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住房租赁证券化的流程 起源 意义是什么
一、住房租赁证券化的起源证监会和住建部联手发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，并称推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。
二、住房租赁证券化的流程交易所对住房租赁资产证券化项目设置绿色通道，专人专岗负责，提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。
另外，《通知》要求对加强住房租赁资产证券化监管管理，提出要营造良好政策环境，培育多元化投资主体，支持开展住房租赁资产证券化。
1、CMBS模式商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）是指以商业房地产为抵押，以相关物业资产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。
这是全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品(CMBS)，也是目前储架发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品。
此次CMBS项目的特点主要表现在：（1）管理人可以在无异议函出具日后2年内按照约定的标准筛选底层物业资产，自行选择合适的时点发行多期CMBS，相比于普通单期产品，大幅提高发行效率，能进一步降低企业的融资成本。
（2）基础资产为单一资金信托项下的信托贷款，并以底层长租公寓的租金收入现金流作为首要还款来源。
（3）与类REITs 对比，CMBS资产保留物业所有权，获得融资同时实现资产增值。
与信托受益权ABS对比，CMBS物业资产进行抵押，可获得较大融资规模，并获得投资人信心。
2、租金收益权ABS模式2017年1月4日，魔方公寓在上交所发行国内首期长租公寓资产证券化产品“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，底层资产为4014间房间的租金收入。
该产品就是典型的租金收益权ABS产品，主要体现在：（1）转租型物业，轻资产运营，无物业抵押。
（2）解决专业公寓运营商企业融资的问题。
（3）引入第三方担保机构为产品兑付提供额外保障。
（4）以“特定门牌号的公寓”所产生当前与未来的租金作为入池资产，通过入池资产特定化，解决租约与产品期限错配问题，并通过双SPV结构，创建稳定现金流。
3、公寓型类REITsREITs是房地产投资信托（Real East Investment Trusts）的简称，是以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产的租金收入为主要收入来源的信托基金。
底层资产作为类REITs产品中的核心要素，其现金流产生能力及自身的保值能力将对专项计划的存续产生极大影响。
2017年10月11日，“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获深交所批准发行，这是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。
期限为5年(前3年为运营期，后2年为处置期)，其中优先级产品规模1.3亿元，发行利率为5.3%。
4、租赁消费分期类ABS2017年8月，自如宣布成功设立“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”（下称“自如ABS”）。
首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，占比90%，发行利率5.39%。
租住市场的租客通常是按季、半年或年预付租金，自如分期是自如面向租客推出的一款月付金融产品，结合自如的租客信用体系，达到一定数值的租客，允许选择自如分期产品，对全年房租进行分期。
三、住房租赁市场证券化的意义第一，财务融资，目前较低的行业收益率给房企的发展带来了很大的资金压力，ABS与类REITS等资产证券化产品给处于成长期的运营商提供了更多的融资渠道。
第二，资产证券化是房企规模划扩张的“助力剂”，通过ABS与类REITS获取的资金一方面可以用来维持项目运营，还可以为快速发展租赁行业增加扩张“弹药”来源。
第三，资产证券化，为市场不动产带来较好的流动性，这种流动性虽然暂时和真REITS无法相比，但作为整个市场的发展势不可获缺的一种尝试。
第四，可以使风险与收益重新划分。
到了“断舍离”的时候 长租公寓步入洗牌后期
曾经寄望在长租公寓领域施展抱负的深圳世联行集团股份有限公司（下称“世联行”，），近日开始从“租赁-运营”（中资产模式）转向“委托运营”（轻资产模式）模式。
