北京二手房上半年成交近10万套，创五年新高

京城上半年楼市的成绩单公布出来了。有机构监测得出的数据表明, 今年上半年, 北京的二手房呈现出成交量上升且价格平稳的态势, 其交易规模创下了近五年以来的最高纪录, 置换的链条也有了一定程度的恢复；新房市场在3月之后迎来了改善性群体加快进入市场的情况, 市场开始出现修复迹象, 库存实现了下降。

二手房成交超9.3万套，创近五年同期新高

由中原地产研究院进行统计的数据表明, 在6月这个时间段里, 北京二手住宅的网签数量是16618套, 与之前相比呈现环比上涨的态势, 上涨幅度为3.8%, 并且相较于去年同一时期, 提升幅度达到了9.8%。

6月, 是楼市传统淡季, 向来因学区成交收场、购房者观望情绪上扬而受影响, 成交量常常会回落, 然而今年市场走出了独立状况。中原地产首席分析师张大伟觉得, 6月二手住宅网签规模对比上月小幅上升, 这显示出市场内生购买力充裕, 前期积压需求依旧在有序释放, 淡季托底特性非常显著。

看上半年的整体表现, 北京市二手住宅累计网签量是93583套, 同比上涨5.7%, 这创下了2021年以来同期的最高水平。依据北京链家研究院的监测, 4到6月, 北京二手住宅交易量连续创造近五年同期交易规模的纪录。

“3月起, 线上刚需需求集中被释放, 市场复苏态势显著。”58安居客研究院院长张波表明, 依据58安居客线上数据, 3月用户主动进行线上咨询, 同比大幅上涨60.3%, 此为上半年线上需求峰值, 旺盛的前置客源直接促使二季度集中成交。

量在上升的这个时候, 今年以来, 北京二手住宅的成交价格达成了止跌回稳的情况。北京链家的数据表明, 今年以来, 二手住宅成交均价开始出现回升, 在年内价格累计上涨了4.9%（6月价格相较于去年12月底价格）, 自4月份开始, 成交均价已经连续3个月呈现出小幅上涨的态势。要是除掉交易房屋种类、空间分布等结构性因素, 价格回升的态势就会更加连续并且更为显著。

北京链家研究院院长高原觉得, 市场热度提高主要存在政策促动以及市场自发修复这两方面因素。他觉得, 因去年四季度颁布的系列政策, 刚需群体在今年一季度踊跃入市 , 置换性改善群体在二季度构成有效接续, 致使市场热度得以持续。

2023年房地产信贷规模逐月下降, 特别是在上半年, 北京二手房出现止跌回稳现象, 市场复苏的确定性已然变得明确, 58安居客研究院院长张波对此作出解析。

新房去化周期缩短

对于新房市场来讲, 在今年上半年的时候, 北京新房市场的销售规模出现了一定程度的提振, 然而, 其提振的幅度却是比二手市场要弱的。北京链家研究院所给出的数据表明, 由于受到产品入市的节奏、开发商的营销策略以及产品供给结构等诸多方面的影响, 在今年上半年期间, 北京新建商品住宅成交了1.83万套, 同比增长了2.7%, 环比增长了12.6%。

1-2月时北京链家研究院的监测显示, 受春节假期影响, 新房产品供给以改善性产品为主, 这与一季度入门级房屋为主流的市场节奏有所错配, 所以整体市场活跃度相对偏低。进入3月后, 随着改善性群体加速入市, 市场开始修复。尤其是5月份后, 开发企业节点营销力度加大, 高关注度新盘开盘。市场交易规模因而持续上冲, 至6月全市新房单月成交超4000套, 修复动能明显增强。成交均价这块呢, 整体呈现出稳定的态势, 在把特殊项目所带来的扰动给剔除之后, 全市新房的价格是围绕着大概5.8万元每平方米的这个数值上下波动的。

从供给的一端来看, 在上半年的时候, 北京整个城市里面, 新建的商品住宅供应的数量是1.38万套, 跟去年同比下降了33%, 而跟环比相比的话则基本是处于持平的状态, 处于一种比较低的供给水平等级。与此同时呢, 市场的销量出现了有所提振的情况, 这样一来也使得库存所带来的压力得到了一定程度的缓释。依据北京链家研究院给出的数据, 当下整个城市里面可以售卖的新房存量是6.64万套, 同比下降了9.7%, 环比下降了3.8%, 去化的周期缩短到了22个月。

2026年上半年期间, 北京新房市场的整体状况呈现出这样的特征, 供应出现收缩, 成交方面企稳并且开始修复, 分化还在延续。中指研究院高级分析师范诒杰指出, 部分核心区以及近郊区的优质项目, 由于产品力很强, 总价段比较合理, 所以去化较高。上半年有多个新项目集中入市, 比如龍樾海序、国贤府PARK、玖樹满和、中建方程国贤府等, 承接了刚需外溢以及刚改置换这双重需求, 整体开盘去化表现十分亮眼；而远郊区域以及部分老盘, 因为库存很大, 配套很弱, 产品力存在竞争不足, 去化仍然承受压力。

按照中指研究院给出的数据, 在2026年1月至6月期间, 北京商品住宅项目销售业绩里，TOP10项目汇总起来的销售金额总计为322亿元, 其中北京润园、中建·运河玖院、龍樾海序排列在前面的三位。

从58安居客线上给出的数据去看, 上半年的时候, 北京新房当中三房以及四房的找房热度所占比例超过55%, 核心区域的新房基本上全方位呈现出“改善化”的态势。张波觉得, 打通置换的链条是北京楼市的核心动力来源, “卖旧买新”的顺利程度决定了新房和二手房可不可以达成良性的相互作用。从短期方面来考量, 7月至8月再叠加暑期时具有的季节性因素作祟, 线上所呈现出的流量、还有线下的成交情况均会持续朝着小幅降温的方向发展, 金九银十期间刚需行情仍然有着可以得到修复的空间范畴。下半年新房市场是不是能够让热度得到提升, 其关键之处在于中高端房源的市场供给状况, 以及城市更新的推进速率。

就土地端市场表现来讲, 在2026年上半年的时候, 北京总共成交了21宗涉及住宅的用地, 这些土地出让金加起来总计是340.11亿元, 和去年同期相比下降了66%。在这21宗地块里面, 有7宗是溢价成交的, 其中有4宗地块溢价率超过了10%, 剩下的14宗地块都是底价成交的。其中, 通州的九棵树南地块溢价率达到了20.95%, 是上半年最高的溢价；丰台的太平桥、蒲黄榆、桥南、亦庄新城等核心地块热度同样比较高。中指研究院持这样的看法, 房企针对核心优质地块的拿地意愿始终有充足的表现, 与之形成对照的是, 昌平、顺义、大兴外围以及怀柔、密云等远郊地块均是以底价实现成交, 区域的冷热分化相当突出。