购房抑或租赁？面对众多居住在都市的人们，租赁住房已然成为他们安顿生活的首选。在住房租赁领域，尤其是长租市场的规范化与成熟度，对于满足大众对高品质居住环境的需求至关重要。目前，我国的长租市场正经历着何种变革？又该如何提高租赁服务的质量？新颁布的《住房租赁条例》又将如何作用于这一市场？
7月21日，《住房租赁条例》正式对外发布，并定于9月15日开始实施。该条例对租赁双方的行为、租赁企业的运营规范以及经纪机构的活动都做出了具体规定，为住房租赁市场确立了清晰的制度体系和行为标准，从而推动我国住房租赁管理体系的进一步健全。
业内专家指出，长租市场的进步不仅涉及房地产行业的话题，更与城市的未来发展紧密相连。近些年，随着租购并行的政策导向，长租市场的架构经历了显著的调整，多元化的住房保障供应体系正在迅速形成，以此更好地迎合青年、新市民以及家庭等不同群体的居住需求。
长租需求逐步释放
如今租房体验，与往昔大相径庭。今年“五一”假期，昆明工作的张女士因工作调整，结束了长达十年的租赁生活，开启了新的租房之旅。她感叹，这次换租过程十分顺利。在前期，她通过网络搜集了大量信息，看房目标清晰，价格透明度较高，这些都有助于她节省了大量宝贵时间。
在众多一二线城市，租赁住宅成为众多人的首选居住模式。这一市场的繁荣与否，直接影响到民众的幸福体验和满足感。中共中央办公厅、国务院办公厅发布的《关于进一步保障和改善民生，着力解决群众急难愁盼问题的意见》中指出，要鼓励各地区整合资金来源，增强保障性住房的供应量，并推动社会力量参与长期租赁住房的运营；“同时，要推动在保障性住房领域，增加兼顾工作与居住平衡的宿舍式、小户型青年公寓的供应。”
今年标志着“十四五”规划的收尾之年，各地在保障性租赁住房的筹集工作方面，已按预定计划有条不紊地实现了既定目标。以5年内筹集870万套（间）的目标为参照，此举将使得2600多万的新市民和青年受益。目前，北京、上海、深圳、杭州、成都等部分核心的一二线城市，其保障性租赁住房已步入大规模投入市场的阶段。
业界人士预测，在我国当前的住房租赁领域，私人房东出租房源仍居主导，其比例大约为八成；而集中或分散的机构化经营模式则占据了大约一成的份额；近年来，保障性租赁住房逐渐成为供给的重要组成部分，特别是与年轻群体和灵活就业人员相关的保障性租赁住房项目数量显著增加，预计未来其占比将接近一成。
上海易居房地产研究院副院长严跃进在分析不同租房类型的利弊时指出，个人房东提供的房源分布广泛，能够满足人们就近租房的需求；而那些由机构化运营的托管性质租赁住房，因其租售门槛较低且位于小区内部，本质上仍旧属于较为标准化的个人房东房源；长租公寓通常装修较为精致，但近年来也出现了一些问题，如项目质量参差不齐；至于保租房，由于大多位于新小区，部分价格相较于周边房源略高。”
今年正值毕业和求职高峰期，热点城市的小户型房源面临供不应求的局面。据58安居客研究院的研究报告，在6月份，一线城市租赁市场对于一室和两室户型的需求热度占据了70%至80%的比例，而同类型户型的市场供应量仅占60%至76%；在二线城市，这一比例分别为60%至75%。
毕业生群体之外，中青年以及家庭等不同社会群体对于长租的需求也在不断增长。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》近期发布，指出我国城镇化率已超过66%，城镇常住人口数量达到9.3亿，住房租赁需求不断上升，全国范围内租房的人口数量已接近2.6亿。在一二线城市，尤其是新一线城市，租房需求尤为强烈，据估算，四大一线城市的租房人口数量已逼近4000万。与此同时，租房市场的租客构成正经历着显著转变。中年人群重返租赁市场，其中35岁及以上的租客比例已经超过了35%。
