广州收储二手房：300万内70平以下老房可卖旧换新

继上海之后，广州也启动对二手房的收储试点了。

在5月26日上午期间, 举办了广州市新闻发布会除了, 对广州楼市“穗八条”政策, 此政策于今年4月30日出台, 进行详细解读, 并且公布配套文件之外, 还公布了, 广州安居集团将会启动专项试点工作, 支持居民“卖旧买新”, 对广州部分老城区二手房作收购试点。

广州安居集团党委副书记、总经理钱喆介绍说, 集团会出资去收购二手房, 目的在于推动居民更换新房, 并且将按照“政府引导、市场运作、自愿参与”这个原则, 对二手房展开市场化收购, 试行时间截至2026年12月31日。对于参与收购房屋的标准, 安居集团相关负责人讲, 要求收购对象是总价在300万元以内的房屋, 建筑面积在70平方米以下, 处于广州环城高速以内的二手住宅, 楼龄不限制。同时, 房产权属得清晰、没有抵押查封情况、不存在安全隐患。

据了解, 被收购的二手旧房, 会按优先原则用于保障性住房、人才公寓等方面, 着重服务新市民、青年人等群体的住房需求, 以及城市自主更新项目里居民的腾迁。并且, 打通一二手住房置换链条, 开展“卖旧买新”行为, 目的在于激活市场的交易模式创新。

这是在上海之后, 又一个推出二手房收购政策的一线城市。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉觉得, 当前各地市场新房交易量欠缺, 通常被认为是改善性需求未获释放, 在上海、广州等一线城市予以试点之后、情况, 不排除会在全国各地市场渐渐展开。

用收储旧房，带动新房销售

从此次广州发布会的主要内容而言, 一方面是针对今年4月底出台的“穗八条”予以详细解读, 并且进行执行落实, 另一方面则是有收储政策出台, 且是新增的。

参与收购二手房的居民, 除了要面对可参与收储的二手房设有上述条件的情况, 其在置换流程上要依托“穗安居”微信服务号进行线上报名, 还要依照要求提交申请资料, 并且安居集团会负责审核、评估、交易等全流程服务。

据悉, 收购价格会把市场成交价当作参考, 运用“两次评估＋协商确认”机制, 先是依据企业初次询价评估, 接着由第三方专业机构进行复核评估, 之后再跟居民协商, 从而确定最终成交价格, 以此来保证公正合理。

政策清晰做出了相关规定, 居民需要在二手住宅完成交易之后, 180个自然日的时间范围之内, 去购买处在广州市行政区域以内的新建商品住宅。

置于资金安全范畴内, 旧房收购款项全额经由银行专用账户予以托管, 被锁定用以购置新房。居民、开发商以及收购主体三方的资金处于隔离状态, 保证从收购、监管直至结算, 整个流程呈现“专款专用”态势, 路径具备透明性。

李宇嘉觉得, 广州出台这般的政策, 是源于广州中心四区那里, 存量房老旧的程度很高了。那里百分之六十的房屋, 楼龄超越了三十年。而且在市政以及公服配套方面, 存在着明显的短板。

“这些居民改善住房的愿望十分强烈, 然而, 因为旧房子卖不出去, 或者卖掉旧的所遭受的折损极大, 且周期极为漫长, 致使卖旧买新的愿望无法达成, 同时也致使整个市场的置换联通遭遇阻碍。在市场失灵的这种状况下, 就需要政府积极地介入。”李宇嘉表明。

广州城中老房居住现状 图片来源：李宇嘉

值得提及的是, 和常规的二手房交易两两相对而言, 二手房收储的那些方面, 像是定价, 流程, 资金成本, 房屋用途等, 都是居民, 行业以及市场面所关切在意, 挂在心上的问题。

针对此情况, 李宇嘉展开分析, 由广州安居集团起主导作用进行收购的那些房屋, 往后存在多种使用途径, “其一, 安居与各区住建展开对接, 依靠盘活存量来筹集保障性租赁住房以及人才房；其二, 是用于安置住房, 尤其是中心区原拆原建状态下规模相对较大, 而过渡期所需的安置房极为紧缺, 这些被收储的房屋恰好能够填补这一缺口。”。

