入到了量稳质升的良性修复通道之中。

成交量持续走高

入春之后，北京二手房呈现出回暖之势持续强化，依北京市住建委所给出的数据表明，北京地区二手房住宅被签约的套数连续3月都稳定处于1.4万套以上，在2025年11月至2026年1月这个时间段里，签约量分别达到了14446套、17200套、15082套，进而筑牢了市场修复的基础。

步入3月，行情升温的节奏进一步地加快了，截止到3月30日这个时候，本月二手住宅网签的数量已经达到了18464套，相较于2月全月8130套而言实现了大幅地增长，同比呈现出来的涨幅达到了127.11%。

图源：北京市住房和城乡建设委员会

周度成交数据同样展现出市场的活力，3月首周，二手房网签了2980套，每天的签约数量在426套；3月23日到29日，单周网签数量上升到5207套，日均成交量攀升至744套。单日成交的表现格外引人注目，3月25日、26日、30日，存量房单日网签数量都突破了千套，分别是1040套、1058套、1185套。

图源：安居客楼市

从区域市场所展现出的表现来讲，北京的二手房呈现出显著的分化态势，当中，朝阳区的优质房源价格在悄然之间出现走高的情况，而丰台区迎来了小户型以及低总价房源的集中成交的行情。

在北京市朝阳区常营，于某连锁房屋中介门店内，从业者王源介绍说，片区内有16家连锁门店，在3月23日至3月25日这3天时间里，累计成交了16套房源，相较于去年年底一周仅有10余套的成交水平，市场热度提升是非常显著的。

“后台数据表明，北京市二手房整体的库存，相较于去年8月份，大致减少了1.5万套，将车位以及商住类算在内，当下约有14.5万套，在高峰期的时候，房源数量接近17万套。”王源讲道，2025年8月的时候，出现过集中挂牌，还有业主恐慌性抛售的状况，如今市场行情趋于稳定，部分业主的心态产生了转变，对于后市房价，开始怀有上涨的预期。

上海易居房地产研究院副院长严跃进称，当下北京、上海等城市整体的挂牌数量都处于下降态势，这种情况改变了之前房源那般呈现“踩踏”样式积压的状况，这表明当前市场的主导力量已然转向了刚需，并且刚需对于小户型二手房的去化成效较为显著，进而形成了相对较为健康的成交结构。

价格一端，当春节过后，在北京市朝阳区常营片区之内，有着楼层具备优势这样一种情况的房源，还有户型跟格局也具备优势哩的优质房型，其成交价格呢普遍出现了上浮现象，浮动幅度达成了5万每套直至10万元每套；然而呢有一些房源，它们不存在跟配套相关的明显亮点，而且户型方面也没有突出的可观之处唷，这般的房源，其整体的平均价格呀则一直维持着平稳态势，不曾出现大幅度的波动之处。

王源呈现出了一系列特定的数据，北京市朝阳区有一个小区，年前那套两居室的成交价格是378万元。年后同样户型的房子，其售卖价格达到了398万元，上涨了20万元。还有另一个面积相对较小的户型，年前最低能卖到200万元，年后是以210万元达成成交的。

他进行补充并举例称，去年有一套房子是他负责的，年前谈定价格为206万元，然而业主最终临时反悔，表现出惜售的态度，年后这套房源成交价格为217万元，总价上涨了11万元。同小区、不同楼层存在同款户型，年前的成交价是200万元，年后卖到了212万元，在短短20天的时间内，高楼层同户型房源成交价更是达到了220万元。

方庄板块位于丰台区，其所呈现的特征是“价降量升”，这与北京朝阳区的涨价行情不一样，该区域房源挂牌规模大体上平稳，房价出现了回落情况，刚需小户型成交热度大幅地上涨了。

房产经纪人周丽，介绍北京方庄区域情况，去年同期时，区域内部分大一居室房源总价，集中在250万至300万元，可是如今呢，现已回落至200万至250万元，而刚需小户型总价，更是下探至百万级别。

周丽透露，片区内一类房源，面积大概在40平方米左右，是小开间，去年的成交价格接近200万元左右，而现在100多万元就能够入手。其所在门店从3月开始到现在已经成交了10套房源了，成交量远远超过今年1月到2月，大概是去年同期的两倍。

对于议价空间而言，北京方庄板块的行情呈现出稳定态势，常规房源的议价幅度处于二十万到三十万元之间，大额砍价的空间基本上已经不见了。有购房者打算议价五十万元甚至八十万元这种情况基本上是不符合实际的，当前该片区刚需低价房源主流成交单价大概是每平方米四点二万元，价格向下的空间是比较有限的，底价基本上被锁定在了每平方米三点九万元。

刚性需求入场

在今年，于北京二手房这个成交市场里，小户型房源，还有低总价房源，稳稳占据着交易主力的位置，刚性自住需求，成为了支撑行情回暖这样的核心动力。

周丽对此有着显著感受，她说现在百万元级别小户型房源，首付只要二三十万元就能实现落地，近期门店小户型成交占比一直处于较高水平。不管是刚需自住的情况，还是提前购买用于落户的房产，购房者大多觉得当下处于价格较低的位置。再加上每年学区房成交旺季到来，不少家庭会选择在四月入学节点前些完成购房流程 ”。

在此同一时间，二手房的成交的节奏显著地加快了。依据王源讲述，在3月中旬的时候，他促使达成了一笔总价为750万元的二手房交易，那位客户从实地去看房开始，一直到最终完成签约，整个过程仅仅花费了7个多小时而已。“像这样的快速成交案例现在是非常常见的，有刚性需求的客户自身的置业意愿是很明确的，一旦碰到匹配的房源，就会果断地做出下定的决定。”。

在北京市朝阳区青年路周边的某房屋中介店铺内，记者碰到了正在看房的刘先生，他工作的地方在朝阳区大悦城旁边，整体买房的预算大概是300万元左右，想要购买一套70平方米的一居室，“我关注市场1年多了，最近身边好几个朋友都处在买房的状态，我也感觉差不多到该采取行动的时候了。”刘先生讲。

严跃进分析，房价历经一段时间调整后，当下不少房源的性价比已然较高。有一部分需求实属“补涨”，即先前被压抑的购房需求，于目睹价格趋向合理后开始集中释放。同时，众人亦期望房价能够稳定下来，如此才会更为放心地出手。除此以外，学区房所带来的刚性需求也在对市场予以支撑。

中指研究院拿出的数据，证实了这样的一种趋势，在2026年1月到2月期间，北京70平方米以下的二手房成交占比，提升到了39%，与此同时，伴随房价不断调整，市场房源整体朝着低总价段跌落，在同样的1月到2月，北京300万元以下二手房成交套数占比，相较于2025年分别提升了5个百分点，成交套数同比增长了13%。

图源：中指数据CREIS

北京本轮二手房出现回暖行情，其起点源自新一轮楼市利好，此利好于2025年12月24日落地，内容包括放宽非京籍家庭购房社保、个税年限的要求，支持多孩家庭增购住房，统一商贷利率一同降低公积金贷款首付比例。

“降低首付以及降低利率等相关政策，是能够带来极为积极影响的，而其中最为直接可见的变化，便是购房门槛出现明显降低这一情况，致使更多原本处于观望状态的人，拥有了进入市场的那份底气。”严跃进作出如此表示，立足于整体视角来进行观察，市场交易规模整体上是符合预期规划的，并且也针对后续二手房与新房之间的相互联动状况，以及改善型需求能够逐步得以释放的态势，奠定较好的基础。