购房抑或租赁？面对众多居住在都市的人们，租赁住房已然成为他们安家立业的关键途径。在住房租赁领域，尤其是长租市场的规范化与持续发展，对于满足大众对高品质居住环境的需求至关重要。目前，我国长租市场正经历着何种变革？未来又该如何优化租赁质量？新颁布的《住房租赁条例》又将如何作用于市场？
7月21日，《住房租赁条例》正式对外发布，并定于9月15日开始实施。该条例对租赁双方的行为、租赁企业的运作、以及经纪机构的活动等均作出了具体规定，为住房租赁市场确立了清晰的制度体系和行为规范，从而推动我国住房租赁管理体系的进一步健全。
业界人士指出，长租市场的进步不仅涉及房地产行业的话题，而且与城市的未来发展紧密相连。近些年，随着租购并行政策的推行，长租市场的构成已经出现了明显的调整，多元化的住房保障体系正在迅速形成，进而更有效地迎合了青年、新市民以及家庭等不同群体的居住需求。
长租需求逐步释放
如今租房体验与往昔截然不同。今年“五一”假期，昆明工作的张女士因工作调整，告别了她居住了十年的住所，顺利完成了换租。她感叹整个过程十分顺利，租房前通过网络做了充分的准备，实地看房时目标清晰，价格也相对透明，这样一来，她节省了不少时间。
一二线热点城市中，众多人倾向于选择租房作为居住手段。住房租赁市场的进步，直接关系到民众的幸福感与满足感。中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于进一步保障和改善民生，着力解决群众急难愁盼问题的意见》中指出，要鼓励各地整合资金来源，增加保障性住房的供应量，并推动社会力量参与长期租赁住房的运营；“同时，还要引导和支持在保障性住房领域，增加兼顾职业居住平衡的宿舍式、小户型青年公寓的供应。”
今年标志着“十四五”规划的收尾阶段，全国各地在保障性租赁住房的筹集工作中，依照既定计划有条不紊地推进，达到了预定目标。以五年内870万套（间）的总量目标来衡量，这一成果将惠及超过2600万的新市民和青年。目前，北京、上海、深圳、杭州、成都等一二线城市的核心区域，保障性租赁住房已大规模投入市场。
行业专家预测，在我国当前的住房租赁市场中，私人房东出租房源依然占据主导，其比例大约为八成；而集中或分散的机构化运营模式则占据了大约一成的份额；此外，保障性租赁住房在近年来逐渐成为重要的供应来源之一，特别是与年轻群体及灵活就业人员相关的保障性租赁住房项目数量显著增加，预计未来其占比将接近一成。
上海易居房地产研究院副院长严跃进在分析不同租房类型的利弊时指出，个人房东提供的房源分布广泛，能够满足人们就近租房的需求；而那些由机构化运营的托管租赁住房，因其租售门槛较低且位于小区内部，本质上仍属于一种较为标准化的个人房东房源；长租公寓通常装修较为精致，然而近年来也出现了一些问题，如项目质量参差不齐；至于保障性租赁住房，多位于新建小区，因此部分价格略高于周边房源。”
今年正值毕业和求职高峰期，热点城市的小户型住房面临供不应求的局面。据58安居客研究院的研究报告，在6月份，一线城市租赁市场对于一室和两室户型的需求热度占据了70%至80%的比例，而这类户型的市场供应量却只占大约60%至76%；在二线城市，租赁市场对一室和两室户型的需求热度占比在60%至75%之间。
毕业生并非唯一，中青年、家庭等群体对于长租的需求也在不断显现。近期发布的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》指出，随着城镇化率超过66%，城镇居民数量达到9.3亿，住房租赁的需求不断上升，全国范围内租房的人口已接近2.6亿。在一线和新一线城市，这种需求尤为强烈，据统计，四大一线城市的租房人口数量已接近4000万。与此同时，租房市场的租客构成正经历着显著变革。中年人士纷纷重返租赁市场，其中35岁及以上的租客比例已超过35%。
