法拍房出租出售，断供拍卖低价捡漏，法院直拍

1. 按揭贷款出现断供状况, 即购房人没能按照规定的期限去偿还银行的按揭贷款情况, 而后银行因此提起诉讼, 随后经由法院对房产进行查封处置, 这类房产成为那占有比例最高的法拍房源。

2. 民间借贷方面产生了纠纷, 其中的情形是, 产权所有者把自家房产用作抵押从而进行借贷行为, 当到了约定日期却没有能力去清偿所欠债务, 于是债权人提出申请要求进行强制执行。

3. 刑事案件涉及房产遭司法没收后, 进入了拍卖处置的程序, 这属于刑事涉案处置范畴。

4. 存在其他执行案件, 在担保责任纠纷的情形下, 房产被查封处置, 在合同纠纷的情形下, 房产被查封处置, 在企业破产清算等情形下, 房产被查封处置。

具有合法性的网络司法拍卖平台涵盖了阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼资产网、北京产权交易所、公拍网、中拍协网、工行融e购。只有当处置主体被标注为人民法院时, 才能够被认定为属于司法法拍房, 这存在着与商业机构拍卖房源的区别。

二、法拍房制度层面客观优势

1. 价格有着折价的可能性, 依据司法拍卖规则, 首次拍卖的起拍价是参照评估价来确定的, 流拍之后进入二拍、变卖环节, 起拍价能够依法进行下调, 如此便存在低于市场价格成交的可能性。

2. 产权过户有着司法文书作保障 , 在全部缴清房款之后 , 法院开具《拍卖成交裁定书》 , 以及《协助执行通知书》。买受人凭借这些文书能够直接去办理不动产过户 , 而不需要原产权人到达现场。等到裁定向相关方送达 , 物权就会发生转移 , 原来存在的抵押 , 还有查封会由执行法院依照法律规定予以注销。

3. 竞价步骤公开留下痕迹, 整个竞价的流程在网上公开展现, 出价的记录完整地留存下来, 司法拍卖不收取中介服务的费用。

三、实务当中客观存在的风险情形

（一）房屋占有与腾退交付

按照最高法司法拍卖指导意见, 除去法定的事由之外, 执行法院理应承担不动产腾退交付的责任, 公告不可以一概而论地宣称“不负责腾退”；要是存在法定的例外情形, 那么拍卖公告会特意进行披露。

1、法定例外情形主要包括：

（1）存在这样一种租赁合同, 它在查封、抵押设立之前就已成立, 并且备案是有效的, 这种租赁合同适用买卖不破租赁原则, 当买受人取得产权之后, 就需要继续履行原来的租约。

（2）案外人提出执行异议，异议审查程序尚未终结。

实务当中, 存在着这样一部分被执行人, 在纠纷已然发生之后, 去补签那种长期的虚假租约, 以此来对抗执行, 而关于租约的真实性, 这是需要竞买人提前去进行核实的。

（二）税费与历史欠费

税金费用的担当严格依据拍卖公告登载的内容来确定, 有着两种模式存在：其一为税金费用依照法律法规的规定各自进行承担；其二是全部的税金费用都由那买受人来承担, 买受人要先行为被执行人应当缴纳的税金费用进行垫付。对于划拨土地性质的房产而言, 办理过户手续的时候可能需要补缴土地出让金, 这会致使购房的总体成本有所提高。

被拖欠的房屋物业费, 以及水电费, 还有燃气费, 以及供暖费, 以及由此产生的滞纳金, 并不属于司法拍卖的法定处置范围, 在多数情形之下, 是需要买受人先去结清的；买受人结清这些费用之后, 能够另行向原产权人进行追偿, 而追偿的流程是存在时间成本的。

（三）户口、学位问题

对于司法拍卖而言, 其仅仅是对房屋的物权进行处置, 人民法院并不具备强制迁移户口的那些法定职权。要是原产权人的户口坚决不迁出, 那么这就会对买受人的落户情况以及子女学位的使用产生影响；对于学区类房源来说, 在参与竞拍之前是需要去核实学位有没有被占用的。

（四）房屋现状信息局限

进行法拍房实施现状拍卖时, 法院不会对房屋质量给予担保。部分房源是不加以支持让人家入户去实地看看房屋样子的, 竞买人仅仅能够凭借公告给出的材料、从外部进行观察, 没办法将房屋存在漏水、内部已损毁、有违建等这些状况完全排查清楚。

