上海部分区域政府试点收购二手房，稳定市场并打通新房二手房循环

在上海，有部分区域开启了由政府主导的二手住房收购试点工作，其目标在于把符合条件的存量房源转变成为保障性租赁住房。这一举措，一方面是为了化解部分区域商品房库存所存在的压力，另一方面是为了补充保障性租赁住房的供给。上海作为人口持续流入的超大城市，保障房的需求十分突出，并且部分远郊区域商品房去化周期比较长，借助收购二手房能够同时对这两方面问题起到缓解作用。该试点是由区属企业负责的，重点聚焦于小户型房源，不同区域会依据自身特点来确定优先收购的类型，比如说交通便捷的或者是低总价老旧小户型的。

政府收购二手房，其核心作用之一在于稳定市场预期，这类房源于二手房市场流通比例颇高，官方收购渠道可为价格予以支撑，进而避免恐慌性抛售，卖方情绪趋于稳定以后，二手房正常交易以及置换链条会更为顺畅，这对房地产市场健康发展至关重要，与此同时，收购行为能够促进新房市场活跃度，部分收购要求与新房置换相互结合，打通新房与二手房循环，助力有改善需求的业主完成置换。

专项债资金对收购计划而言是重要的支持力量，然而在推进过程之中，面临着跨部门协同方面的问题，面临着额度优先级方面的问题，还面临着定价平衡方面的问题。需要对政策机制予以优化，要制定标准化的操作细则，要建立审批的绿色通道，要放宽专项债资金的使用限制，要放宽收益评价标准，要注重综合的社会效益，额度分配要朝着库存压力大的区域倾斜，额度分配要朝着保障需求迫切区域倾斜。

定价方面，能够构建统一的存量房收储信息数据平台，提供透明的价格评估服务，探索收益共享机制，借鉴专项债券与再贷款、REITs相结合的模式，做到资金的良性循环，破解公益属性与运营收益之间的矛盾。收益模式上，可建立统一存量房收储信息数据平台，提供透明价格评估服务，探索收益共享机制，借鉴专项债券与再贷款、REITs结合模式，达成资金良性循环，破解公益属性与运营收益矛盾。

在城市发展层面来看，收购存量二手房这一行为是盘活存量资源极为重要的举措，这一举措能够契合“增存挂钩”机制，进而提高土地以及房产资源的利用效率。老旧小户型要是处理得恰当，那么便能够成为保障房重要的资源池，从而满足居住需求，并且避免资源发生闲置的情况。房企参与其中，有助于加快库存去化，还能改善现金流状况，以此适应从增量开发朝着存量运营转型的趋势。

对于普通的购房者以及租房者而言，卖方特别是老旧小户型的业主，不仅要有多一些稳定交易的途径，而且租房人群得有更多保障性租赁住房的选择，以此来缓解租房时所面临的压力。市场预期稳定，能使得购房者更加理性地去做决策，进而减少观望的情绪，最终促进房地产市场平稳地运行。

38号文借助“增存挂钩”机制，反向促使存量得到盘活，进而推动城市由依赖新增土地转而向盘活存量空间转变，存量盘活成为房企的主要战场所在，企业应当布局城市更新、旧改等方面，文件对城市更新进行流程简化，诸如零星土地若用于民生则可办理新增审批，案例表明，广州马场地块历经243轮竞价后成交，创造了广州住宅楼面地价的新高，这是存量盘活的典型例子。

13单商业不动产REITs打算募集427亿元资金，各项目计划募集规模如下，中金唯品会商业不动产为74.70亿元，国泰海通砂之船商业不动产为50.64亿元，光大保德信光大安石商业不动产为49.05亿元，华夏银泰百货为42.79亿元，华夏凯德为40.54亿元，汇添富上海地产为40.02亿元等，以此为存量资产盘活给予金融支持。