沪七条满月，上海二手房市场爆发式增长，成交量创新高

刚过去的3月，正赶上上海“沪七条”落地满一个月，上海的楼市展现出强劲的复苏态势，新房释放出强烈的去库存意愿，二手房也释放出强烈的去库存意愿，市场整体弥漫着那种和时间赛跑的交易热度。

网上房地产给出的数据表明，在3月28日这一天（此日为周六），上海区域内二手房（其中涵盖商业性质二手房）的单日网签成交量达到了1585套，这一成交量不但将今年年内截至当时的单日成交纪录进行了刷新，而且还突破了3月15日所创造的1473套的峰值，进而创造出了近5年时间里上海二手房单日网签成交情况的历史最高纪录。与此同时，新房市场方面也展现出了上涨的态势，根据中指研究院所提供的数据显示，在2026年3月的时候，上海新房（这里指商品住宅类型的新房）成交数量为2270套，把这个成交数量与2025年同一时期的2135套相比较的话，上涨幅度为6.32%。

同策研究院联席院长宋红卫进行分析并认为， “有一个情况是这样的”，“沪七条”新政所产生的效应在持续不断地进行发酵，社保缴纳年限从3年降低到1年之后，受益人群的占比呈现出稳步上升的状态没有停止，房产税相关的优惠措施也对一部分购房者产生了吸引，使得这部分购房者进入了市场。更为关键重要的是这样一个情况，新政非常明显地起到了提振整体购房信心的作用，进而带动楼市来访量大幅度地进行攀升，案场当中那些不是受到新政影响的人群，在后半个月的来访量，与前半个月相比，达到了3.3倍之多，从而有效地带动上海楼市整体情绪出现升温的情况。

手指中间研究院位于上海这一带区域的分析师张翔表明，当下这个时候上海的楼市正展现出一种状况，那就是可以描述为二手房处于领先奔跑的状态，新房随后跟随着进行跟进，呈现出一种良性回复苏醒的态势，并且市场修复的节奏感正在一步一步地逐渐加快。

二手房行情爆发式上涨

“沪七条”新政推行之后，上海的二手房市场迎来了那种呈现出爆发式态势的增长，其中相对比较直观的一个体现便是能够反映情况的成交量数据。根据中指研究院所给出的数据表明，在3月的时候，上海的二手商品房成交套数达到了31215套，与去年相较于这一时期同一阶段相比增长幅度为6.39%，而且这个成交量还创下了几乎接近5年在这一等同阶段时期之内的新高。

更具重要性的是，经由上述机构进行监测，上海3月二手住宅的平均价格大约是5.5万元每平方米，与上一阶段相比呈现出微小幅度的增长，增长比例达到0.08%，从而终结了持续长达33个月的下跌状况。

市场出现回暖状况的背后，是由政策以及供需这两方面共同驱动所产生的结果。上海中原地产有一位被称作卢文曦的分析师明确指出，“沪七条”以一种精准的方式释放出了购房需求，并且在2月初的时候，上海浦东、静安、徐汇这三区开启了二手房收购试点工作，这为“老破小”资产给予了明确的退出渠道以及价格锚，从而有效地稳定了市场预期。

需要予以关注的是，依据中指研究院所给出的数据来看，上海的二手房自2025年8月开始进入到去库存的通道之中，一直到2026年2月的时候，二手房挂牌的存量相较于高峰期而言已经减少了25.7%，并且供需关系处于持续优化的状态。

自二零二五年四季度起，除二月因春节假期影响而有所回落外，上海二手房月度成交量一直平稳地维持在两万套以上。分析人士大多觉得，受新政利好与季节因素双重推动，上海市场成交径直进入快速上扬通道，并且上涨势头持续增强，短期内有希望冲击季节性成交高点，行情向好趋势没有任何疑问。

卢文曦觉得，二手房回暖的节奏比以往要远远超出，直接就越过了传统的爬坡阶段。有数据表明，新政实施后的首个双休日，单日网签突破了千套，后续的热度一直往高处走，在工作日的时候，也出现了单日成交突破千套的热闹状况，上涨的势头并没有呈现出放缓的迹象。

从交易的结构方面来看，刚需群体变成了本轮行情的绝对主要力量。自3月开始以来，总价在300万元以内的刚需能够用来上车的房源，其交易占比稳定地保持在70%以上，远远超过了平常68%至70%的常规水准。

