上海二手房政策调整，市场活跃度提升，刚需与改善房源受青睐

政策提升市场活跃度

记者通过走访去了解，发现当下的市场成交节奏急剧加快， 有中介机构直接表明客户主动约看的情况太多，以至于自己完全忙不过来，以往那种拖沓的购房决策周期被极大幅度压缩，市场交易的活跃度处于一种很高的状态。

中原地产所监测得出的数据表明，在3月这个时间段，上海二手房的合计成交量达到了3.1万套之多。并且，其日均成交套数突破了千套。从成交结构方面来看，刚需房源在持续不断地进行高效去化，与此同时，改善型房源的带看量以及咨询量也迎来了增长。

自去年四季度起始，上海二手房月度成交量一直稳定处于2万套以上，只是今年2月因春节假期缘故出现了回落，尤其是在新一轮政策的催化作用下，市场活跃度不断持续得以提升。

2月25日，上海市住房城乡建设管理委以及其他四个部门联合印发了一份《通知》，《通知》的内容是关于进一步优化调整本市房地产政策的相关规定，这份《通知》自2026年2月26日起开始施行。

《通知》作出明确规定，要进一步对住房限购政策进行调减，第一点是把非沪籍居民购买外环内住房时所需缴纳的社保或者个税年限予以缩短，对于非上海市户籍居民家庭以及成年单身人士买来外环内住房的情况而言，购房所需缴纳社会保险或者是个人所得税的年限，调整成为在购房之日前实现连续缴纳已满1年以及1年以上，第二点情况是符合条件的非沪籍居民能够在外环内额外增购1套住房，第三点是符合条件的持有《上海市居住证》群体能够在上海市购买住房。对于持有《上海市居住证》达到5年以及超过5年的非沪籍居民家庭，或者成年单身人士，在上海市限购1套住房，不需要提供缴纳社保或者个税证明。

《通知》作出规定，要优化住房公积金政策，适度提高住房公积金最高贷款额度，把缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度，从160万元提升至240万元，此外叠加多子女家庭以及购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策，此政策最高上浮35%，如此一来，上海市公积金家庭贷款最高额度能够达到324万元，同时对购买第二套住房的最高贷款额度也相应地予以提高。

中原地产给出分析表明，当下上海二手房回暖速率加快，直接越过传统爬坡阶段。新政之后首个双休日，单日成交便可突破千套，后续热度一路提升，在工作日当中也有单日成交达到并突破千套的情形出现。伴随市场持续升温，房东心态也渐渐产生转变，热门板块、低价房源之类跳价案例有所增多，议价空间开始缩小，优质房源一旦挂牌就会成交。

增量需求进一步释放

在交易中心三楼的综合受理大厅，记者与办完过户手续的小张进行交流，在交流当中了解到，小张来自江苏盐城，他在上海工作，工作时长刚好满一年，此次机缘巧合“踩中”了上海这一轮的房地产优化政策。

小张告知记者，表示差不多去年当前这段时间自己还没胆量去设想买房这件事情，他所购置的乃是浦东一套价值大概280万元的所谓“低总价二手房”，其面积并非很大，然而好在距离地铁较近，并且总价处于可控制范围之内，他又补充说首付不到60万元，公积金贷款达到上限，每月还款金额相较于之前租房的花费增加幅度不大。

作为比较具有代表性的那般样本，是小张所拥有的故事。相关报告经中原地产分析声称，从交易方面的结构来讲，刚需群体已然成为了本轮行情里的主要力量。自3月开始以来，总价处于300万元以内的刚需能够上车的房源，其交易占据的比例稳定地维持在了70%以上。

据中指研究院的数据表明，在2026年1月到2月这个时间段内里，上海70平米以下的二手房成交占比提升到了42%。因房价不断地做相应的调整，所以市场房源整体朝着低总价段回落。在2026年1月到2月这一时期，上海300万元以内的二手房成交套数占比相较于2025年同一时期提升了6个百分点，成交套数同比增长25%。

在这一数据的背后，或许是对应着两类人群的集中入场，第一类是政策所释放出来的“增量需求”，也就是像小张这样社保刚刚满一年的新上海人，第二类则是转变了思维的“刚需族”。

小郑在上海一家互联网公司工作，此前向来是坚定的“租房派”。然而从去年三季度开始，他一直在算一笔账，他租住的小区，同户型房源挂牌价已有显著回调，可是月租金仍然维持在稳定状态。他表示“算下来租售比大概2.3%，再加上自己判断房价继续大幅下跌的空间好像不太大了，买房或许也是一个不错的抉择了。”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进称，当前“低总价二手房”行情的核心逻辑，乃是资产定价朝着现金流的回归，在低利率环境里，租售比能不能覆盖资金成本、是不是优于其他理财产品，变成衡量投资价值的关键标尺，鉴于部分城市房贷利率已处在3%以下的状况，这便预示着于按揭贷款情形下，租金收入基本能够涵盖月供，这亦是尽管部分房源老旧，却依旧能够吸引购房者进场的缘由，也就是月供和租金大致均衡了。