二手房交易避坑指南！带押过户流程及防资金陷阱要点
二手房交易注意事项，带押过户流程，避开大额资金陷阱
大家好，我是青柠。
不少有刚性需求的家庭, 优先会去选择配套成熟度高的二手房, 当碰到还有贷款尚未还清的房源时, 很多人就会听闻“带押过户”, 这项政策能省去高额的过桥资金, 看上去是非常便利的, 然而不少买家对完整规则不够熟悉，轻信中介的说辞, 直接就把首付款转至卖家的个人账户, 最终遭遇房屋被查封, 资金被挪用, 从而陷入钱和房都落空的困境, 前段时间有一位粉丝踩了坑，中介劝说其跳过资金监管直接转账帮房东解押, 转账完成之后房东负债状况爆发, 房屋被法院查封, 维权耗费了大量的时间。今日, 以通俗易懂的话语, 整理二手房普遍适用的交易关键要点, 以及带押过户的标准流程。着重将大家最容易踏入的资金方面的大陷阱讲明白、讲透彻。
一、签约前核查房屋产权，提前排除先天隐患
1. 调取最新产调，摸清房屋状态
在签约之前, 务必要去打印不动产产调方面的信息, 着重查看一下, 看是否存在着查封的情况、二次抵押的现象以及居住权登记的状况。对于有着多重抵押以及司法冻结情形的房子, 是不能够正常去办理带押过户的事项的。
2. 确认全部产权人一致同意出售
对于共有房产, 以及夫妻共同房产而言, 所有的产权人之必须要到场进行签字。要是仅仅只有一方进行签字的话, 后续当另一方不同意出售时, 那么买卖合同很容易就会产生纠纷。
3. 核实房屋附加限制
确定是不是有长期租赁合同, 遵循“买卖不破租赁”；与此同时查清楚学位有没有被占用、有没有欠费, 对于物业费、水电燃气欠费预先约定好结清方式。
二、带押过户标准办理完整流程
1. 多方沟通，取得银行同意
卖方与买方, 把各自的贷款银行提前予以联系, 进而确认银行是不是支持带押过户这一情况, 之后拿到银行所出具的同意过户的诸多相关文书这样的东西。部分银行这边可不支持跨行带押过户这种情况, 所以需要提前去进行核查、落实这事。
2. 签订网签合同，房款纳入资金监管
签署官方存量房的买卖合同, 首付款要存入住建部门官方资金监管账户, 贷款资金也要存入该账户, 并且禁止将这些资金转入, 卖家的私人账户以及中介的私人账户。
3. 同步办理过户、新旧抵押登记
买方与卖方去往不动产中心, 一次性去申请房屋产权转移这项业务, 以及注销原有抵押这项业务, 还有设立买家新抵押这项业务。
4. 资金统一清算交付
贷款由买方申请, 放款后进入监管账户, 会优先将资金划扣, 用于结清卖家剩余房贷, 之后把余款发放到卖方账户；若过户失败, 资金会按照原来的途径退回给买方。
三、重中之重：警惕几类大额资金陷阱
1. 陷阱一：劝说跳过资金监管，私下转账解押
中介凭借可节省手续费并且流程能更快的缘由, 诱导买家直接把转账给予房东用于还贷。一旦资金出现被挪用的状况, 以及房屋遇到遭遇查封的情况, 买家想要追回钱款是极其困难的。正规的带押过户并不需要买家拿出钱来提前进行解押。
2. 陷阱二：混淆“定金”与“订金”概念
法律效力存在于定金之中, 若买家违反约定, 定金不会退还，要是卖家违约, 则需双倍返还；订金以及意向金能够协商进行退还, 在签约文字方面必定得区分清晰。
3. 陷阱三：口头承诺，不写入合同补充协议
家具家电留存情况, 户口迁出的时间, 交房的日期, 违约赔偿的事宜, 全都要落实到书面合同之中。口头约定是得不到法律保护的。
4. 陷阱四：尾款随意结算，不留约束手段
建议预留少许尾款, 待房屋达成物业交割, 做完户口迁出, 之后再结清, 以防卖家坚决不配合清理欠费, 不迁出户口。
四、交易全程必须守住的四条底线
1. 金额巨大的房款, 全部都要通过官方进行资金监管, 不管是谁来劝说私下转移资金, 都要直接予以拒绝。
2. 所有约定落实书面合同，拒绝签署空白合同、空白委托书；
3. 贷款审批通过之后，再安排办理过户，不要提前交付钱款；
4. 全程保存聊天记录、转账凭证、合同原件，做好证据留存。
五、常见认知误区纠正
1. 所有抵押房都能办带押过户
要先去查产调, 因为房屋有着民间抵押的情况, 还有法院查封的状况, 并且存在限售政策, 所以没办法办理带押过户。
2. 带押过户完全没有风险
即便政策简化流程，依旧要严格执行资金监管，不能放松警惕。
3. 过户完成就万事大吉
完成过户之后, 要及时去完成物业交割, 对水电气以及物业欠费进行核对, 还要确认户口已经迁出, 这样才能避免后续持续产生纠纷。
二手房进行交易的时候, 动不动就是几十万甚至上百万, 资金安全始终都要摆在首位, 千万别为了贪图省事就去简化流程。你们周边有人办理过带押过户吗? 遭遇过哪些麻烦事儿呢? 欢迎在评论区展开交流。
免责声明
本篇仅仅是关于二手房交易政策的科普, 并非是用来当作购房交易的法律依据。各个地方带押过户的实施细则、资金监管规则具有地域差异性, 涉及房屋交易的相关业务, 要以当地不动产登记中心以及贷款银行所发布的官方规定作为标准。