上海二手房单日成交创近5年新高，市场热度飙升

21世纪经济报道记者唐韶葵

三月刚过去，正好是上海“沪七条”落地满一个月，上海的楼市展现出强劲的复苏状态，新房有强烈的去库存意愿被释放，二手房也有强烈的去库存意愿被释放，市场整体弥漫着那种和时间赛跑的交易热度。

网上房地产给出的数据表明，在3月28日，也就是周六那天，上海二手房，这里面包含商业性质的，其进行网签的单日成交量达到了1585套，这一成交量不但把今年年内创造的单日成交相关纪录给刷新了，而且还突破了3月15日的1473套那个峰值，进而创下了在近5年时间里上海二手房单日网签成交这方面的历史最高水平。另外，新房市场也展现出了往上增长的态势，中指研究院所提供的数据显示，在2026年3月的时候，上海新房，也就是商品住宅，成交的数量为2270套，将此和2025年同一时期的2135套进行比较，上涨幅度为6.32%。

（绿城潮鸣外滩，唐韶葵/摄）

沪七条新政效应持续发酵，社保缴纳年限降到一年，受益人群占比稳步上升，房产税相关优惠使部分购房者入市。更关键之处在于，新政显著提振了整体购房信心，带动楼市来访量大幅攀升，案场非新政影响人群在后半个月的来访量，达到前半个月的3.3倍，有效带动上海楼市整体情绪升温，同策研究院联席院长宋红卫如此分析认为。

中指研究院，位于上海的分析师张翔指出，当下，上海的楼市，正展现出一种态势，即二手房处于领跑状态，新房随后跟进，呈现出良性复苏的状况，并且市场修复的节奏正在逐步地加快。

二手房行情爆发式上涨

“沪七条”新政问世之后，上海二手房市场迎接了爆发式增长势头强劲，较为直观显著可以直接看到的就是成交量方面的数据情况。中指研究院所给出呈现的数据表明显示，三月份的时候上海二手商品房成交数量为累计达到31215套，与去年同一时期相比较而言增长幅度为6.39%，并且还创造达成了近五年这个时间段内同期的最高纪录新高。

更为关键的是，依据上述机构的监测情况来看，上海在3月的时候，二手住宅的平均价格大概是5.5万元每平方米，和之前相比，环比呈现出略微增长的态势，增长幅度为0.08%，这种情况使得长达33个月的下跌趋势宣告结束。

在市场回暖的背后，这是政策与供需双重驱动所产生的结果。上海中原地产有一位分析师名为卢文曦，他指出，“沪七条”精准地释放了购房需求，并且在 2 月初的时候，上海有浦东、静安、徐汇这三区启动了二手房收购试点，这为“老破小”资产提供了清楚明确的退出渠道，还有价格锚，从而有效地稳定了市场预期。

需要予以关注的是，依据中指研究院所给出的数据来看，上海的二手房从2025年8月开始进入到去库存的通道之中，一直到2026年2月的时候，二手房挂牌的存量相较于高峰期已经减少了25.7%，供需关系在持续不断地优化。

除此之外，将多个第三方平台数据进行综合，从成交的结构方面来看，在外环外，300万元以下具备高性价比的房源，其成交所占的比例有所提升，刚需进入市场的意愿不断增强，谈判议价的空间有所收窄，这也为后续价格的稳定奠定了基础。

自从2025年四季度开始，除去2月因为春节假期的影响而出现了回落之外，上海二手房每个月的成交量一直稳定在2万套以上。分析人士大多觉得，受到新政利好以及季节因素这两个方面的驱动，上海市场的成交直接进入到快速抬升的通道，并且上涨的势头持续加强，在短时间内有希望冲刺季节性成交的高点，行情朝着好的方向发展的趋势没有任何悬念。

卢文曦持有这样的看法，那就是二手房回暖进程明显超越了过去的情形，直接跨越了传统的爬坡阶段。有数据表明，新政实施后的首个双休日，单日网签数量突破了千套，在这之后热度持续一路攀升，即使是工作日也出现了单日成交突破千套的热闹场景，其上涨态势并没有显示出放慢的状况。

就交易结构而言，刚需群体变成了本轮行情的绝对主要力量。自3月开始，总价在300万元以内的刚需可上车的房源，其交易占比稳定保持在70%以上，大大超过平常68%至70%的常规水准。

