广州收储二手房：70平内300万以下，卖旧买新这样操作

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近日, 广州市举办了一场关于《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》系列配套文件的新闻发布会, 广州安居集团在这个会上宣称, 会启动支持居民“卖旧买新”的试点工作, 依照“政府引导、市场运作、自愿参与”的准则, 以市场化的方式去收购二手住宅, 具体细则存在五点, 重点条款是前面两点, 其一, 拟收购的房源需要处在广州环城高速以内, 原则上距离轨道交通站点3公里的范围之内, 其二, 拟收购房源的建筑面积不超过70平方米, 收购对价不超过300万元。

在上海之后, 广州处于第二个宣布收储二手房的序列范围之内, 属于一线城市，大范围去收储存量住房, 触发点在于当前住房消费循环处于不畅的状态, 依据克而瑞的数据, 截止到今年一季度, 广州二手住房挂牌出售的数量是14.1万套, 虽然中心四区, 也就是越秀、荔湾、海珠、天河, 占的比例仅仅是38.7%, 然而超过60%的存量房是楼龄30年以上, 没有电梯, 通风采光的情况不好, 存在市政公服方面短板等“适居性”差的房源。

这些房源成交周期通常在2年以上, 越秀区有一套楼龄最老的二手房, 平均去化周期达43个月（此为20225年10月的数据）。关键在于, 这些房源的住户或者业主大多是中老年人群, 从生活便利以及康养（像上下楼梯不太方便这类情况）的层面来讲, 置换住房的需求极为庞大。然而存在的问题是, 二手房难以售出, 并且挂牌价折损幅度较大（房龄超过20年的基本上要打八折）, 致使置换循环受到阻碍。

与此同时, 中心四区乃是省市两级政府机关高度密集的区域, 也是国企以及事业单位中小学校、高校还有医院等等高度密集的区域, 其轨道交通800米覆盖率达到了80%, 与东京85%、伦敦88%等国际大都市的水平相接近。所以, 中心区的租赁需求极为旺盛。然而, 因为存量房源的适居性欠佳, 年轻人并不愿意租住这些老旧房屋, 而是更倾向于租住公寓或者近郊地铁沿线的房源, 致使这些区位优越的房源未能发挥出应有的效用。

另外情形, 高质量进展城市更新, 已然成为达成城市内涵式发展的关键着力点。去年5月公布的《关于持续推进城市更新行动的意见》里头, 清晰表明了城市更新的八项任务, 放在首位、居于其二的便是既有建筑改造利用（主要针对C、D级危房）、老旧小区改造。广州中心四区是施行改造的重点地方, 并且也需要大量的房源作为居民短期腾迁的居住场所。以上这些就是国企下场收房的直接缘故。

从别的城市二手住房以旧换新的经验来讲, 收购价格能不能达成一致是最为关键的, 此次广州以市场成交价当作参考, 运用“两次评估加协商确认”机制, 依托第三方专业机构进行初次询价评定以及复核评价, 跟居民协商来确定收购价格, 以此来保证公平合理，然而在实际操作当中, 有可能出现“价格分歧”, 一方面, 在片区评估价的根基上, 结合户型、楼层、维护程度作出调整, 致使每套价格都不一样, 因此, 一些业主或许不认可评估价格。添加上舆论场上那些诸如“国家队进场托市”之类的不实言论, 便给市场传递出了错误信号, 此信号或许会致使部分业主对收购价格产生不合理的期待。另外, 国企固然承担着一定的稳楼市、惠民生、促更新此类发展转型责任, 故而需要从“算大账”的角度去推进这一事项。然而, 鉴于收储资金、改造投入、项目管理、后续运营等方面的综合成本颇高, 且对后续的出租收益率要求也很高（要求在3%以上）, 为了能够可持续地推动这一事项, 便更需要严格把控收储价格以及房源选择。

笔者觉得, 以旧换新乃是对多方面都有利且能实现共赢的一桩很好的事情需要各方面共同协作去寻觅那最大公约数首先一方面要着重加强落地案例在提升业主福利重点是养老水平以及达成资产保值增值等层面的宣传再者另一方面要每隔一定时期即每季度去修正并公布评估价以此给到市场一个具体明确可预期引导着协商价格朝着理性方向回归进而增添落地案例。

与此同时, 以旧换新的链条是长的, 周期也是长的, 要去打通循环方面的堵点, 降低交易的成本, 激活各方参与其中的积极性, 才能够使得好事被办好, 实事被办实。举例来说, 要去扩大房源库的选择范围, 对于参与的房源给予适当额外优惠；银行贷款要在平均利率水平上进行适当下调；中介机构进行全程代理并且适当减免佣金, 免费代理过渡期租房；政府提供适当补贴, 就像此次广州提供最高达3万元的换新补贴。

克而瑞数据显示, 在一季度时, 广州越秀的二手房套均挂牌价是379万元, 荔湾的二手房套均挂牌价为310万元, 海珠的二手房套均挂牌价是363万元, 天河的二手房套均挂牌价为509万元。把关注点放到环城高速以内, 也就是将几个区的外围部分排除掉, 其余的便是广州最早开发的片区, 那里房屋老旧程度高, 户型小, 价格低, 符合收购条件的房源数量更多。所以, 达成以旧换新后, 带动的改善需求力度很大, 并且能够凭借存量激活增量, 借助使用价值和交易循环来稳定存量价值, 这是稳定楼市的一条新路径。与此同时, 其还具备促进规模化租赁这样一种作用, 能够推动城市更新, 助力新市民实现安居这一目标, 它同样属于房地产领域的新模式。

并且, 别的那些处于二线以及一线的城市, 都有着和广州相类似的状况，那些开发得比较早的城市中心区域, 房屋陈旧老化, 老年化的业主数量众多, 住房消费的循环受到阻碍, 甚至出现市场失灵, 多方都面临着共同受损的局面, 也就是说, 中心区域的业主想要实现居住条件的改善却难以达成, 数量众多的老旧住房没有办法实现盘活, 租赁需求没办法得到释放, 城市更新欠缺可供腾挪的空间等等。所以说, 有所作为的政府必须要及时进行干预, 凭借有效的政策来激活基层治理, 凝聚起多方共同的认知, 打通循环中存在的阻塞要点, 推动商品房市场实现发展以及转型。