长租公寓已经进入了一个新的阶段。
未来的住房租赁市场被认为是一个立体感十足的大生态，也就是所谓的“多主体供给、多渠道参与”。
长租公寓历经跑马圈地的规模扩张、爆雷的财务危机洗牌时期，接下来更多比拼的是运营和服务，提升出租率和坪效才是根本。
从中资产转为轻资产布局长租公寓五年有余，世联行对这一业务有了新思考。
世联行披露《关于处置部分募集资金投资项目暨出售全资子公司股权暨关联交易的公告》（下称“《股权转让协议》”）称，公司拟与全资子公司深圳世联集房资产管理有限公司(下称“世联集房”）、宁波江北华燕智辉实业投资合伙企业（有限合伙）（下称“华燕智辉”）签署《股权转让协议》，拟作价5.3亿元向华燕智辉转让完成资产重组后的世联集房100%股权及对应的所有权益。
但同时，前述《股权转让协议》签署日起七个工作日内，世联行拟作价2.19亿元受让世联集房控制下的43家子公司股权。
世联集房的核心业务，便是世联红璞公寓。
世联行从2015年末开始在经济相对发达、租赁需求旺盛的一二线城市，采用以中资产模式为主部署公寓业务。
截至2020年12月，世联行在管公寓项目约140个，约82%的项目为中资产模式，剩下的除了几个项目为重资产模式外，其他均为轻资产模式。
世联行表示，自公司开展公寓业务以来，中资产模式帮助其实现了快速的规模化发展，使其在几年内打造了一支专业的服务团队，建立了一套完整的运营管理系统平台，塑造了良好的品牌口碑，构建了其在集中式长租公寓行业的竞争优势。
但同时，因为中资产模式前期需要投入大量的资本、回收期长，在目前市场环境下，对整体经营带来一定压力。
世联行称本次出售世联集房股权的同时又受让世联集房43家子公司股权，是为了实现公寓管理业务向轻资产模式转型这一战略目的。
完成资产重组后的世联集房所持有的业务均为中资产模式的长租公寓业务，受让的世联集房43家子公司中，23家公司为已解约项目的公司（无项目），7家公司为尚未营业公司，剩余13家公司为在运营项目公司，共含25个项目，主要为轻资产模式公寓项目，其余少部分为酒店短租运营项目、自有产权物业项目等。
此次交易的签约对手方为华燕智辉，实际承接主体为珠海横琴华琴实业投资合伙企业（有限合伙）（下称“华琴实业”）。
世联行也相应披露了华琴实业各投资人情况，其中便包括认缴比例18.5%的南京魔方佳弘公寓管理有限公司（下称“南京魔方”）。
值得一提的是，南京魔方的投资资金主要来源于其母公司魔方（中国）投资有限公司（下称“魔方”）。
魔方是以轻资产运营为主的公寓服务运营商，且主要分布在一二线城市CBD及大型园区周边地段，与世联集房的业务地段分布地类似。
这也引起部分券商猜测世联行后续将在轻资产长租公寓领域发力并非虚幻的资本故事。
这也不过是长租公寓发展参差不齐状况的冰山一角。
乐乎公寓集团创始人CEO罗意对此表示，中资产运营模式受周期影响较大，如果在下行周期承租物业，且装配、运营成本可控，盈利能力还是有指望的。
但如果反过来，则模式容错度很低。
轻资产机构总体来讲风险较小，但营收和利润的增长处于线性状态，在主营业务利润不能抵消中后台成本之前，会长期面临财务压力。
盈利艰难陈劲松早在2016年就提出了“年内10万间，2020年达到50万-60万间，长远看要做100万间”的目标。
他认为，当签约规模达到10万间后，过了2018年红璞公寓就能实现盈利。
回看世联行进军长租公寓的这六年，世联集房整体经营状况难言乐观。
截至2020年9月30日，世联集房净资产录得-10.4亿元；2020年前三季度世联集房净亏损2.1亿元。
尽管背靠政策东风，租赁市场前景广阔，但不赚钱是行业内普遍现象。
目前，市场上公寓业务的运营模式主要包括“持有-运营”（重资产模式）、“租赁-运营”（中资产模式）以及“委托运营”（轻资产模式）三种模式。
以万科、碧桂园（）等依托的“持有-运营”（重资产模式）来看，从2016年开始组建长租公寓“冠寓”团队的龙湖地产（），曾“提到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名”，它目前也处于微盈利状态。
万科无疑是长租公寓的先行者之一。
据万科2020年中期报显示，公司租赁住宅业务营业收入10.5亿元。
公司在33个城市累计开业泊寓12.73万间，已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为93.7%。
但是，万科的“万村计划”早已暂停拓展新房源。
万科总裁兼首席执行官祝九胜等数位高层人士几乎都坦言，长租公寓赚钱很难。
近一年来，以蛋壳、自如等为代表的中资产或者轻资产模式运营的长租公寓更是频频陷入投诉泥淖。
已上市的长租公寓品牌，无一例外都在亏损。
诸如，青客公寓2017-2019财年分别录得亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。