张波，安居客研究院的院长，提出观点称：“当租房在性价比上胜过购房，并且房地产市场逐渐走向稳定，那么租赁者的比例将会逐步增加，这一趋势将是未来的主流。”
张女士向记者透露，相较于过去租客需独自承担全部中介费用的情形，现在房东与租客分摊费用已成为常态。中介公司的服务质量也有所提升，部分中介甚至提供搬家服务。“现在的搬家公司愈发专业，服务项目明确、收费公开透明，对大件物品的保护也相当细致，整个搬家过程几乎无需租客费心。”她进一步说明，与购房相比，这种能根据工作变动灵活调整租房方式的做法，对她来说性价比更高。
供给呈现结构性变化
长租市场的成长与人口动态紧密相连。一方面，随着社会经济发展和城市现代化的推进，20至39岁的中青年劳动力，作为劳动市场的中坚力量，正不断向大都市汇集。另一方面，晚婚晚育和家庭规模缩小的趋势愈发显著。伴随着婚育年龄的推迟，对住房租赁的需求周期也在持续延长。重点城市的租赁人口基数庞大，租赁住房的发展潜力巨大。
为促进构建多元化供应体系、多途径保障机制、租赁与购买并行的住房体系，自2016年起，相关部门陆续推出了一系列旨在培育及发展住房租赁市场的政策与措施，涵盖了土地供应、税收减免以及金融扶持等方面，这些举措有力地促进了长租公寓市场的规范化与高品质发展。尤其是随着REITs等金融产品的接连推出，经营性不动产在投资、融资、建设、管理以及退出等各个阶段，成功构建了一个完整的循环体系。
受政策引导、实际情况以及租赁观念等多重因素影响，我国的长租市场正经历着明显的结构性调整。中国房地产业协会长租房分会的秘书长赵晓英表示，目前长租市场已经显现出经营主体更加多元、产品种类更加丰富、运营模式更加多样以及租赁关系趋向长期化等几个显著的特点。
赵晓英指出，首先，参与长租市场的主体日益增多，不仅包括传统的房产中介和中小型租赁公司，还有品牌开发商、专业的长租公寓运营商、金融机构以及国有企业等，共同构成了多元化的市场经营格局。其次，市场类型也在不断丰富，从最初的普通租赁住房，拓展至保障性租赁住房、长租公寓、服务式公寓以及高端公寓等多种形态，旨在满足不同层次和需求的租户。此外，我们见证了集中式与分散式等多种运营模式的兴起，众多企业依据轻资产、中资产、重资产等不同策略展开布局。同时，伴随着租购并行政策的不断深化，租户的租赁观念也在逐步发生变化，租赁关系愈发稳固，长租合同的签订比例也随之上升。
目前，居民对长期租赁房屋的需求不断显现，租赁住宅的形式得到了广泛认同，而提供租赁服务的主体也呈现出多样化趋势。广东省住房政策研究中心的李宇嘉副主任指出，越来越多的主体表现出进入住房租赁市场的意愿，市场竞争愈发激烈。为了满足多样化的居住需求，租赁企业开始在提供个性化居住体验和提升整体性价比上投入大量精力。
万科泊寓近期接连推出针对中高端商务人士的服务式公寓、为企业量身定制的蓝领宿舍，以及大型租赁社区，旨在满足不同年龄段和租房需求的人群；龙湖冠寓针对租客的社交需求，着力打造影音休闲、健身娱乐和自习办公空间，今年更是加大了对毕业生的优惠力度，为每位毕业生提供价值超过千元的租房礼包；贝壳省心租为租客提供24小时响应服务、700多项免费维修等权益，并通过优化收房标准和出房周期，实现房源的高效运营；自如则推出了“增益租”这一创新模式，对业主托管的房屋进行装修改造，并提供专业的资产管理服务。
