上海‘沪七条’满月，二手房市场成交放量，议价空间变小
3月21日，在上海市浦东新区，有一个房地产交易中心，那里人流如织，这一画面由记者张良拍摄。
记者 张良
近来，上海证券报记者展开走访调研得出发现，上海“沪七条”楼市新政落地已然快要接近“满月”，二手房市场成交放量冲高，多项指标创造下阶段新高，新房市场也迎来温和复苏。有项目借此机会宣布提价，通过实际行动释放对市场走势的乐观预期。种种迹象显示，在“沪七条”新政的精准加持之下，上海楼市正展现出“量增价稳”的态势，3月的“小阳春”行情已经越发清晰。
市场热度显著提升
3月21日，在上海市浦东新区，于御桥地铁站附近，有房产中介告知记者，最近市场成交状况颇为良好，在过去一周时间内，御桥板块的地杰国际城小区里的房子完成了3宗成交交易，且其自身也成功促成了一单成交，当下，该客户已然下了定金，他讲道：“新政实施之后成交的确变得活跃起来了，存在一些房子仅仅刚刚挂牌三天便被售卖出去，二手房的议价空间变小，房东卖房之难所引发的焦虑情绪也得到了诸多缓解。”。
同一天，上海市浦东新区的房地产交易中心里，人流密布如同编织的丝线。截止到上午11点的时候，浦东新区不动产登记交易的大厅之内，大屏幕所显示的情况是，窗口的数量为55个，已经发放的号数有671个，而当前正在受理的号数是541个。有工作人员告知记者说，在周六和周日的时候，交易中心所有的窗口都会全部开放，一天能够办理的号数大概是1300个。新政策实施之后，外环线以外的区域几乎完全放开买卖，人一下子就变得格外多，再加上3月和4月原本就是楼市成交的旺季，所以人多也就很平常了。
3月来临之后，上海二手房市场成交热度快速升高，多项指标达到阶段新高度。网上房地产给出的数据呈现，2026年3月9日至15日期间，上海二手房累计成交数量为7233套，相较于此前一周的5709套，增长幅度为26.69%，并且还创造出自2021年开始的周度成交量的新纪录。其中，在3月14日也就是周六这一天，成交数量是1472套，距离2025年3月15日单日成交的1473套仅仅只差1套了。加上，在2026年3月15日，这一天是周日，成交了1390套，双休日的两天，总共成交了2862套，此次成交刷新了近五年上海二手房周末成交的峰值。
于那名为58安居客研究院院长的张波而言，这般一轮上海二手房成交量的冲高之事，能够被理解成是趋势性回暖的信号。由安居客线上用户行为数据去看，新政落地的当周，用户主动发起微聊对数周环比增长达144.7%，发起用户数环比增长为133.7%，留电用户数更是增长了251.8%，微聊留电率提升了50.5%，而且上升的趋势在3月中旬还有着延续的情况。
近日，记者走访了上海市闵行区房地产交易中心，有工作人员告知记者，楼市新政颁布之后，前来咨询以及办理过户的市民显著增多，有时在双休日，几乎寻觅不到可供坐下的空位。
3月，上海二手房市场成交放量，其具备速度快的特征，其具备来势猛的特征，其具备覆盖面广的特征，市场热度显著提升，这是政策红利持续释放的结果，这是价格调整到位信心逐步修复的结果，这是供需格局发生逆转等多重利好因素叠加作用的结果。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
在二手房市场呈现出“爆量”态势的情况下，新房市场与之相较，显得更为趋于温和，不过，新房市场也已然出现了积极的信号。
近日，记者于普陀区、嘉定区、闵行区部分新盘售楼处所见，工作日之际，亦有若干购房者前来看房。普陀区中海·环宇玖章项目销售人员告知记者，周末单日，单是顺访客户便将近150组，销售人员接应不暇，就连与客户详谈的时间都极为有限。嘉定区时代之城项目销售人员向记者表明，新政过后，项目成交相较于1月同期已然实现翻倍增长。隶属于闵行区颛桥板块的保利·都汇和煦项目的销售人员，向记者进行了透露，3月21日这一天，该项目成交了16套，新政施行之后，该项目已经累计成交了85套房源，自3月23日开始，该项目将会启动第二轮提价。
