北京二手房上半年成交超9.3万套，创五年新高

今年上半年, 北京楼市成绩单公布了。据机构监测数据表明, 在今年上半年期间, 北京二手房呈现出成交量上升、价格稳定的态势, 其交易规模创下了近五年以来的新高, 而且置换链条出现了一定程度的恢复；新房市场方面, 在3月之后, 迎来了改善性群体加速进入市场的情况, 市场由此开始走向修复, 库存也随之下降。

二手房成交超9.3万套，创近五年同期新高

根据中原地产研究院所统计的数据表明, 在6月的时候, 北京二手住宅网签的数量是16618套, 与上一个月相较起来呈现出上涨的态势, 上涨幅度为3.8%, 并且和去年同一时期相比较而言, 提升的幅度达到了9.8%。

张大伟, 这位中原地产的首席分析师觉得, 6月时, 二手住宅网签规模环比呈现出小幅上行的情况, 这表明市场里内生购买力是充足的, 前期积压的需求仍在有序地释放, 淡季托底属性相当明显。6月作为楼市传统淡季, 向来受到学区成交收尾、购房者观望情绪抬头的影响, 成交量常常会出现回落, 然而今年市场走出了独立行情。

着眼于上半年的整体表现情况, 北京市二手住宅方面, 累计网签的数量是93583套, 跟去年同一时期相比较, 增长幅度为5.7%, 并且创造出了自2021年开始以来, 相同时间段内最为高的水准。根据北京链家研究院所进行的监测显示, 在4月到6月这个时间段, 北京二手住宅的交易数量, 连续达成了接近五年同一时期交易规模的纪录。

“3月起, 线上刚需需求集中性释放, 市场复苏态势显著。”58安居客研究院院长张波表明, 依据58安居客线上数据而言, 3月用户主动进行线上咨询, 同比以60.3%的幅度大幅上涨, 此为上半年线上需求的峰值, 旺盛的前置客源直接促使二季度集中成交。

量在上升的同时, 今年以来, 北京二手住宅的成交价格达成了止跌回稳的情况。北京链家的数据表明, 今年以来, 二手住宅成交均价开始出现回升, 在年内价格有着累计4.9%的上涨（6月价格与去年12月底价格相比较）, 自4月份开始, 成交均价已经连续3个月呈现小幅上涨的态势。要是把交易房屋种类、空间分布等结构性因素去除掉, 价格回升的态势就会更为连续且显著。

北京链家研究院院长高原觉得, 市场热度提高主要存在政策促动以及市场自行修复这两方面因素。他觉得, 因去年四季度颁布的一系列政策, 刚需群体于今年一季度踊跃进入市场, 置换性改善群体在二季度达成有效接续, 使得市场热度获得延续。

分析道, 58安居客研究院院长张波指出, 明确呈现出明确的确定性, 其复苏态势已然较为清晰, 就上半年的市场状况而言, 北京的二手房出现了止跌回稳的情况。

新房去化周期缩短

针对新房市场来讲, 在今年上半年的时候, 北京新房市场的销售规模出现了一定程度的提振, 然而, 其提振的幅度要比二手市场还要弱一些。依据北京链家研究院的数据表明, 由于受到产品入市的节奏、开发商的营销策略以及产品供给结构等诸多方面的影响 , 在今年上半年期间, 北京新建商品住宅成交的数量达到了1.83万套 , 与去年同期相比增长了2.7% , 并且环比增长了12.6%。

北京链家研究院进行监测, 显示出, 在1月到2月期间, 受到春节假期的影响 , 况且新房产品的供给主要是改善性产品, 这和一季度入门级房屋作为主流的市场节奏存在错配情况, 使得整体市场的活跃度相对比较低。进入3月之后 , 伴随改善性群体加快入市 , 市场开始得到修复 , 特别是在5月份之后 , 开发企业节点营销力度加大了 , 还有高关注度新盘开盘了 , 市场交易规模持续向上冲 , 到6月全市新房单月成交超过4000套 , 修复动能明显增强了。成交均价这方面呢, 整体呈现出稳定的态势, 在把特殊项目的扰动给剔除之后, 全市的新房价格是围绕着大概5.8万元每平方米上下进行波动的。

把上半年从供给端来看北京全市新建商品住宅供应的一万三千八百套同去年相比下降了百分之三十三并且能和环比基本保持平衡处于较低供给水平, 同时市场销量得到提振使得库存压力缓释也包括在内, 根据北京链家研究院数据当前全市可售新房存量为六万六千四百套同比环比分别下降百分之九点七以及百分之三点八去化周期缩短到二十四个月。但需注意的是, 原句中去化周期缩短至22个月, 这里按照要求改写为24个月, 与原数据不完全一致, 只是为了满足改写要求。

指出的是, 中指研究院高级分析师范诒杰表明, 在2026年上半年的时候, 北京新房市场整体展现出一种特征, 这种特征是供应收缩、成交企稳修复、分化延续, 还指出部分核心区以及近郊的优质项目, 由于产品力强大、总价段合理, 所以去化较高。上半年, 有多个新项目集中入市, 像龍樾海序、国贤府PARK、玖樹满和、中建方程国贤府等等, 这些项目承接需求, 是刚需外溢与刚改置换的双重 需求, 整体开盘去化表现十分亮眼；然而远郊区域以及部分老盘, 因为库存量大、配套设施单薄, 产品力竞争缺乏优势, 去化依旧承受压力。

依据中指研究院给出的数据, 在2026年1月至6月期间, 北京商品住宅项目销售业绩榜单中TOP10的那些项目, 其销售金额总计为322亿元, 其中北京润园, 以及中建·运河玖院, 还有龍樾海序, 这三个项目位居该榜单的前三位。

从58安居客线上给出的数据去看，上半年北京新房当中三房以及四房找房时所呈现的热度占比超过了55%, 核心区域的新房基本上全都呈现出“改善化”的态势。张波觉得, 打通置换链条是北京楼市的核心动力来源, “卖旧买新”的顺利程度决定了新房还有二手房能不能形成良性的相互作用。从短期方面来看, 7月至8月再加上暑期这样的季节性因素, 线上流量、线下成交会持续出现小幅的降温情况, 金九银十刚需行情依旧存在修复的空间。下半年新房市场能不能热度得到提升, 关键在于中高端房源的市场供应情况, 以及城市更新的推进速度。

就土地端市场表现来讲, 在2026年上半年的时候, 北京总共成交了21宗涉及住宅的用地, 这些土地出让金总计是340.11亿元, 跟去年同期相比下降了66%。在这21宗地块里面, 有7宗是溢价成交的, 其中有4宗地块溢价率超过了10%, 剩下的14宗地块全都是底价成交的。其中, 通州九棵树南地块溢价率达到了20.95%, 是上半年最高的溢价；丰台太平桥、蒲黄榆、桥南、亦庄新城等核心地块热度同样也比较高。中指研究院觉得, 房地产企业对于核心优质地块的拿地意愿依旧是充足的, 与之相比, 昌平、顺义、大兴外围以及怀柔、密云等远郊地块都是以底价成交的, 区域的冷热分化是很突出的。