广州300万内二手房可被收购，出租出售新出路

21世纪经济报道记者 吴抒颖

广州宣布下场收购二手房。

5月26日, 广州举办了一场新闻发布会, 这场新闻发布会围绕《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》系列配套文件展开, 其目的在于针对4月30日发布的“穗八条”政策, 进行更进一步的细化并且予以落实。

此次新品发布会, 最为关键要紧令人关注聚焦的信息在于, 广州市方面对外公告宣称, 将开展试点工作收购二手住宅, 这些二手房必须满足价格在300万元以内, 面积在70平方米以下, 且其位置处于广州环城高速以内的条件。

介绍广州安居集团党委副书记、总经理钱喆称, 为支持居民改良住宅条件, 使一二手住房置换链条得以顺畅, 安居集团会马上开启 support 民众“卖旧买新”试点工作, 试行时期截止到 2026 年 12 月 31 日, 依照“政府引导、市场运作、自愿参与”的准则, 以市场化途径收购二手住宅。

继上海而起, 又有一座一线城市宣告收购二手房用于“以旧换新”。今年, 上海正式开启收购二手住房用作保障性租赁住房的试点工作。直至如今, 上海住房“以旧换新”成效初步显现。最新数据表明, 截至5月21日, 上海已收购了523套二手房。

在房地产市场处于筑底企稳的关键阶段之时, 国企进入市场收购二手房, 其采用的方式是“以旧换新”, 这种做法被认定为将会从底部开启市场置换的链条, 能够在最大程度上带动城市二手房以及新房的销售。

政策不断落地, 在上海, 在广州, “以旧换新”的相关方面当中情况就是如此, 房地产市场也会有机会, 朝着迎来复苏的方向发展。

瞄准低总价小户型

广州此次收购二手房的目标对象非常明确。

钱喆介绍, 此次试点进行收购的对象, 是那种总价处于三百万元以内的, 嗯, 并且建筑面积是在七十平方米往下的, 位置处于广州环城高速以内区域的二手住宅。对了, 楼龄方面是没有限制要求的。还有, 该住宅的房产权属必须得清晰, 不存在抵押查封情况, 也没有安全隐患问题。

划定了拟收购的二手房标的的具体区位, 划定了其总价区间, 这是广州做的, 而且由这些情况看, 基本能够确定广州此次在收购二手房源这件事上更倾向于收购房龄不新的老旧房源。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉针对此展开分析表明, 广州中心四区存量房老旧程度极高, 60%的房子楼龄超过30年, 市政以及公服配套存在显著短板, 居民改善住房的意愿十分强烈, 然而因为旧房卖不掉, 或者卖旧的折损极大、周期极长, 致使卖旧买新的愿望无法达成, 也使得整个市场置换流通遭遇阻碍, 这种情形需要政府积极予以介入。

钱喆介绍置换流程时称, 旧房收购款是全额通过银行专用账户进行托管的, 该账户资金是定向使用的, 专门用于购买新房, 以此可以确保“卖旧买新”整个流程都能做到“专款专用”, 而且其路径是透明的。

在收购价格方面, 具体的评估流程会把市场成交价当作参考, 运用“两次评估+协商确认”的机制, 在通过第三方专业机构进行初次询价评估后, 再开展复核评估, 之后与居民协商来确定收购价格, 以此保证公正合理。

旧房被收购之后的去向那里, 会首先把它用于保障性住房、人才公寓等这些用途方面, 着重去服务新市民、青年人等这部分群体的住房需求, 还有城市自主更新项目当中居民的腾迁需求。

一位身处广州区属平台公司的担任高管职位的人士, 针对21世纪经济报道记者所做的情况, 进行了分析, 且得出这样的看法，亦即在把这类资产收购回来以后, 去做打包运营, 这已然是符合成熟标准的模式。“当下的情况是存量房源数量比较多, 在此种前提条件之下, 各个不同的区都存在这类资产正在处于运营的状态, 其能够以一种有效的方式对居住需求方面所存在的缺口起到补充的作用。”。

这一回的“以旧换新”, 关键诉求是促使居民开展置换行为, 所以, 在二手房被收购完毕之后, 居民得在二手住宅完成交易往后的180个自然日之内, 去购买处于广州市行政区域范围以内的新建商品住宅。

为了能进一步将置换链条予以打通, “穗八条”还提出要发放专项补贴, 该专项补贴的总金额为2亿元, 是“卖旧买新”方面的。

处于满足特定前置条件的情形下, 广州具备的具体补贴方式呈现为, 居民购买新建商品住宅时, 若贷款总额未超出300万元, 依照发放贷款总额的1%予以补贴；要是贷款总额达到了300万元或者超过300万元, 按照每套新建商品住宅3万元的最高限额给予补贴。并且, 1套新建商品住宅仅仅给予1次补贴。

支持楼市筑底回稳

广州是第二座宣布收购二手房用于“以旧换新”的一线城市。

2月时, 上海市住房和城乡建设管理委员会, 联合市房屋管理局去发布, 《关于收购存量二手住房用作保障性租赁住房的试点操作指引》, 进而正式启动, 在浦东的试点工作, 以及徐汇的试点工作, 还有静安三区的试点工作。

根据上海方面官方所发布的最新数据情况, 截止到5月21日之时, 三区累计达成收购523套二手住房这一行为, 并且还将试点范围进一步地扩展到黄浦、长宁、虹口等所有中心城区。

上海这次“以旧换新”，对稳定市场预期起到了积极的作用。

一位来自全国性房企上海区域的人士告知21世纪经济报道记者, “以旧换新”的关键在于使市场对老旧房子的价值予以确认, 官方进场收购会给这些房源一个公平、适度的价位, 进而带动其他老旧房源潜在的买卖双方依据此达成交易。今年以来上海低总价房源成交极为众多, 而“以旧换新”能够很好地开启向上置换的链条。

据CRIC数据表明, 在2026年的前4月期间, 上海总价400万元以下的二手住房, 总共成交了6.92万套, 与同比相比增长了18%, 其成交占比达到了81%, 相较于2025年该总价段的成交占比, 增加了5个百分点。

当前而言, 住房“以旧换新”于全国范围之内的实践, 不仅生成了规模, 而且已然目睹了在促使房地产市场平稳健康得以发展层面的推动效用。

从中指研究院进行仔细分析而做出称述来看, 就全国范围这一宽广界域而言, 山东提出了“拆旧换新”这样一种模式, 那是借助整栋逐栋、整片成片收购的办法途径, 达成城镇老旧住房能够开展自主更新、进行原拆原建, 主要是在业主意愿较为集中的老旧住宅小区内探索着予以实施, 以其作为实践探寻的方向；湖南同样明确地推动“拆旧换新”这一举措行动, 不遗余力地鼓励老旧住房进行自主更新、实行原拆原建, 积极向前迈进努力探索。结合城市更新这一重要关联因素, 有希望为住房“以旧换新”带来全新的动力力量, 在未来促使更多更大范围的城市有望参考参照彼此借鉴, 从而更好更优地发挥出对市场的带动引领作用了。

从市场端观察, 广发证券持有这样的观点, 当下二手房的量与价持续呈现出良好态势, 成交的数量急剧增加, 超越了季节性常规表现, 二手市场的供需关系已然出现了一些边际修复的迹象。在当前这样的环境状况下, 核心城市对于“以旧换新”资金进行投入, 将会从底部开启市场置换的链条, 以最大程度去撬动城市二手房以及新房的销售。