张波，安居客研究院的院长，提出观点称：在购房与租赁的抉择中，若租赁的性价比更胜一筹，并且市场逐渐走向稳定，那么租赁者的比例将逐步增加，这一现象将成为未来的发展动向。
张女士向记者透露，与过去租客需独自承担全部中介费的情形不同，现下房东与租客分担费用已成为常态。中介公司的服务也更为优质，部分中介甚至提供搬家协助。“目前搬家公司的服务愈发专业，项目明确、费用公开，对大件物品的保护也十分细致，整个搬家过程几乎无需费心。”她进一步指出，相较于购房，这种可根据工作变动灵活调整租赁的方式，对她来说性价比更高。
供给呈现结构性变化
长租市场的成长与人口动向紧密相连。一方面，伴随着社会经济和城市现代化的双重提升，20至39岁的中青年劳动力群体，作为劳动力的主要力量，正迅速向大都市汇集。另一方面，晚婚晚育和家庭规模缩小的趋势愈发显著。随着婚育年龄的推迟，对住房租赁的需求周期也在不断延长。重点城市的租赁人口基数庞大，租赁住房的发展潜力巨大。
为了促进形成多元主体参与、多途径保障、租赁与购买并行的住房体系，自2016年起，相关部门陆续推出了一系列旨在培育与促进住房租赁市场发展的政策，涵盖了土地供应、税收减免以及金融扶持等方面，这些措施有力地促进了长租公寓市场的规范化和高品质发展。尤其是随着REITs等金融产品的接连推出，经营性不动产在投资、融资、建设、管理以及退出等各个阶段成功形成了完整的循环体系。
在政策引导、实际状况、租赁观念等多重因素影响下，我国的长租市场经历了明显的结构性调整。中国房地产业协会长租房分会的秘书长赵晓英强调，目前长租市场已显现出经营主体增多、产品种类增多、运营模式多样化以及租赁关系趋向长期化等显著特点。
赵晓英指出，首先，长租市场的参与者日益增多，不仅包括传统的房产中介和规模较小的租赁公司，还有品牌开发商、专业的长租公寓运营商、金融机构以及国有企业等，这些多元化的主体共同构成了市场的经营格局。其次，市场类型也在不断丰富，从最初的普通租赁住房，拓展到了保障性租赁住房、长租公寓、服务式公寓以及高端公寓等多种形态，从而满足了不同层次和需求的租户。此外，我们见证了集中式与分散式等多种运营模式的兴起，不少企业根据自身情况，采用轻资产、中资产、重资产等不同模式来展开战略布局。同时，随着租购并行政策的深入实施，租户对于租赁的态度也在发生改变，租赁关系变得更加稳固，长租合同的签订频率也随之上升。
目前，居民对长期租赁房屋的需求不断增长，租赁居住方式得到了广泛认同，而提供租赁服务的主体也呈现出多样化趋势。广东省住房政策研究中心的李宇嘉副主任指出，越来越多的主体有意愿投身于住房租赁市场，竞争愈发剧烈。为了满足多样化的居住需求，租赁企业正致力于提升个性化居住体验和整体性价比。
万科泊寓近期接连推出针对中高端商务人士的服务式公寓、为企业量身定制的蓝领宿舍，以及规模庞大的租赁社区，旨在为不同年龄段、多样化租房需求的人群提供全方位服务；龙湖冠寓则专注于满足租住客群的社交需求，重点打造了影音休闲、健身娱乐以及自习办公等空间，针对应届毕业生，今年更是加大了优惠力度，为每位毕业生准备了价值超过千元的租房礼包；贝壳省心租为租客提供了24小时响应服务、700多项免费维修等权益，并通过优化收房标准和出房周期，实现了分散房源的高效运营；自如则推出了“增益租”这一创新模式，对业主托管的房屋进行装修改造，并提供专业的资产管理服务。