张翔指出，一方面，这类房源总价的门槛是低的，可称得上是刚需人群最佳的“上车盘”，再加上公积金贷款额度得到提升，凭借低首付以及纯公积金贷款就能够轻松地实现置业的梦想，购房的压力被大幅降低；另一方面，此类房源租金的回报率普遍超过2.2%，和公积金贷款利率基本保持持平，自然而然地成为市场上抢手的货物。

近日，众多中介门店的业务员表示，因市场一直热度不减，房东的心态出现了变化，热门区域、价格低廉的房源出现跳价的情况变多了，可议价的空间大幅变小，房东在议价时的底气比年前足很多了，一些质量较好的房源刚挂牌就成交了。

房企借机加速去库存

同一时期，上海新房市场成交量呈现出快速攀升的状况，这种回暖态势变得愈发清晰起来。“沪七条”新政落地以后，刚需以及改善置业需求集中得到释放，不管是新上海人刚需实现“上车”，还是外地买家大量投入内环核心资产，都直观地反映出市场正在一步步复苏。

拥有化名的林霖，是保利外滩启的新晋业主，身为毕业于上海985高校的一员，且就职于本地头部互联网企业，具备新上海人身份的她，早就存有在沪进行置业的计划，“沪七条”新政颁布之后，刚需购房的门槛出现了一定程度的降低，林霖的父母特地从杭州赶来，伴随其一同展开婚房的选购。

企业主来自南京一家高端精密制造企业，近期跟随保利南京企业家看房团选购外滩曜，因看中内环CAZ核心地段、高端规制以及纯粹圈层属性，这位企业家联合六位朋友，一次性团购7套“楼王”，坚定看好上海核心资产价值。

刚需者以及侧重于资产配置需求范围内人群的集中进入市场，使得新房市场的人气呈现出不断走高的态势。同策研究院所给出的数据表明，在新政颁布后的前半个月期间，公积金政策所产生的拉动作用是最为显著突出的，其影响占比达到了74%；在满月观测期之内，非户籍社保年限从3年改为1年成为了核心的利好因素，影响占比为37%，公积金政策的影响占比为35%，外环内增加房票、居住证满5年购房等相关政策同样形成了有效的补充。

于项目一端，按照中国金茂上海公司所披露的情况，依据3月前三周的数据而言，该公司的多个项目，其到访的数量增长了2~3倍，认购的比率也跟着翻了一番，金茂棠之前的认购比率甚至快要接近600%。除此之外，还有多个项目，在认购以及成交这两方面有着不错的表现。

供应端同步迎来了爆发式的增长，依据上海中原地产给出的数据，上周，上海新建商品住宅，其入市面积为33.51万平方米，环比出现了激增，激增幅度为640.78%，有17个新盘集中入市，这些新盘涵盖了从刚需到豪宅的全品类产品。最终，上周，上海新房成交面积是14.08万平方米，环比上涨了77.23%，中低价位的刚改产品成为了市场的主力。

据不少有潜在购买意向的人说，近期都接到过之前对接的各大新建楼盘销售人员打来的电话，有的打电话邀请客户再次去看房，也有的打电话邀请客户去参观新做出来的样板房。针对这种情况，一名中央企业营销部门的相关人士回复21世纪经济报道的记者时表示，“上海的房地产企业当下所面临的指标压力相对比较大，都想着趁着销售旺季那种小阳春行情赶紧多卖出去一些房子。”。

有多位业内人士表明，当下上海的房企依旧面临着比较大的年度销售指标方面的压力，就算市场人气有了一定程度的回升，各个项目还是在主动地加大营销的力度，借由邀约客户进行复访、参观样板间等诸多方式，抓紧市场小阳春这个窗口期来加快去化。在市场呈现结构性分化这样的大背景当中，房企唯有聚焦于核心地段、提升产品本身的品质，靠优质的房源去赢得购房者的认可，才能够把握住这一轮市场复苏的机遇。

郊区项目认筹情况逐步好转，新房迎来的小阳春具备较强的延续性，当前售楼处来访量维持在高位。卢文曦说，虽然市场回暖明显，不过价格平稳运行，结构性分化特征持续深入发展。