法拍房有租约也能买？出租出售前必看避坑指南

有不少人在观望法拍房之际, 其最大的顾虑始终无法避开租约这一问题。特别是自从相关租赁法规得以落地之后, 好多人被“买卖不破租赁”给唬住了, 认为只要房子挂着租约, 即便拍到手也没办法收房, 要是遇上长期租约那就更是毫无办法。然而事实究竟真的是租约万能吗? 今天一次性把法拍房租约的底层逻辑讲透彻, 看懂之后, 你对于买卖不破租赁会拥有完全不一样的认知。

一、白话读懂：什么是买卖不破租赁

从简要的方面来讲, 只要房屋存有合法且有效的在先存在的租赁关系, 后续房屋出现抵押的情况, 或者房屋遭受查封, 又或者房屋进行司法拍卖, 再或者房屋产生交易过户, 以及房屋发生继承等变动情形, 均不会对承租人的租赁使用权造成撼动。

这条法规所设立的开始的想法, 是用来保护平常租客的居住方面的权益, 并不是要使得租约变成对房产处置形成阻碍的“挡箭牌”, 它的适用存在一条关键的铁定规则: 租约必须是设立在抵押、查封之前的情况, 才算是具备有效在先权利。

每件事情都注重先后次序, 租约以及抵押、查封所存在的时间先后顺序, 直接对租赁权能否对抗新的房主起到决定作用。

为房屋办理银行抵押在前, 签订租赁合同的具体行为在后: 首先是房屋办理了银行抵押, 之后才签订了租赁合同, 然而这个份租约没办法对抗抵押权, 不能受到优先保护；房产已被法院查封在前, 设立租约的情况在后: 房产被法院查封之后才设立的租约, 会直接被认定为无效, 不需要买受人进行妥协。

多数市面上的法拍房产, 本身是银行抵押处于先的态势, 而后才产生租约情况。按理说这类租约本不应该对参与竞拍的人形成制约, 然而不少法院在进行拍卖的时候, 却依旧标注为“带租拍卖”, 这究竟是出于何种原因呢。

二、抵押后产生的短期真实租约，法院为何会予以保护？

核心关键点在于 “善意承租人”。

举例一个最为常见的情形, 业主名下存在按揭房, 后续正常地对外进行出租, 租客按照月、依照季度来支付租金, 租赁期限仅仅一年上下, 属于普通刚需自住性质的租赁。就算抵押是在前面、租赁是在后面, 法官鉴于保护普通租客的基本居住权益, 不会强行要求租客马上搬离, 竞拍成功之后不可以直接上门去清退。

要是竞拍人之收房需求极为迫切, 那也存在稳妥之解决方式, 其方式为, 和租客去协商补偿费用, 还要一次性买断剩余之租期, 等到双方达成一致之后, 务必要前往法院做好书面笔录以此留存凭证。如果协商已然完成, 钱款也结清了, 然而租客依旧拒不腾房, 如此便可直接向法院申请强制执行, 以此合法收回房屋。

三、一次性签订为期20年的长租约, 并且以全款的方式付清租金, 这样的情况, 99%是虚假的, 是起着阻扰租约作用的。

有的人借助了机会, 达到了法规的边缘地带, 认为法定的租赁最长的时间是20年, 只要订立20年的租约, 并且一次性支付完所有的租金, 就能牢固地占有房屋, 以此来对抗竞拍的人, 这样的想法是根本无法实现的。

法官要区分租客是不是善意, 长短租约是重要的判断标准, 那种十年、二十年超长且一次性付清租金的租约, 基本上都会被认定成是恶意来阻碍司法执行的虚假租约, 而法院核查时是会从严审查的。

一个能够被法律予以认可的, 具备对抗效力且合法真实的租约, 必然需要同时去满足三大硬性条件, 这三大硬性条件, 便是:

签订切实、逻辑严谨的书面租赁契约, 存在完备、相互对应的租金转账流水记录, 承租人长时间实际入住、占据使用房屋, 有燃气、电力、用水缴费凭证以及物业登记等相关证明作为佐证。

而且新规予以加持, 进一步将造假空间封死。在住房租赁条例实行落地之后, 对房屋租赁备案提出全国强制性的要求。今后, 依靠伪造长期租约来对抗司法拍卖, 以及阻碍交房的这种操作, 将会越发难以达成。

要是法院查明租约是在抵押、查封之后设立的, 或者是那种不存在流水, 而且没有实际入住迹象的假的长租情况, 就会直接判定租赁权没办法对抗抵押权, 租约是无效的。还会在拍卖公告里清楚标明: 本院会负责清场交付, 竞拍人拍下之后不需要自己去和那些恶意租客纠缠。

四、拍下房屋才发现隐藏长期合法租约？学会维权止损

又存在着这类踩坑情形: 参与竞拍的时候, 法院所发布的拍卖公告当中不存在任何带有租约的标注, 等到竞拍成功了, 并且办理完相关手续去收房之际, 才发觉房屋有着真实且合法的多年租约, 这种情况属于法院没有披露重大的房屋瑕疵。

当碰到这种状况时, 别自行甘愿承受倒霉, 径直朝着执行法院去申请撤销此次拍卖, 与此同时主张相关的损失补偿, 法院会依据法律来受理处置, 这同样是法拍房里头重要的维权途径。

总结

不要因为网上存在片面的解读而被吓住, “买卖不破租赁”从来都不是虚假长租约这类情况的保护伞。要分清租约设立的时间, 要辨别租客是不是善意的, 要看懂依照拍卖公告所做的清场说明, 只有这样才能规避绝大多部分的租约风险: 比方说, 对那些短期而善意的短租情况, 可以进行协商买断, 对于抵押查封以后才产生的虚假长租, 这种不在法律保护范围之内, 对于未披露隐藏租约的情况, 也存在正规的维权途径。当掌握了这样的一套逻辑之后, 并且再去看法拍房租约方面的问题, 便能够轻松地分辨利或者弊, 不会再被各种各样片面的言论所误导了。