自2025年起，我国一线城市的长租市场同时显现了出租率高企与租金水平相对较低的双重特征。
克而瑞长租数据揭示，北上广深地区的集中式公寓出租率普遍超过85%，特别是广州，其出租率高达96%。然而，与此同时，除广州以外的其他三个城市的租金普遍出现了1%至5%的下降趋势。
这一现象背后所隐藏的，是由保障性租赁住房的大规模进入市场所引发的深层次结构性变化。
从租客的视角分析，鉴于当前租赁市场的供需关系正在不断变化，且恰逢“毕业季”房源推广的高峰时段，换租的最佳时机或许已经成熟。
最近几年，北上广深等一线城市中的长租公寓出租率普遍超过85%，并且一直维持在较高水平，同时租金的走势也呈现出明显的分化态势，这一现象自2025年开始变得更加显著。
克而瑞长租监测数据显示，从2021年至2025年5月，集中式公寓的租金坪效与出租率均有详尽记录。在这段时间内，四大一线城市的长租公寓出租率均连续多年保持在85%以上。特别在5月份，广州的出租率高达96%，位居一线城市之首；深圳紧随其后，出租率为91%；北京出租率稳定在88%左右；而上海虽然略低，但仍有85%的出租率。
高出租率的数据揭示了，一线城市对租赁的需求持续强烈，尤其是随着“Z世代”群体逐渐成为租房市场的主要力量，他们倾向于长期租赁的消费模式，为市场带来了稳定的需求保障。
与高出租率形成反差的是租金的下调趋势。
克而瑞的长租数据揭示，广州成为全国唯一一个租金略有上升的城市，涨幅达到了2.08%。与此同时，北京、上海和深圳等地的集中式长租公寓租金普遍出现了1-5%的下降，其中上海的情况尤为突出，今年5月的租金坪效与2024年相比下跌超过了5%。
在出租率持续处于较高水平的情况下，租金价格的下降主要受到以下两个核心因素的影响：
首先，保障性租赁住房的批量进入市场，对整个市场的租金平均水平产生了显著的降低影响。以上海为例，新加入的保障性租赁住房中，有八成位于中环以外地区，其租金价格比市场平均价低大约30%。这种供给结构的改变，直接促使市场整体租金水平下降。
租金继续是客户作出选择的关键因素，随着市场竞争的日益激烈，为了维持自身的竞争力，企业不得不对定价策略进行相应的调整。这种类似于鲶鱼效应的现象，正在对整个市场的价格结构产生深远的影响。
在具体分析各城市的月度发展态势时，可以发现，北京、上海、广州、深圳这四大一线城市中的集中式公寓市场正呈现出明显的差异化发展特点。
北京的长租公寓租金位居四城之首，5月份的租金坪效达到了189.3元每平方米每月，较上个月略有上升，涨幅为0.16%，与去年同期相比，涨幅达到了2.77%。相比之下，广州的租金坪效在四城中最低，5月份的租金仅为88.5元每平方米每月。
相对而言，上海和深圳租金调整最为明显。
上海集中式公寓的租金坪效达到了149.4元每平方米每月，较上个月下降了0.4%，与去年同期相比下降了6.92%。在经历了2月份短暂的微幅上涨后，租金水平再次步入下降趋势。不过，近几个月的环比波动有所减小，并趋于稳定，预计未来可能会逐步过渡到稳定状态。
上海集中式公寓项目不断进入市场，扩大了城市规模，然而市场需求却相对有限，这使得市场供需出现不平衡，租金承受巨大压力。众多项目为了保持出租率，纷纷采取降价策略，同时，新进入市场的项目大多以保障性租赁住房为主，其中大约80%的保障性租赁住房位于中环之外，租金预期普遍不高，核心区域占比相对较低，进而导致租金的每平方米效益持续下降。
上海浦东、闵行、松江等地区，由于保障性租赁住房的集中分布，使得区域租金呈现快速下降趋势；同时，租金管控政策的实施进一步加剧了这一现象，保障性租赁住房的租金普遍降至城市整体租金的七折左右，从而提升了租房的性价比，并保持了较高的出租率；而崇明、金山等新兴区域则承受了较大的压力，整体出租率偏低，不足80%。
深圳的集中式坪效租金面临较大的市场压力，5月份的租金坪效为101.7元每平方米每月，与上个月持平，但较去年同期下降了1.45%。目前，深圳的长租公寓租金已经连续三年呈现下降趋势，当前的租金水平大致与2022年保持一致。
深圳的保障性租赁住房面积已占全市住房市场的近四成，且这一规模还在不断扩大。这类住房的租金仅为市场平均水平的七折，从而对集中式公寓的租金产生了下拉影响。作为典型的移民城市，深圳在2025年初遭遇了“退租返乡”的现象，导致城市租金陷入低谷。预计随着6月“毕业季”的到来，城市租金有望迎来新一轮上涨。
2025年的租赁市场正经历着从“有地方住”向“住得舒适”的演变，这不仅反映了市场的成熟，同时也昭示着长租公寓行业即将迈入“注重品质与精准匹配”的新阶段。
租客在当前租赁市场供需不断变化之际，尤其是“毕业季”房源推广的高峰期，非核心区域和非地铁附近的房源议价空间可达5%-10%，这为租客提供了换租的较好时机。那些重视居住品质和权益的租客，此时可优先考虑选择品牌公寓。对于运营商而言，面对日益激烈的竞争，只有准确定位市场、提高服务质量，才能在市场分化中脱颖而出。
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