推动住房租赁市场的繁荣是缓解住房难题的关键手段。然而，现实生活中，诸如甲醛超标住房、虚假房源信息、退还押金困难等问题，严重侵犯了租户的合法权益；而擅自改变租赁住房结构、私自乱接水电管线等行为，则给房东带来了诸多不便，同时也阻碍了租赁市场的正常发展。
《住房租赁条例》已正式发布，并定于9月15日开始实施。那么，这一条例将如何对租赁双方的活动进行规范？它又将如何保障承租人的合法权益？这些问题引起了记者的关注，并已对其进行了深入了解。
出租房应是什么样
确保不危害到居住者的生命健康，所租赁的单间人数限制以及每人所需的最小居住面积都必须严格遵守相关规定。
将老旧的毛坯房采用低廉的材料进行装饰，使其外观看似焕然一新，然而租户入住后却发现实际情况与宣传不符，甚至在严重情况下，由于甲醛含量超标，对租户的身体健康造成危害。以这种“串串房”为代表的低质量房源，极大地侵犯了租户的权益。
我国首部针对住房租赁的行政规章，对租赁双方的权利与责任进行了详尽规定，同时对经营主体实施了必要的指导和严格监管。北京大学法学院的常鹏翱教授指出，特别是在解决住房租赁领域存在的种种难题时，该条例在维护租赁双方权益的同时，对承租人的合法权益给予了适当的倾斜和保护。
提高居住环境标准。“串串房”等部分出租房屋面临设施老化、卫生状况不佳、安全风险较高的问题。相关条例明确指出，出租房屋必须遵守建筑、消防、燃气、室内装饰装修等领域的法律法规、规章及强制性标准，确保不威胁到居住者的生命安全和身体健康。
同时，条例对“非居改租”以及“隔断房”等现象作出了明确规定，指出厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住用途的空间，不得被单独出租供人居住使用；此外，租赁住房的单间居住人数上限以及人均最低居住面积，都必须遵守设区的市级以上地方政府所设定的标准。
租赁市场中，二房东携款潜逃、房东强行要求租客搬离、租金押金随意扣除等现象屡见不鲜……这些模糊且不稳定的租赁关系，无疑是造成租客权益受损的关键原因之一。虞晓芬，浙江工业大学中国住房和房地产研究院的院长，指出某些租赁合同条款过于简略，内容模糊，而且很多情况下是口头协议，一旦出现纠纷，承租人往往因为缺少明确的书面证据，处于不利的局面。
本规定确保租赁关系的稳定性，要求出租方与承租方必须以真实身份签署住房租赁协议，并将该协议报备至当地房地产管理部门；协议中需明确押金的具体金额、退还期限以及扣除押金的条件等内容，除非有合理理由，出租方不得擅自扣除押金；同时，出租方需为承租方退还租赁住房预留充足时间，禁止使用暴力、威胁或其他非法手段迫使承租方终止合同或搬离住房。
租赁企业等经营者该怎么做
发布的房源图片应与实物一致，转租须通过监管账户收付资金
房源信息造假普遍存在，买家所见与实际不符的情况频发……导致不少租户陷入困境，这往往与住房租赁公司的经营和服务不规范密切相关。
该条例对住房租赁公司、中介机构以及网络平台运营者等主体设定了行为准则，构建了一个全面的监管体系。广东省住房政策研究中心的资深研究员李宇嘉指出，例如，对于住房租赁公司及经纪机构在房源发布、租赁资金使用等方面存在的违法行为，条例有明确规定。住房租赁公司所发布的房源图片必须与实际房源相符，严禁发布虚假或具有误导性的信息，同时不得隐瞒或拒绝提供拟出租住房的关键信息；在发布房源信息之前，住房租赁经纪机构需核实并记录委托人的身份和住房产权信息，并亲自实地考察房源。
对于租赁公司一次性向租户收取长期租金却按月向房东支付租金的“长收短付”现象，依据相关法规，那些从事转租业务的住房租赁公司需依照规定开设住房租赁资金监管账户，并向公众进行公布，所有住房租赁资金的收付活动都需通过此账户进行操作。
同时，各级设区的市级及以上政府需设立住房租赁价格监控体系，并定期发布租金行情数据。“此举有助于缩小信息差距，调控市场预期，保持租金价格的稳定。”住房和城乡建设部政策研究中心的副主任浦湛如是说。
近期，不少报道中承租人破坏房屋、随意丢弃废弃物、高空抛物等现象引起了广泛热议。为了更有效地规范承租人的行为，保障出租人的权益，相关条例明确规定，承租人需确保租赁住房的安全与合理使用，禁止任何形式的房屋损坏、擅自拆除消防设施、停用消防设备或改变住房承重结构，同时，也禁止私自连接水电燃气管道。
条例明确要求设立住房租赁企业、租赁经纪机构及其工作人员的信用评估体系，并将违规违法行为记录在案，接入国家信用信息共享系统，同时依据信用等级进行差别化监管；同时，对违规行为制定了明确的处罚办法。“这为整治住房租赁市场的混乱现象提供了坚实的法律支持。”清华大学房地产研究中心主任吴璟如此评价。
如何建立租购并举的住房制度
推动租购住房在享受公共服务上有同等权利
“重购轻租”和“租不如买”这些观念在住房租赁市场已根深蒂固。为了弥补租赁的不足，我们不仅要加强监管，维护市场秩序，还需在供需两端进行优化，并构建起租购并行的住房体系。
条例明确指出，我国将优化政策手段，扶持那些市场化、专业化的住房租赁企业的发展；同时，倡导居民家庭将自有的房屋资源投入到租赁市场，并推动企业对老旧厂房、商业办公楼、自有的商品住宅等进行改造和利用，以增加租赁房源。常鹏翱表示，这些措施为住房租赁市场的供给提供了法律支持，有利于提升租赁住房的供应规模。
法规进一步规定，我国支持房东与租客依照法律构建稳固的租赁住房关系，并促进租房与购房在享有公共资源方面享有平等地位。“此举有利于逐步实现租房与购房权利的平等，使那些稳定居住的租客能更顺畅地融入城市生活。”虞晓芬如此表示。
柴强，作为我国房地产估价师与房地产经纪人学会的会长，提出观点认为，伴随着住房租赁市场的持续提升，房地产企业将持有商品住房用于长期租赁，这将为它们带来相对稳定的现金流，从而推动房地产行业发展模式的创新。对于新市民而言，拥有稳定的租赁住房，有助于加速农业转移人口的城市化进程；同时，更多人选择在工作单位附近租房，也有助于缓解交通拥堵等城市问题，进而提升城市的居住舒适度。（记者 丁怡婷）
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