究其根源，行业高收低租、短债长投的运作模式，需要借助规模扩张、租客扩张、租金上涨助推，才有望持续良性运作。
但凡遭遇租赁市场下行，租金上涨无法持续、租客减少、房间空置率增多等，便会产生平台与业主、租客之间的利益博弈，引发各种风险。
关于长租公寓的盈利情况，万科董事会主席郁亮早前的表态似乎能部分代表市场的真实情况。
“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。
”一位不愿具名的租赁领域负责人士向第一财经记者分享道，长租公寓的回报率仅为1%-3%，一线城市普遍低于2%，而目前长租业务的融资利率普遍在5%以上，属于“挣慢钱”且风险不低的行业。
房价、地价、融资成本都偏高，租金收入则偏低，在这一矛盾的持续作用下，不断有小的长租公寓企业在近一年来被洗牌出局。
“在‘三道’红线、央行与银保监会分档设置金融机构的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限背景下，整个外部的融资环境是趋紧的，资金面紧张的房企、投资者只会加快退出‘挣慢钱’的长租公寓。
”上述负责人士表示，心态从容的长线布局者有望历经盈利难困境，实力进一步壮大。
房企的战略布局“算盘”既然赚钱难，房企缘何如此高度关注长租公寓？目前TOP30的地产开发商中至少已有三分之一进入租房市场。
包括碧桂园、万科、龙湖、保利地产()、旭辉控股（)、绿城中国（）、远洋集团（）、招商蛇口（）等，纷纷加速在该领域的布局。
提到开发商青睐长租业务的原因，深圳一家TOP10的房企运营负责人士表示，长租公寓市场有着典型的“长尾效应”，尤其在一线城市，长租公寓拥有庞大的客户群体，租赁型物业的现金流很好，是非常理想的资产证券化载体，相信金融市场和租赁物业市场发展将互为驱动。
“长租公寓融资成本占到整个运营成本的50%以上，而租金仅能覆盖运营成本或根本无法覆盖运营成本，REITs、住房租赁专项公司债券等金融产品越来越成熟也将大大减少这一市场的发展阻力。
”在此前的2020年7月，由北京万科打造运营的全国集体租赁用地上的首个长租公寓样本泊寓（成寿寺社区）面市。
而这也是万科在长租公寓ToG领域落地的缩影。
在2020年中期业绩会上，万科董事会秘书朱旭就有针对类似的集体建设用地来建设租赁性保障住房供应的计划表示，“目前我们在北京的两个集体租赁住房的项目已经开业，同时我们和深圳、济南的人才安居集团已经成立了合资公司，共同建设集体租赁住房，我们也希望未来能做出更大的贡献。
”长租公寓从ToC、ToB到ToG，业务边界不断扩展的同时，持续布局该领域的部分企业也迎来了发展的第一个拐点。
龙湖集团首席执行官邵明晓在2020年度中期业绩会上，直言对长租公寓这个业务充满信心，其有非常庞大的用户群，21-35岁这个用户群的数量非常大。
加上整体资金成本比较低，今年完成10万间的开业及20亿的收入应该是没有问题。
他又指，业务2020年开始微盈利，是一个获得开端。
未来公司会根据整个机会的把握，把重资产和轻资产的比例再做一些深度的优化。
同时提到冠寓到了相对稳定期，毛利率也在32%至35%。
现在开业6个月的出租率已经达到88.6%，整个进展还是非常良性的。
万科在新近的互动平台上就回应投资者称，长租公寓是解决居住问题的重要渠道，公司看好业务的长期未来。
万科相信，集中式公寓市场需求大，且符合租购并举的政策方向。
公司仍然会坚定不移的推进这项业务。
罗意也向第一财经记者表示，住房租赁行业进入了“十四五规划”中社会保障的范畴，是国家顶层设计中的重要领域。
且在一线和“准一线”城市，长租需求是旺盛且可持续的，只是在供给渠道和参与主体上会有新一轮的调整。
“未来参与长租的主体会更加多元，参与方式也会结合企业自身能力和基因，有的从资产端切入，有的从运营服务端切入，当然无论什么身份切入，最后都要落到运营上，强有力的、体系化的、不断迭代的运营能力在未来在行业中会更加稀缺。
”
REITs产品加速获批，REITs产品是什么，为何能被加速获批？
国务院推行REITS试点
2016年6月，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明确提出，“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。
上海、北京、深圳等一线城市9月以来相继发布加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，其中均明确要鼓励REITs发展，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。
什么是REITS
从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
总结：REITS是房地产投资信托基金的英文缩写。
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