此类由机构运营的租赁住宅项目因其整体品质优良、服务质量上乘，并且能够提供相对独立的居住环境，确保了居住的私密性，因此深受年轻人的喜爱。然而，其价格相对较高的问题也不容忽视。在短期内，由于市场供应量显著增加，竞争愈发激烈，长租公寓的运营面临着一定的挑战。曹晶晶，中指研究院指数研究部总经理，她指出，总体而言，北京、上海、杭州等热门城市中，集中式长租公寓在租赁市场中所占比例均不超过10%，这一数据远逊于德国、日本等国的水平。在租户对居住品质要求日益提高的当下，我国长租公寓的机构化率仍有较大的提升潜力。
提升分散式租赁品质
陈女士向记者透露，她在北京打拼了六年，期间搬迁了六次住所。“我遭遇过房东出售房产、房租到期上涨，甚至楼下邻居滋扰等种种困扰，迫使我不得不频繁搬家。目前，我租住在靠近工作单位的老式小区，已签订了为期两年的租赁合同，生活逐渐步入正轨。尽管如此，在智能家电方面，我仍需自行添置一些设备。”
陈女士的遭遇揭示了分散式租赁住房领域所普遍存在的困扰。目前，个人房东出租的房源，也就是所谓的分散式房源，仍将是我国城镇住房租赁市场的主要供应力量。在租房过程中，频繁出现的租金随意上涨、租期不固定、扣押金以及维修责任划分不清等问题，这类房源尤为突出。因此，推动这类房源向集中化、专业化方向进行运营管理，是提升分散式租赁住房质量的关键所在。本次《条例》同样强调，国家倡导并支持居民家庭将他们自有的房屋资源投入到租赁市场。
全国性家庭住户调查数据显示，我国城镇地区的住房套户比已上升至1.1甚至更高，这意味着家庭拥有的住房套数超过了家庭总数的10%甚至更多。这部分并非家庭主要居住地的大规模房源，除了部分用作季节性居住外，对外出租成为了其主要用途之一。
吴璟，清华大学房地产研究中心的负责人，指出改善型住房需求已成为众多城市的购房主流。这表明，在购买新房的同时，家庭还需处理手头的旧居。目前，处理旧居的主要途径是出售，然而这一做法深受市场波动的影响。实际上，对于有足够首付的家庭来说，选择将旧居出租并用租金偿还房贷，或许能成为一种处理旧居的新策略。
个人房东出租房屋的模式存在效率不高、服务保障不足的问题，这已成为阻碍分散式租赁住房向高质量发展的关键障碍。在寻找租户和出租房源的过程中，事务复杂繁琐，个人房东的专业化水平较低，时间成本较高，同时难以充分利用规模效应。据调查，业主因“怕麻烦”而不愿出租空置住房的现象日益普遍，这一原因甚至可能超过了“租金收益率低”的影响。此外，不少分散的房源因装修陈旧、设备不齐，出租前需进行局部翻新和改造，这无疑增加了管理的复杂性。同时，对于租房者而言，个人房东提供的服务质量参差不齐，这种不确定性成为了影响其租赁生活品质的关键因素之一。
吴璟强调，要实现分散式租赁住房的高质量发展，关键在于促进对这些房源的集中式、专业化管理。具体而言，一种可行模式是将收购存量住房的工作拓展至家庭持有的零散房源，尤其是那些家庭持有的老旧小区房源。对这些房源进行局部翻新和装修后，它们可以转变为政策性或市场化的租赁房源。2023年年末，苏州等城市实施了“旧房换新房”的购房优惠措施，而近期青岛、武汉等城市也相继推出了“购买个人二手房”的方案。然而，由于资金方面的约束，以及确定收购价格等环节的繁琐，这种购房模式或许难以大规模推广。
这种模式的特点是，家庭仍保留着分散式房源的所有权，并通过托管的形式，让专业的长租公寓企业进行集中管理运营，即所谓的“轻资产分散化”经营模式。例如，建信住房租赁和自如等就是这种模式的代表企业。吴璟指出，与先前的模式相比，这种模式更加成熟，在多数城市中实施的可能性也更大。
