7月21日，《住房租赁条例》正式对外发布，并定于9月15日开始执行。该条例对租赁双方的行为、租赁企业的运作以及经纪机构的活动等方面制定了详细的规范，为住房租赁市场确立了明确的制度体系和行为规范，从而使得我国的住房租赁管理体系得到了进一步的完善。
业界人士指出，长租市场的进步不仅涉及房地产行业的话题，更与城市的未来紧密相连。近些年，随着租购并重的政策导向，长租市场的架构经历了显著调整，住房保障体系正逐步形成多元化的供应模式，进而更有效地满足青年、新市民以及家庭等不同群体的居住需求。
长租需求逐步释放
租房的现状确实与过往大相径庭。今年“五一”假期，昆明工作的张女士因为工作原因，结束了长达十年的租住生活，并成功进行了换租。她感叹整个流程非常顺利，提前在网上做了充分的准备，看房时目标清晰，价格信息也相对透明，这样一来，她节省了不少宝贵的时间。
一二线热点城市中，众多人倾向于选择租房作为居住手段。住房租赁市场的繁荣与否，直接关系到民众的幸福体验和满足感。中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于进一步保障和改善民生，着力解决群众急难愁盼问题的意见》中指出，要鼓励各地整合资金来源，增强保障性住房的供应量，并推动社会力量参与长期租赁住房的运营；“同时，还要推动在保障性住房领域，增加兼顾职业居住平衡的宿舍式、小户型青年公寓的供应。”
今年标志着“十四五”规划的终章，各地在保障性租赁住房的筹集工作方面，已按预定计划有条不紊地实现了既定目标。以5年内达到870万套（间）的总量目标为基准，这一举措将惠及超过2600万的新市民和青年。目前，北京、上海、深圳、杭州、成都等一二线城市的核心区域，保障性租赁住房正步入大规模投放市场的阶段。
据业内人士预测，在我国当前的住房租赁市场中，个人房东出租的比例依然较高，大约占到了八成；而集中或分散的机构化运营则占据了大约一成的份额；此外，保障性租赁住房在近年来逐渐成为重要的供给来源之一，特别是与年轻人和灵活就业者相关的保障性租赁住房项目数量明显增加，预计未来其占比将接近一成。
上海易居房地产研究院副院长严跃进在分析不同租房类型的利弊时指出，个人房东提供的房源分布广泛，能够满足人们就近租房的需求；而那些由机构化运营的托管性质租赁住房，因其租售门槛较低且位于小区内部，本质上仍旧属于较为标准化的个人房东房源；长租公寓通常装修较为精致，然而近年来也出现了一些问题，如项目质量参差不齐；至于保租房，由于大多位于新小区，部分价格相较于周边房源略高。”
今年正值毕业和求职高峰期，热点城市中小户型面临供不应求的局面。据58安居客研究院的研究报告，6月份，一线城市租赁市场对一室和两室户型的需求热度占据70%至80%的比例，而这类户型的市场供应量仅占60%至76%；在二线城市，对一室和两室户型的租赁需求热度占比在60%至75%之间。
毕业生群体之外，中青年及家庭等不同社会群体对于长租的需求也在不断增长。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》近期发布，指出我国城镇化率已超过66%，城镇常住人口达到9.3亿，住房租赁需求不断上升，全国租房人口数量已接近2.6亿。在一线及新一线城市，租房需求尤为强烈，据估算，四大一线城市的租房人口已接近4000万。与此同时，租房市场的租客构成正经历着显著转变。中年人士纷纷重返租赁市场，其中35岁及以上的租客比例已经超过了35%。
张波，安居客研究院的院长，他提出观点称：“在购房与租赁的抉择之间，若租赁的性价比更胜一筹，并且市场逐渐走向稳定，那么租赁者的比例将会逐步增加，这一现象将成为未来的发展动向。”
张女士向记者透露，与过去租客需独自承担全部中介费用的情形不同，现在房东与租客共同分担费用已成为常态。中介公司的服务质量也有所提升，部分中介甚至提供搬家服务。“现在搬家公司的专业程度越来越高，服务项目明确、收费公开透明，对大件物品的保护也十分细致，整个搬家过程几乎无需租客费心。”她进一步指出，相较于购房，这种可根据工作变动灵活调整租赁的方式，对她来说性价比更高。
供给呈现结构性变化
长租市场的成长与人口动向紧密相连。一方面，随着社会经济和城市现代化的双重提升，20至39岁的中青年劳动力群体正迅速向大都市汇集。另一方面，晚婚晚育和家庭规模缩小的趋势愈发显著。伴随着结婚和生育年龄的推迟，对住房租赁的需求周期也在不断延长。重点城市的租赁人口基数庞大，租赁住房的发展潜力巨大。