这类采用机构化模式运营的长期租赁公寓因其整体品质优良、服务质量上乘，并且能够提供相对独立的居住环境，确保了居住的私密性，因而深受年轻群体的喜爱。然而，其价格相对较高的问题亦不容忽视。短期内，由于市场供应量显著增加，竞争愈发激烈，长租公寓的运营面临着一定的压力。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，目前北京、上海、杭州等热门城市中的集中式长租公寓在租赁市场中所占比例均不超过10%，这一数据明显低于德国、日本等国的水平。面对租户对居住品质要求的持续提高，我国长租公寓的机构化率仍有较大的提升潜力。
提升分散式租赁品质
陈女士向记者透露，她已在京城度过了六个春秋，期间她更换了六处住所。“在这期间，她遭遇了房东出售房产、租金到期上涨，甚至楼下邻居的纷扰等问题，迫使她不得不频繁搬家。目前，她租住在靠近工作单位的老旧小区，签订了为期两年的租赁合同，生活逐渐步入正轨。然而，在智能家电的配置上，她还需要自行添置一些。”
陈女士的经历揭示了分散式租赁住房所普遍遭遇的困境。目前，我国城镇住房租赁市场的主要供应来源是个人房东出租的房源，这类房源在租赁过程中频繁出现租金随意上涨、租期不稳定、扣押金以及维修责任不清等问题。因此，推动这类房源向集中化、专业化方向发展，是提高分散式租赁住房质量的关键所在。本次《条例》同样明确指出，国家倡导并支持居民家庭将他们自有的房产资源投入到租赁市场。
全国范围内的多项家庭住户调查数据表明，我国城市地区的住房套户比已上升至1.1甚至更高，这意味着家庭拥有的住房总数超过了家庭总数的10%甚至更多。这部分并非家庭主要居住地的庞大房源，除了部分用作季节性居住外，对外出租成为了其主要用途之一。
吴璟，清华大学房地产研究中心的负责人，指出改善型住房需求已成为众多城市的购房主流。这一现象暗示着，在购置新房之际，家庭必须对现有住房进行处置。目前，这一处置过程主要依赖于出售，然而，这一做法深受市场环境波动的影响。实际上，对于那些首付条件达标的家庭来说，通过出租现有住房并用租金偿还房贷，不失为一种处理现有住房的新途径。
个人房东的出租方式存在效率不高、服务保障不足的问题，这已成为阻碍分散式租赁住房向高质量发展的关键障碍。在寻找租户和出租房源的过程中，事务繁杂，个人房东的专业化水平较低，时间成本较高，且难以利用规模效应。根据相关调查，业主们普遍担忧繁琐手续，这已经成为他们出租空置住房的主要顾虑，甚至可能比租金收益率低的问题更为突出。此外，不少分散的房源装修陈旧，设备不齐全，因此在出租前必须进行局部翻新和改造，这无疑增加了管理的复杂性。同时，对于租房者而言，个人房东提供的服务质量参差不齐，这种不确定性正是影响其租赁生活品质的关键因素之一。
吴璟强调，要实现分散式租赁住房的高质量发展，关键在于促进这类房源的集中管理和专业化运作。具体而言，一种可行的方式是将收购存量住房的工作拓展至家庭持有的零散房源，尤其是那些老旧小区的分散房源。对这些房源进行局部翻新和装修后，它们可以转变为政策性或市场化的租赁房源。2023年年末，苏州等城市推出了“旧房换新房”的购房优惠政策，近期青岛、武汉等城市亦开启了“收购个人二手房”的举措。然而，由于资金方面的制约以及在确定收购价格等环节上遇到障碍，这种模式的实施或许将面临较大的限制。
该模式的特点是家庭依然保有分散式房源的所有权，并通过托管形式让专业长租公寓企业进行统一管理运营，这被称为长租公寓企业的“轻资产分散化”运营模式，以建信住房租赁、自如等为代表。相较于前一种模式，这种模式更加成熟，并且在多数城市中具有更高的实施可能性。吴璟这样评价道。