张翔指明，其一，这般房源总价的门槛是低的，实在称得上是刚需人群的最佳“上车盘”，再加上公积金贷款额度有所提升，凭借低首付加上纯公积金贷款，便能轻轻松松达成置业之梦，购房的压力大幅度地降低了；其二，这种房源的租金回报率通常超过2.2%，跟公积金贷款利率大概率是不相上下的，自然而然就成了市场上备受争抢的货物。

近期，多家中介门店的业务员反馈，因市场持续走热，房东心态有了转变，热门板块低价房源跳价案例增多，议价空间大幅收窄，房东议价底气远超年前，一些优质房源挂牌就成交。

张翔表明，当下上海的楼市，已初步构建起这样一种良性传导路径，即政策托底，二手房率先呈现回暖态势，新房随后进行跟进修复。

房企借机加速去库存

同期，上海新房市场成交量呈现出快速攀升的状况，这种回暖态势变得愈发清晰。“沪七条”新政落地之后，刚需以及改善置业需求出现了集中释放的情况，不管是新上海人刚需“上车”，亦或是外地买家重仓内环核心资产，这些都直观地反映出市场正在一步步复苏。

林霖（化名）身为保利外滩启那个居所的新住户。她身为一名毕业于上海985院校、在本地的首要互联网企业从业的新上海人人士，早就存有在上海购置房产的规划打算。“沪七条”新政策颁布之后，刚需购买房屋的门槛有了一定程度的降低，林霖的双亲特地从杭州赶到此地来陪着她挑选婚房。依据林霖所讲述的情况，选择外滩启PARK77，主要是当时看中了该项目处于内环核心区域地段，并且还是地铁12号线、18号线两条轨道的上盖位置，通勤所花费的时间只需要20分钟，日常出门很是便利便捷。与此同时，该项目紧挨着江浦公园，其居住的环境让人感觉舒适，并且生活方面的配套设施十分齐全，在经过综合的考量以后，她做出了选择，要在这个一步到位的地方购置房产。

有一位企业主，他来自南京的一家高端精密制造企业，近期呢，跟随保利南京企业家看房团去选购外滩曜。他因为看中了内环CAZ的核心地段，还有高端的规制以及纯粹的圈层属性，所以这位企业家联合了六位朋友，一次性团购了7套“楼王”，并且非常坚定地看好上海核心资产的价值。

受刚需以及资产配置需求人群集中入市影响，新房市场人气被带动得走高。同策研究院数据表明，新政出台后的前半个月里，公积金政策拉动作用很是突出，其影响占比达到74%。而在满月观测期内，非户籍社保年限从3改1成了核心利好，影响占比为37%，公积金政策影响占35%，外环内增添房票、居住证满5年购房等政策也构成了有效补充，这些都带动了新房市场人气走高。

在项目端，中国金茂上海公司透露，就3月前三周数据而言，该公司多个项目到访量增长至原本的2至3倍，认购率随之翻倍，金茂棠前认购率近乎达到600%，另外多个项目在认购、成交方面呈现良好表现。

供应端同步迎来了爆发式的增长，依照上海中原地产给出的数据，在上周的时候，上海新建商品住宅进入市场的面积是33.51万平方米，跟环比相比激增了640.78%，有17个新的楼盘集中进入市场，覆盖了从刚需到豪宅的全部品类。最终的情况是，在上周，上海新房成交的面积是14.08万平方米，和环比相比上涨了77.23%，中低价位的刚改产品成了市场的主力。

有不少潜在买家反馈，近期都接到过之前对接的各大新盘销售人员打来的电话，有的是邀请客户再次看房，还有的是邀请客户去参观新做出来的样板房。针对这种情况，一名央企营销部门的相关人士回复21世纪经济报道记者时表示，“上海房企当下所面临的指标压力相对较大，都想着趁着小阳春这个时期多卖出一些房子。”。

多位业内人士称，当下上海房企依旧面临着较大的年度销售指标方面的压力，即算是市场人气有了一定程度的回升，各个项目还是在主动地加大营销力度，借助邀约客户进行复访、参观样板间等诸多方式，抓住市场小阳春的窗口期来加快去化。在市场呈现结构性分化的背景状况之下，房企唯有集中精力于核心地段、提高产品的品质，凭借优质的房源来获取购房者的认可，才能够把握住这一轮市场复苏的机遇。

“当下售楼处的来访数量处于高位状态，郊区部分项目的认筹情形也在逐渐朝着好的方向发展，新房领域姗姗来迟的小阳春态势有着较强的延续可能性。”卢文曦讲道，但即便市场回暖的状况清晰而且明确，楼市价格却维持着平稳的运行态势，并且结构性分化的相关特征依旧在持续不断加深。