为促进构建多元化的住房供应体系、多元化的保障机制、以及租赁与购买并行的住房政策，自2016年起，相关部门陆续发布了一系列旨在培育及促进住房租赁市场发展的政策，涵盖了土地供应、税收减免以及金融扶持等多个方面，这些措施有力地促进了长租公寓市场的规范化进程和高质量发展。尤其是随着REITs等金融产品的接连推出，经营性不动产在投资、融资、建设、管理以及退出等各个阶段均形成了完整的循环体系。
受政策引导、实际情况、租赁观念等多重因素影响，我国的长租市场经历了明显的结构性调整。中国房地产业协会长租房分会的秘书长赵晓英表示，目前长租市场正显现出经营主体更加多元、产品种类更加多样、运营模式更加多元化和租赁关系趋向长期化等显著特点。
赵晓英指出，首先，参与长租市场的主体日益增多，不仅包括传统的房产中介和规模较小的租赁公司，还有品牌开发商、专业的长租公寓运营商、金融机构以及国有企业等，共同构成了一个多元化的市场经营格局。其次，市场形态也在不断演变，已从单一的普通租赁住房扩展到保障性租赁住房、长租公寓、服务式公寓以及高端公寓等多种类型，旨在满足不同客户群体的多样化需求。此外，市场涌现了集中式、分散式等多种运营模式，不少企业依据轻资产、中资产、重资产等不同模式展开布局。同时，伴随租购并行的政策不断深入，租户的租赁观念也在逐步更新，租赁关系愈发稳固，长租合同的签订比例也随之上升。
目前，居民对长期租赁房屋的需求不断显现，租赁居住模式得到了广泛认同，而提供租赁服务的主体也呈现出多样化趋势。广东省住房政策研究中心的李宇嘉副主任指出，越来越多有志于投身住房租赁市场的主体涌现，市场竞争愈发激烈。为了满足多样化的居住需求，租赁企业正致力于提升个性化居住体验和整体性价比。
万科泊寓近期接连推出多款服务式公寓，这些公寓主要面向中高端商务人士，同时还有为企业量身定制的蓝领宿舍，以及大型租赁社区，旨在满足不同年龄段和租房需求的人群；龙湖冠寓则针对租客的社交需求，着重打造了影音休闲、健身娱乐和自习办公空间，今年更是加大了对毕业生的优惠力度，为每位毕业生准备了价值超过千元的租房大礼包；贝壳省心租为租客提供了24小时快速响应服务、700多项免费维修等权益，并通过优化收房标准和出房周期，使得分散的房源能够实现高效运营；自如则推出了“增益租”这一创新模式，对业主托管的房屋进行装修改造，并提供专业的资产管理服务。
这类采用机构化模式运营的长期租赁公寓项目，由于普遍具备较高的品质和优质的服务，同时能够提供相对独立的居住环境，确保了居住的私密性，因而深受年轻群体的喜爱。然而，其价格相对较高的问题也不容忽视。在短期内，由于市场供应量显著增加，竞争态势加剧，长租公寓市场的运营面临着一定的压力。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，整体来看，北京、上海、杭州等热门城市中的集中式长租公寓在住房租赁市场的份额均不超过10%，这一比例远逊于德国、日本等国的水平。在租户对居住品质要求日益提高的当下，我国长租公寓的机构化程度仍有较大提升潜力。
提升分散式租赁品质
陈女士向记者透露，她在北京度过了6年的职业生涯，期间搬家的次数也恰好是6次。“在这期间，我遭遇了不少挑战，比如房东突然卖房、租金到期上涨，甚至还有楼下邻居的纠纷，这些因素都迫使我不得不频繁更换住处。目前，我租住在靠近工作单位的老旧小区，已经签订了为期2年的租赁合同，生活状况逐渐稳定。尽管如此，在智能家电的配置上，我还需要自行添置一些设备。”
陈女士的经历揭示了分散式租赁住房所普遍遭遇的困境。目前，个人房东出租的房源，也就是分散式房源，仍将是我国城镇住房租赁市场的主要供应力量。在租房过程中，频繁出现的租金随意上涨、租期不确定、扣押金以及维修责任不清等问题，往往也集中在这些房源之中。因此，推动这类房源向集中化、专业化方向发展，并加强运营管理，是提升分散式租赁住房质量的关键所在。本《条例》同样强调，国家倡导并支持居民家庭将他们自有的房产资源投入到租赁市场。
全国范围内的多项家庭住户调查数据表明，我国城市地区的住房套户比已上升至1.1甚至更高，这意味着家庭所拥有的住房总数超过了家庭总数的10%甚至更多。这部分并非家庭主要居住地的庞大房源，除了部分用于家庭季节性居住外，对外出租成为了其主要用途之一。
吴璟，清华大学房地产研究中心的负责人，指出改善型住房需求已成为众多城市的购房主流。这一现象暗示着，在购买新房之际，家庭往往需处理手中的旧居。目前，这一处理过程多通过出售来实现，然而，这一做法深受市场波动的影响。实际上，对于那些首付条件达标的家庭来说，将旧房出租并用租金偿还房贷，或许能成为一种处理旧房的新策略。