在众多国家，机构化租赁的比例往往很高，有的甚至高达30%，甚至50%。ICCRA住房租赁产业研究院的院长赵然指出，对于民用住宅领域来说，实施机构化管理显得尤为关键。因为一旦一栋楼的业主们纷纷将房屋对外出租，而缺乏统一规范的管理，就很容易引发混乱。根据经验，机构化管理比例的提升，往往意味着市场发展的规范性也在增强。
随着《关于强化对轻资产住房租赁企业监管的建议》等系列政策文件的相继发布，住房租赁企业的经营活动开始变得更加有序。它们逐渐告别了之前以租金套现贷款、高价收进低价出租、长期收租短期付款等为主要特征的“蛋壳模式”，转而采用以按月租金的一定比例收取管理费或服务费为盈利手段的，更加健康的托管运营方式。
吴璟提出，应加强分散式租赁住房的供应政策，包括实施税收优惠、提供低息贷款、允许经营权的融资支持、直接给予补贴、通过政府采购租赁住房服务并纳入人才扶持计划等多种措施，以扶持那些运营分散式房源的住房租赁企业。此外，我们还可以采取多种途径，比如联合运营、委托运营、包租运营以及投资改造等手段，将那些分散的房源整合进当地的保障性租赁住房体系之中。这样不仅能有效促进现有住房资源的盘活，还能同时增加保障性租赁住房的供给，实现一箭双雕的目的。
构建协同治理模式
一个稳定、健康的长期租赁市场，是评估城市整体竞争力、容纳力以及管理效能的重要尺度。
长租市场被视为城市吸引与保留人才的重要关卡。清华大学城市治理与可持续发展研究院的副研究员李栋指出，在知识经济时代，城市间的较量实质上是对人才的争夺。对于众多青年及新市民来说，能否以合理的代价，体面地在一个城市定居，是他们基于实际感受选择留下或离开的核心因素。因此，长租市场已不再仅仅是满足“住有所居”的需求，它已成为城市吸引人才、改善商业环境的关键设施。这一领域的发展直接关系到城市人力资源的积累和创新能力，是城市发展战略中必须优先关注的民生及发展议题。
市场的生机与有序，源自于稳固且透明的规章制度。目前，长租市场存在的诸多问题，其根本原因在于监管规则的滞后性，因此，迫切需要构建一套涵盖租赁前、中、后整个流程的全方位监管与服务系统。
例如，实施租金指导价格以及上涨幅度控制，以避免市场过热现象。强制设立资金监管专用账户，确保押金的安全。同时，推广使用标准化租赁合同模板，清晰界定租赁双方的权利和义务。李栋强调，政府的主要任务在于“补位”，这指的是集中力量于公益性质的事务，积极推动保障性租赁住房的建设，为城市运营中不可或缺的基础服务人员、年轻人才等特定群体提供“雪中送炭”般的最低保障，从而保障城市的公平性和包容性。在此前提下，应当为市场化长租机构和个人房东营造一个公平且透明的竞争氛围，同时激励他们推出种类繁多、品质卓越的租赁服务，以满足不同人群对于居住条件的提升和个性化的需求，进而打造出一种“锦上添花”的丰富租赁市场供给。
打造健全稳定的长租市场环境，对于提升城市的综合竞争力、增进民众福祉以及推动经济社会的持续进步具有至关重要的价值。政府部门应当承担起“裁判员”和“服务员”的双重职责，建立健全相关规章制度，构建租赁服务平台，确保数据的准确提供，同时主动引导和扶持那些既专业又具有社会责任感的租赁企业，充分挖掘它们在房源整合、专业运营以及服务质量提升等方面的潜力。同时，需确保租客能够顺畅地表达自身权益，并畅通救济途径，进而构建一种双方良性互动、相互监督的治理体系。
业界人士普遍认为，随着《条例》的正式颁布，我国住房租赁市场将迈入法治化、规范化的新里程，这将有效推动市场的高质量发展。同时，它还将助力加速构建租购并行的住房体系，并对激活现有资产以及培育住房租赁企业等方面产生显著影响。
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