中指研究院进行统计后显示，在2026年3月9日，到15日这个时间段内，上海新建商品住宅成交面积为22万平方米，相较于前一周增长幅度达到62%，创造出了自2026年开始以来的周度最高纪录。
上海中原地产市场分析师卢文曦觉得，“沪七条”从调减住房限购这一政策范畴入手，在优化公积金贷款政策方面发力，达成完善个人住房房产税政策等多维度层面的精准施策，由此有效地激活了市场其内蕴的潜在需求。二手房市场的成交呈现出大幅增长态势，这其中既有前期积压需求得以集中释放的情况，同时也反映出政策对于市场信心所产生的显著提振效果。新房市场呈现出稳步复苏的状况，还有个别项目出现提价行为，这进一步印证出市场预期加以改善的情况，也就意味着购房者进入市场的意愿有所增强，并且开发商对于后市走向也变得更为笃定。
刚需客群占主导
需留意的是，近期上海楼市呈现回暖态势，这主要是源于刚性购房需求的集中性释放，二手房成交结构展现出显著的向低总价倾斜的特性，被走访调研至的不少房产中介告知记者，当下市场热度有所提升，总价处于300万元左右的小户型二手房成交速度显著加快，只要价格与同小区最近已经成交的二手房价格相近似就相对容易达成成交。
日前，有记者走访了一家房产中介门店，这家门店位于上海市闵行区红松路上，店长是罗洋洋，罗洋洋向记者讲道：“新政落地没几天，我们就成功促成了一单成交。有一位客户，从2月初就开始看房，最终敲定了一套一居室，这套一居室的总价是186万元。”。
罗洋洋分析称，就我们所辖区域为范围来看，小户型房屋是最受大众欢迎的。一方面，小户型房屋总的价格相对来讲是比较低的，这契合了有刚性需求购房者所具备的预算。另一方面，则是只有在小户型房屋达成交易成交之后，原来的业主才会拥有资金以及动力去更换购置更大户型的房屋进而带动改善型房源市场的流通。
根据中指研究院那儿得到的统计显示，在二零二六年的一月到二月这个时间段内，上海这儿那些价格在三百万以下的二手房成交数量差不多有一万七千套，跟之前同期相比增长了百分之二十五点二，在同期二手房成交总的数量里所占的比例是百分之五十六点一，相较于二零二五年的占比还提升了六个百分点。而这样的一种结构性的变化所反映出来的情况是，前期的时候价格不断地进行回调，这就使得更多的房子进入到了低总价的区间范围之内，二手房所具备的性价比优势开始慢慢地呈现出来，随着政策利好消息的释放，前期处于观望状态的刚需购房群体进入市场的意愿增强了，进而带动了低总价房源的成交数量大量增加。
3月，这一趋势持续下去了。上海链家监测的数据表明，2026年春节过后到3月19日的时候，总价300万元以下的二手房成交占比超过了60%，相较于春节之前，提升了4个百分点。
张波告知记者，就上海成交数据而言，刚需乃是核心支撑，然而改善性需求对价格的拉动更为显著。从区域方面来看，核心城区改善盘受关注度更高。而就近郊而言，刚需盘受政策利好更为明显。在核心城区当中，徐汇、静安、长宁等区域144平方米以上高端改善房源承接了更多中高端改善需求。在近郊板块里，宝山、松江、闵行等区域90平方米及以下刚需房源承接了大量外溢需求，政策对于外环外区域的刺激效果格外突出，找房热度相较于春节前半个月提升超过17%。
严跃进表示，当前上海二手房成交热点依旧主要聚焦在外环外以及中外环间的刚需、刚改项目。那市场有无持续的可能呢？接下来得瞧瞧500万元至800万元总价房子的交易状况。按照置换链条的运行规律，刚需的活跃会给改善性需求“卖旧换新”打造前提，特别是近来有关房价小幅度上涨的消息变多，置换需求的观望情绪也在降低。预计3月下旬和后续月份，中高端改善性需求以及豪宅市场的成交也有希望得到提振，也就是市场热度会有所扩大范围并进行传导。