个人房东出租的这种模式，因其效率不高、服务保障不足，已成为阻碍分散式租赁住房质量提升的关键障碍。在寻找租户和出租房源的过程中，涉及诸多繁琐事务，个人房东的专业化水平较低，时间成本较高，同时难以充分利用规模效应。根据相关调查，业主们普遍担忧繁琐手续，这已成为促使他们出租空置住房的主要顾虑，甚至其重要性可能超过了租金收益率的考量。此外，不少分散式房源因装修陈旧、设备不齐，出租前需进行局部翻新和改造，这无疑增加了管理的复杂性。同时，对于租房者而言，个人房东提供的服务质量参差不齐，这种不确定性是影响其租赁生活品质的关键因素之一。
吴璟强调，要实现分散式租赁住房的高质量发展，关键在于促进此类房源的集中化、专业化管理。具体而言，一种可行模式是将收购存量住房的工作拓展至家庭持有的分散房源，尤其是那些老旧小区的分散房源。对这些房源进行局部翻新和装修后，它们可以转变为政策性或市场化的租赁房源。2023年年末，苏州等城市实施了“旧房换新房”的购房措施，而近期青岛、武汉等城市亦开启了“购买个人二手房”的项目。然而，由于资金约束以及确定收购价格等环节的复杂性，这种做法的推广或许将面临较大的阻碍。
这种模式的特点是，家庭依然保留着分散式房源的所有权，并通过托管的形式，让专业的长租公寓企业进行集中管理运营，即所谓的“轻资产分散化”经营模式。以建信住房租赁、自如等为代表的企业便是这种模式的典型例子。吴璟指出，相较于前一种模式，这种模式更加成熟，并且在多数城市中，其可行性也更强。
在众多国家，机构化租赁的比例可以高达30%，有时甚至超过50%。ICCRA住房租赁产业研究院的院长赵然指出，对于民用住宅领域来说，实施机构化管理制度显得尤为关键。因为一旦一栋楼的业主们纷纷将房屋出租，而缺乏统一和规范的管理，就极易引发混乱。实践经验也显示，机构化管理的比例越高，市场的规范化程度也就越高。
随着《关于强化轻资产住房租赁企业监管的指导意见》等系列政策文件的相继发布，住房租赁企业的经营活动变得更加有序，它们逐渐放弃了之前以租金贷套利、高价收租低价出租、长期收租短期支付等为代表的“蛋壳模式”，转而更多地采用以收取月租金一定比例的管理费或服务费作为盈利手段的，更加健康的托管运营方式。
吴璟提出，需进一步加强分散式租赁住房的供应政策，这包括实施税收优惠、提供低息贷款、允许企业通过经营权融资、实行直接补贴、通过政府采购租赁住房服务并纳入人才扶持计划等多种措施，以扶持那些运营分散式房源的住房租赁企业。此外，我们还可以采取联合运营、委托运营、包租运营以及投资改造等多种途径，将一些零散的房源整合进当地的保障性租赁住房体系，从而实现盘活现有住房资源与增加保障性租赁住房供应的双重效益。
构建协同治理模式
一个稳定、健康的长期租赁市场，构成了评估城市整体竞争力、容纳力和管理效能的重要尺度。
长租市场构成了城市吸纳与保留人才的“首要关卡”，清华大学城市治理与可持续发展研究院的副研究员李栋指出。在知识经济盛行的当下，城市间的较量实质上是对人才的争夺。对于众多青年及新市民来说，是否能在合理的费用下，体面地安家立业，成为了他们选择留下或离开的决定性因素。长租市场已不再仅仅是满足“住有所居”的需求，它已经演变成为推动城市招商引资、改善商业环境的关键设施。这一变化直接关系到城市人力资本的积累以及创新能力的提升，因此在城市的发展战略中，它既是必须优先关注的民生议题，也是不可或缺的发展要素。
市场的生机与有序，源自于那些稳定且透明的规章。目前，长租市场存在的诸多问题，其根本原因在于管理规则的滞后性。因此，当务之急便是构建一个涵盖租赁前、中、后全程的监管与服务体系。
例如，实施租金指导价制度及租金上涨上限，以遏制市场过热现象。设立资金监管专用账户，确保押金安全无忧。普及标准化租赁合同模板，清晰界定租赁双方的权益与责任。李栋强调，政府的主要任务是“填补空白”，这要求政府将焦点放在公益事业上，着力推进保障性租赁住房的建设，为城市运营不可或缺的基础服务人员、青年人才等特定群体提供“雪中送炭”般的援助，从而保障城市的公平性和包容性。为此，应当为市场化长租机构及个人房东构建一个公平且透明的竞争平台，同时激励他们推出种类繁多、品质卓越的租赁服务，以迎合不同群体对于居住条件的提升和个性化的追求，进而打造出一种“雪中送炭”般丰富多样的租赁市场供给。
打造健全完善的长租市场体系，对于提升城市的核心竞争力和增进民众福祉，以及推动经济社会持续健康发展，具有至关重要的价值。政府部门必须承担起“裁判员”和“服务员”的双重职责，确立规范、搭建平台、供应数据，主动引领和扶持那些专业且富有社会责任感的租赁企业，充分发挥它们在房源整合、专业运营和服务质量提升等方面的特长。同时，需确保租客能够顺畅地表达自身权益并寻求救济，进而构建一种双方良性互动、相互监督的治理模式。
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