在众多国家，机构化租赁的比例能够高达30%，有时甚至超过50%。ICCRA住房租赁产业研究院的院长赵然指出，对于民用住宅领域来说，实施机构化管理制度至关重要。因为一旦同一栋楼的众多业主都选择出租，而缺乏统一和规范的管理，便可能引发混乱。实践证明，机构化管理比例的提升，往往伴随着市场秩序的更加规范。
随着《关于强化对轻资产住房租赁企业监管的指导意见》等系列政策文件的相继发布，住房租赁企业的经营活动变得更加规范有序。这些企业开始逐步放弃之前以租金贷套利、高价收进低价租出、长期收取短期支付等为代表的“蛋壳模式”，转而更多地采用以收取月租金一定比例的管理费或服务费作为盈利手段的，更为健康和可持续的托管运营方式。
吴璟提出，需加强分散式租赁住房供应侧的政策力度，这包括实施税收优惠、提供低息贷款、支持经营权融资、直接给予补贴、通过政府采购租赁住房服务并将其纳入人才扶持计划等措施，以扶持那些运营分散式房源的住房租赁企业。除此之外，我们还可以采取多种策略，如联合运营、委托管理、租赁承包以及投资翻新等手段，将部分零散的住房资源整合进当地的保障性租赁住房体系，从而实现加速现有住房资源流通和增加保障性租赁住房供给的双重利好。
构建协同治理模式
一个稳定、健康的租赁市场，充满活力，对于评估城市的整体竞争力、包容力以及管理效能，具有至关重要的意义。
长租市场被视为城市吸引和留住人才的“首要关卡”。清华大学城市治理与可持续发展研究院的副研究员李栋指出，在知识经济时代，城市间的竞争实际上就是人才的争夺。对于众多青年和新市民来说，能否以合理的代价，体面地在一个城市定居，是他们决定留下还是离开的重要依据。因此，长租市场已经不再仅仅是满足“住有所居”的需求，它已经演变成为推动城市招商引资、改善商业环境的重要设施。这一变化对城市的人力资源积累以及创新动能产生了直接的影响，成为在城市发展战略中必须优先关注的民生议题和成长课题。
市场的生机与有序，源自于稳固且公开的规章制度。目前，在长租领域，诸多冲突的根源，可追溯至管理规则的滞后性。因此，当务之急是构建一个涵盖租赁前、中、后全程的监管与服务体系。
例如，实施租金指导价格及上涨幅度控制，以遏制市场过热现象。设立资金监管专用账户，确保押金安全。普及标准化租赁合同模板，清晰界定租赁双方的权利和义务。李栋强调，政府的主要任务是“补充”，这包括集中力量于公共福利事业，积极推动保障性租赁住房的建设，向城市运营不可或缺的基础服务人员、年轻人才等特定群体提供“雪中送炭”般的最低生活保障，从而保障城市的公平性和包容性。在此背景下，应当为市场化长租机构和私人房东营造一个公平且透明的竞争氛围，同时激励他们推出种类丰富、品质上乘的租赁服务，以满足不同群体的改善需求和个性化选择，进而构建起一种“添砖加瓦”般充实的租赁市场供给。
营造健全完善的长租市场生态，对于提升城市的核心竞争力和增进民众的生活福祉，以及推动经济社会持续健康发展，具有极其重要的价值。政府部门必须承担起“裁判员”和“服务员”的双重职责，建立健全相关规章制度，搭建服务与交流平台，确保数据的准确性与及时性，同时，主动引导和扶持那些既专业又富有社会责任感的租赁企业，充分挖掘它们在房源整合、专业运营和服务质量提升等方面的潜力。同时，需确保租客能够顺畅地表达自身权益，并获取相应的救济途径，进而构建起一种健康、积极的互动关系和相互监督的管理体系。
业界人士普遍认为，该《条例》的正式颁布实施，标志着我国住房租赁市场步入法治化、规范化的新里程，这将显著推动住房租赁市场的优质发展，加速构建租购并行的住房体系，同时，对于激活现有资产以及培养住房租赁企业等方面也将产生至关重要的作用。
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