业内相关人士觉得, 启动这一政策存在不小执行难度, 主要是为了借旧房收储来带动新房市场交易。

有一位身处广州房地产市场领域内的人士, 告知了观察者网, 按照收储所设定的总价情况来看, 在环城高速以内的区域, 几乎不存在价格低于300万的新房, 所以那些参与房屋收储的居民, 要补上一定数额的差价才能够去购买新房, 其表示: “这还是为了达成拉动新房销售的目标”。

58安居客研究院的院长是张波, 他也持有这样的观点, 此次广州所推行的政策, 和今年2月时上海率先开展试点收储政策里浦东新区的政策较为相像, 浦东新区的面积较大, 部分板块的新房存在去化压力较大的情况, 试点政策更加侧重于收旧换新的联动, 以此来拉动区域新房的去化。

要提及的是, 有行业内人士表明, 按照安居集团如今规划的收储房屋用途, 或许会有房屋零散分布、管理难度高等状况存在。

有一位从事房屋租赁业务的从业者, 向观察者网表示, 实行收储的房子, 实际上是分散于一定区域内的不同地区, 以及不同楼栋的, 这与集中式租房存在差异, 其管理难度极大, 维护难度也很大, 需要投入数量不小的人力, 以及资金和具备专业度的力量去实施管理, 并且其中所蕴含的利润率相对来说是比较低的。

对于此情况, 李宇嘉也进行了坦言, 其中说到, “以旧换新”里的价格达成属于关键环节, 其出发点在于确保交易双方能够对价格予以认可；然而在实践当中却比较困难, 这里面存在一些情况, 比如区位良好、配套完善, 但房屋有着不利因素等, 而且回收之后国企还需要投入改造成本，同时出租收益率不好评估, 这些容易致使企业和业主之间针对价格的评估出现差异。另外, 在实际操作进程当中, 收购资金与拟置换房源之间存在价格方面的价差, 这致使落地面临困难等状况, 而且以旧换新的链条较为长, 需要链条上各相关的方面都积极参与, 涵盖房企、中介给予适度优惠, 银行贷款持续调低等等层面。李宇嘉觉得, 只有全链路被打通, 政策才能够顺利推动执行。

继续放松公积金使用限制

于当天的发布会上, 除了有那十分夺人眼球引人注目的二手房收储政策之外, 会针对广州楼市早在4月底的时候就已出台的“穗八条”政策, 展开细致详尽的解读, 并且还给出了与之相配套的文件。

“穗八条”提及, 针对“卖旧买新”政策, 广州居民于今年12月31日在广州购置新房且完成网签, 在网签日前后1年内售卖个人名下本市二手住宅, 申请按揭贷款完成抵押登记后, 若贷款总额不超过300万元, 按发放贷款总额的1%给予补贴；若贷款总额达到或超过300万元, 按每套新建商品住宅3万元的最高限额给予补贴。

依据规则, 一套新建商品住宅仅予一次补贴, 每一个季度发放一回, 每季度存一千个名额, 申请人数多于补贴名额便会进行摇号, 总补贴金额达两亿元。

在公积金政策范畴内, 将转贷范围予以扩大, 那些符合相应条件的商业贷款, 既能够申请转化成为纯公积金贷款, 又能够转变为组合贷款, 而且可进行转贷操作的银行涵盖了公积金受托银行以及非受托银行。

于此同时, 将申请门槛予以降低, 原本的商业贷款放款年限从3年被缩短成2年, 申请人累计缴存公积金的时限由60个月缩短为36个月。

放宽“商转公”贷款的年限, 公积金贷款的年限, 跟原商业贷款已还的年限加起来, 最长能够达到三十年。并且, 商转公贷款的额度, 从原先的百分之七十, 提升到了现在的百分之八十。

原来规定本市唯一住房可申请, 现在放宽住房套数至可申、家庭首套或第二套就行, 原来是未使用过住房公积金贷款可申请, 如今改至未使用或只用过一次住房公积金贷款的缴存职工也能申请；本市缴存人范围扩大, 到粤港澳大湾区或广州都市圈的缴存人都可以。