（五）资金与竞买规则风险

1. 起拍价的百分之五至百分之二十是保证金的区间, 成交的那场拍卖之买受人若是后悔参与最终出现悔拍情形, 给出后便不会再退还有关保证金, 把该标的重新进行拍卖之后要是交易价款比原本的成交价更低的状况下, 原本那买受人要去补足中间存在不同因而产生价格上的差值, 这原本买受之人不准许再度参与此标的的竞买到此物的活动, 情节表现得较为严重的时候有可能还致使被采取司法强制措施。

2. 存在一部分法拍房是能够办理法拍贷的, 然而并非所有房源都支持贷款。一部分的该类标的公告清清楚楚地要求要在限期内进行全款缴纳, 划拨土地、产权有着瑕疵的房产, 银行一般情况下是不会给予审批贷款的, 贷款预审得要在竞拍完成之前办理完毕, 成交之后尾款缴纳给予规定的期限是相比较短的, 倘若贷款审批逾期了就会被认定为悔拍。

3. 多人对热门标的进行竞价, 最终成交价出现接近于周边二手房市场价 的情形, 甚至有的成交价高于周边二手房市场价 有这种定价状况。

（六）权属相关隐患

得区分开个人所拥有的房产, 以及夫妻共同拥有的房产, 还有家庭共同拥有的房产；那个标的存在着有可能出现多轮轮候查封这种状况, 虽说处置法院在成交之后会统一将查封给注销掉, 然而前期对于权属的核查处于不到位的情形, 这会给后续的程序带来障碍。

依据司法解释明确规定，对于参与司法拍卖房产这一行为而言, 竞买人势必要符合房产所在地限购政策才行, 若不具备购房资格, 那么法院是不会予以准许其参与竞拍的。

四、法拍房完整交易流程

1. 研读全部拍卖公告附件材料

查阅拍卖公告, 查阅评估报告, 查阅竞买须知, 重点确认起拍的价格, 重点确认保证金, 重点确认尾款缴纳的时限, 重点确认腾退交付的说明, 重点确认税费承担的方式, 重点确认土地的性质, 重点确认租赁与占有的情况。

2. 开展前置尽职调查

实地踏勘，尽量争取现场看样；

不动产登记中心查询抵押、查封、租赁备案信息；

派出所核实房屋户口挂靠情况；物业查询历史欠费；

明确核实竞买人是否契合当地购房资格要求, 对于计划采用贷款方式的情况, 在竞拍之前要完成银行法拍贷的预先审核。

3. 平台注册账号，缴纳保证金，取得竞买资格。

4. 线上公开竞价，设置出价上限。

5. 成功达成交易之后, 于公告所规定的期限范围之内, 足额缴付全部剩余款项, 要是超过期限, 便按照悔拍的情形来进行处理。

6. 领取法院司法文书，到不动产登记中心办理过户登记。

须知, 获取不动产权证并不等同于达成房屋交付, 要是存在法定例外状况的话, 就得依照司法程序来实现房屋移交。

五、竞买实操提示

1. 不能仅仅依据起拍价来评估购房总成本, 要把潜在税费纳入测算, 要把土地出让金纳入测算, 要把欠费纳入测算，要把维修成本纳入测算。

2. 着重留意公告所写明的租赁状况、占有情形, 将正规备案的租约和事后才形成的租约予以区分开来。

3. 严格依照保证金缴纳的相应具体时间节点, 严格遵循尾款缴纳的特定相应要求, 清晰确切地明确悔拍所对应的一系列法律法规后果。

4. 判断标的是不是支持贷款, 对于公告里面写明是全款的房源, 要做好资金准备。

5. 法拍房并非必然就是低价, 其折价会受到市场竞价的影响, 还会受到标的瑕疵的影响, 这种情况适合那些能够完成尽职调查的竞买人, 也适合资金储备充足的竞买人。

总的来说, 法拍房是因强制执行而产生的一种特殊的不动产交易途径, 司法程序为产权过户提供了制度方面的保障, 然而风险主要集中在房屋占有交付、隐性交易成本以及信息不对称这些方面。竞买的行为应该把完整的前期尽调当作前提条件, 要完整地去研读公告、核实各项权利担负情况, 之后再来做出参拍的决策。