二手房信息：京沪新政后成交涨了，现在买房划算吗？

八月的时候, 北京以及上海先后出台了楼市方面的新政策, 这些政策围绕着降低购房的门槛、加大公积金的支持力度、畅通置换的链条等方面打出了一套组合拳, 目的是尽情释放合理的住房需求、改善市场的预期。新政落地之后, 京沪地区楼市成交的活跃度有了非常明显的提升, 中指研究院最新给出的数据标明, 八月北京二手住宅成交了一万四千套, 跟去年同期相比增长了百分之三点九；上海二手商品房成交了两万三千套, 同比增长了百分之十六点三。

新房有关情况同样是持续着升温趋向进行不断延伸的状态。对此, 在9月第一周的时候出现了这样的情形, 北京新建的商品房住宅成交面积已经达到了9.2万平方米, 相较于同比数据增长高达31.2%；上海成交区域面积为27.5万平方米, 同比增长幅度达到了81.1%。

当下, 数字呈现出好看的态势, 政策所产生的效应正处于逐步显现的进程之中。然而, 市场展开修复属于一种渐进的过程, 全面完成回暖的基础还需要进一步去夯实。

中指研究院、指数研究部、总经理曹晶晶、直言, 8月、京沪新政、落地后, 二手房、成交、保持、活跃, 市场、供需关系、边际、改善, 但是、价格、仍、处于、调整、通道, 新房、库存规模、也、处于、相对、高位, 修复、持续性、有待、观察。

成交量出现回升, 这属于政策效应所产生的积极反馈。然而, 对于楼市而言, 其真正意义上的健康状况, 并非仅仅取决于当下所呈现出来的“量”, 而更应该看重的是长远时期内的“质”。

最直观的观察窗口是价格, 据中国房地产指数系统百城价格指数, 北京二手住宅跌幅有所收窄之际仍在前往探底, 上海二手住宅自3月起连续5个月环比上涨, 之后8月微跌0.03%, 京沪新房价格保持上涨, 主要是部分优质项目入市带动了结构性行情。

现当下, 北京和上海两地的成交呈现出放量的态势, 其中价格的调整依旧是极为关键的驱动因素。要是价位持续承受压力, 那么购房者“买涨不买跌”的这种心态便很难从根本上得到扭转, 进而成交量回升的可持续性就会受到相应的影响。这同样表明, 市场信心的全面修复仍旧需要耗费一定的时间。

将视角放至更深层次去审察, 当下京沪楼市所呈现的修复态势, 在极大程度上乃是政策效应与市场内生动力二者共同发挥作用而产生的结果。政策方面持续不断地发力, 切实有效地激活了需求端, 然而市场若要真正迈向良性循环状态, 却还得依赖城市对于人口的吸附能力、住房品质的提升等内生增长动力以及与之相配套的机制得以逐渐建立起来。这是一个从“政策驱动”朝着“制度驱动”进行过渡的进程, 既需要具备耐心, 更加需要能够拥有定力。

需要重视的是, 当京沪成交出现放量情况之际, 一场更具深度的制度变革已然在延展。8月28日, 住建部等五个部门颁布了多份具有重大影响力的文件, 清晰表明新出让土地的商品住房项目优先选取现房销售方式, 对于实行预售的项目必须完成主体结构封顶；个人住房贷款的最长年限从30年被延长到40年。这一系列举措所针对的并非短期的成交量, 而是购房者内心的安全感以及市场的长期信心。

预先售卖的门槛被提高, 现房售卖逐渐开始广泛推行, 这表明房地产企业不能够再依靠高杠杆以及快速周转的方式了, 而是一定要回归到产品自身的能力上。对于购买房屋的人来说, 那种“所看到的就是实际能够得到的”现房售卖方式, 是一种切实存在的权益保障。从短期内来看, 新增加的供应数量减少或许对当下优质的项目销售出去是有利的；从中长期的角度来看, 新建房屋市场的供应规模或许会有所降低, 并且会对房地产企业的开发模式产生非常深远的影响。

处在微妙十字路口的是京沪楼市, 一方面, 在“金九银十”窗口期的时候, 政策得持续放出合理住房需求, 以此巩固成交基本盘, 另一方面, 要珍视这一轮政策窗口期, 赶紧推动现房销售、资金封闭管理、信贷优化等制度建构, 让政策效应跟制度变革合成一股力量。

成交量, 作为市场的“体温计”, 然而制度, 才是市场的“骨架”。短期成交活跃, 需制度建设承接, 方可转化为市场长期健康。京沪楼市, 能否走出量质并举修复之路, 既需政策持续发力, 又离不开制度改革纵深推进。