在关于广州公积金政策呈现出的多项调整之际, 李宇嘉持有这样的看法, 该政策所指向的方向乃是提高普惠面, 它属于国家所提出的公积金制度改革涵盖的一部分内容, 也就是要壮大公积金普惠金融的那种底色, 进而能够让市民获取到政策方面给予的扶持, 以此来降低住房消费所产生的成本以及门槛。

新形势之下, 居民加杠杆的积极性显著呈现出减弱态势, 这背后是对成本的高度敏感, 以及对未来不确定性预期在住房消费杠杆方面的体现。想降居民住房购置成本, 又不影响其生活、子女教育等方面开支, 就得更多发挥普惠金融角色作用。李宇嘉提出, 如果商转公要进一步推进, 那么只要个贷率维持在85%以下, 就应当放开政策允许商转公。

各地政策“托举”，上半年重点城市楼市成交“回温”

实则, 于今年春节假期过后, 重点城市相继颁布相关放松政策, 以一线以及重点城市作为代表的房产交易情形, 已然率先出现了一定程度的回调。

依据国家统计局最新公布的状况表明4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情形, 4月份新建商品房销售价格环比上涨的城市数量达到14个, 4个一线城市二手房价格环比的平均上涨幅度有所达到0.4%, , 房价同比出现的降低程度也呈现出有所收窄的趋向, 此为过去8个月以来首次出现跌幅收窄的信号。

2026年4月70个大中城市房价变动情况

以广州为例, 此次广州出台了松动政策。到今年4月, 广州的新房环比出现上涨。同时到今年4月, 广州的二手房环比也出现上涨。并且新房和二手房上涨情况已经连续两个月实现双涨。广州楼市呈现出从“止跌”走向“企稳”的信号。因为这样, 所以在这一时期继续出台积极的购房政策。这有利于企稳走势的延续。

人们所关心的问题是什么呢, 便是这样回调企稳的趋势究竟能够延续多长时间, 以及未来市场的走势到底会是怎样的。

依据安居客给出的数据, 截至5月25日, 北京当月新房成交量较去年同期呈上升态势, 上海当月新房成交量较去年同期呈上升态势, 广州当月新房成交量较去年同期呈上升态势, 深圳当月新房成交量较去年同期呈上升态势。

当中, 当月广州新房成交的套数是5433套, 环比出现了26%的上升情况, 同比也产生了6.2%的上涨态势。与之相邻的深圳, 新房成交量同样展现出活跃的迹象 , 截止于5月25日 , 当月新房成交量为3532套 , 环比有27.1%的上涨 , 同比数据更是大幅度上涨了48.4%。

除此之外, 北京新房成交量, 相较于上月, 出现了下滑的情况, 然而, 同比数据却依旧呈现上扬态势。其中, 北京在当月的新房成交数量为3214套, 与去年同期相比, 上涨了3%。上海的新房成交情况, 成交数量为7621套, 和去年同期作比较, 同比上涨幅度为11.3%。

张波觉得, 从把平台监测跟政策落地节奏合并起来看, 在今年3月份到4月份期间, 好多地方在政策颁布以后, 市场热度的延续状况显著要比去年同一时期好: “去年的政策大多是短期脉冲式的反弹, 热度来得迅速, 消失得也快, 在二季度后半段的时候快速下降。然而今年政策更加着重于置换以及改善需求, 一线以及强二线城市二手房的量能持续地释放, 议价的空间缩小, 修复的持续程度展现得更佳。”。

以他所列举的上海市场表现为实例, 4月的成交情况创造了近年来同期的最高纪录, 而且从安居客线上给出的数据方面进行观察, 议价的空间从10%收缩到了3%至5%, 核心区域的优质房源供应呈现出偏紧的态势, 业主所给出的报价进一步进行了上调。

张波进行分析, 依据当前数据而言, 上半年市场的走势当下已经基本上确定了形态, 市场所呈现出的分化格局展现得十分显著, 具体情况为, 一线城市的价格逐渐趋向于稳定, 市场的稳定性得以增强, 强二线城市政策所产生的效应持续不断地释放出来, 而更多的中小城市依旧处于市场底部的处境中徘徊着。