二手房市场回暖：成交放量、价格企稳，2026年迎来转折点
上一次全国二手房市场呈现出“成交放量”的状态, 同时也出现“挂牌趋稳”的态势, 再者还发生“价格企稳”的情况, 并且这三种情况是同步出现的, 这种情形要追溯到2021年上半年。此后, 市场进入了漫长的“负循环”, 具体表现为挂牌量激增, 价格下跌, 买家观望, 偶尔会出现政策刺激带来的短暂反弹, 然而每次“小阳春”过后, 都由于供给端抛压过大, 市场很快又跌回原点。
2025年的“以价换量”，正是这个负循环中最典型的一幕。
不过, 到了2026年的这一回, 情况可就不一样。在5月之前的那24天里, 20个城市的二手房成交数量达到了10.7万套, 跟去年同期相比增长了19.5%。就在同一时间段, 出现了这样的情况, 那就是“成交放量与挂牌趋稳、价格企稳同步出现”, 而这三个信号, 在过去的几年当中, 从来都没有同时亮起来过。
供需关系的结构反转，是这次最关键的变量
2025年, “以价换量”存在诸多缘由, 其中根源在于供需处于严重失衡状态, 彼时情况为需求呈现改善态势, 然而供给放量程度更为迅猛, 在2025年“小阳春”期间, 26个重点城市二手房挂牌量累积出现上升, 幅度为10.1%, 此上升幅度远远超过历年来同期所处于的水平。
买家可供挑选的对象众多, 卖家唯有借助降低价格来争抢客源, 其结果便是成交量得以提升, 然而价格却持续下降——直至2025年11月, 全国超过一百个城市的二手房价格已然连续出现三十三个月的下跌态势, 三四线城市的平均累计跌幅达到了百分之十五至百分之二十五。
2026年的核心变化之处, 是在供给端出现的。4月末的时候, 重点25城二手房存量挂牌量与环比相比下降了1.6%, 和2024年10月的高点进行比较回落了4.3%。核心城市的降幅更为显著, 其中上海的挂牌量相较于去年高点回落了21%, 北京回落了14%。这是本轮下行周期以来, 第一次呈现出“需求延续改善、供给边际收缩”这种组合的。
供应与需求关系出现逆转, 这一逆转结果直接在价格方面得以体现。在2026年3月至4月期间, 上海的二手房价格达成了连续上涨的态势, 其中4月环比上涨幅度为0.05%，广州在此期间连续两个月呈现环比上涨情况, 4月环比上涨幅度为0.2%, 北京以及深圳的房价跌幅相较于去年四季度明显大幅收窄。这种状况与2025年时那种只有通过降价才能够换来房屋成交的局面, 形成了具有本质意义的区分。
价格驱动内核变了：从“被动割肉”到“主动上车”
二零二五年的成交, 从本质上来说, 是那种“被动驱动”的情形, 也就是业主是被逼迫着降低价格的, 而买家呢, 是由于价格下跌到了他们认为合适的位置才进行出手的。在这样的一种模式之下, 只要业主不再继续降低价格, 那么成交马上就会出现萎缩的状况。成交结构也证明了这一点: 总价比较低、户型比较小的房子是绝对的主力, 买家对于价格是极其敏感的, 整个市场是缺乏向上的弹性的。
2026年的成交驱动会更为复杂, 并且更为健康, 其核心逻辑是, 房价在经过深度调整以后, 性价比得以凸显, 致使刚需主动入场, , 以上海作为例子, 300万以下二手房成交占比达到58%, 相较于2025年提高了8个百分点。
那些买家并非是叫“降价”给吓得跑出来的, 而是在算过收支账目之后, 发觉“购买要比租赁来得划算”, ——租金与月供之间的差距已然收敛到了能够接受的范围之内。
另一个关键方面的变化是, 成交结构存在着从“单一低总价段”朝着更大面积、更高总价段扩散的态势, 且这种扩散态势如今刚开始呈现出来。中指研究院作出判断, 伴随核心城市二手房成交持续呈现出放量的情况, 市场活跃度有希望朝着更大面积、更高总价段进行传导。而这种扩散效应, 在2025年“以价换量”阶段是从来都未曾出现过的。
政策逻辑升级：从“短期急救”到“制度重建”
在2025年时所施行的政策, 主要是以短期刺激作为主导的, 就如同2024年出现的“9.24”政策组合拳一样, 它的确是带来了短时间内的成交脉冲现象, 然而却并没有能够改变供给过剩这一核心矛盾, 其效果呈现出来得迅速, 去得也迅速的特点。
2026年时, 政策工具箱是全然有别的。其中, 首先存在着供给侧的结构性改革, 在2026年一季度, 全国房屋新开工面积同比呈现了下降20.3%的情况, 于此期间, 北京计划供地面积较2025年而言缩量了约20%。而这种状况可不是被动性的收缩, 而是主动性的“严控增量”。
第二点是进行打通置换链条的制度方面的创新行为。广州推出了名为“穗八条”的举措, 国有企业通过市场化的形式去收购价格在300万元以下、面积在70平米以内的二手住宅并且将其用作保障房, 居民售卖旧的住宅然后购买新的住宅之后在180天的时间范围之内完成置换新房的操作, 收购款项由银行进行托管并定向用于购买新房。
上海徐汇借助城市更新来提升老旧小区的品质, 在进行加装电梯、美丽家园改造之后, 徐家汇板块的二手房带看量实现了翻倍, 并且呈现出“买卖双方心态变得更加理性, 并未出现大幅提价或者砍价”的情况。
清华大学教授魏杰有着一针见血的判断, 2026年是中国房地产从“旧模式”全面转向“新模式”的元年, 其政策底线明确为“房价既不暴涨也不暴跌”, 不是要刺激, 而是要“稳”。
这次不一样的核心，是“内生动力”还是“政策托底”？
2025年存在着一种“以价换量”的情况, 它属于价格依赖型的形式, 是一种短期脉冲, 在需求释放之后, 便会迅速地回落。
2026年的修复, 存在多重内生因素给予支撑, 其一, 一季度GDP同比增长5.0%, 其二, 居民收入实际增长4.0%, 其三, 股市财富效应得以释放, 上证指数自2024年9月以来累计涨幅达48%, 其四, 租金价格初步止住下跌态势, 这表明市场具备来自基本面的支撑。
由华泰证券所做出的判断表明: 2026年乃是打破房屋产业“负循环”的起始年份, 预估一线城市有希望于2027年达成价格“一阶导”转变为正向（换句话讲就是同比呈现上涨态势）。
然而, 历史不会轻易重复上演。此次修复的界限也能够清晰地看到, 三四线城市库存压力依旧十分巨大。部分县城房价自2021年达到高点后近乎腰斩, 交易量已然陷入冰封状态, 市场分化正在不断固化。一线城市的修复能否朝着全国进行传导, 在很大程度上取决于置换链条是否能够被完全打通, 政策持续性又是怎样的。
有一个关键变量是值得予以关注的, 在2026年4月这个时间点, 全国商品房待售面积出现了52个月以来的首次同比下降情况, 下降幅度为0.1%。将这个数据放置于历史坐标当中去进行观察, 它所意味的是, 被动累库存的阶段宣告结束, 主动去库存的周期正式开启了。然而, 去化的速度以及质量, 乃是决定未来走向的真正衡量标准。