上海二手房市场火热，沪七条新政后成交放量
记者 张良
走近去看，上海“沪七条”这样子的楼市新政落地之后呐，到现在已经差不多快要接近“满月”了。最近这几天，上海证券报干记者这一行的人，去走访调研之后发现了一些情况，二手房这个市场成交的数量大量增加，而且冲到了比较高的程度，好多项指标都创造了在这个阶段时间段之内的新高度。新房的市场呢，也迎来了那种比较温和的复苏情况，如果拿个例子来说的话，有一些项目顺着这个形势，就宣布要提高价格，用实际做出来的行动去释放对市场以后走向趋势的那种乐观的预期。各种各样的迹象都表示了，在“沪七条”新政准确无误的加持之下，上海的楼市正呈现出那种“数量增加，价格保持稳定”这样子的态势趋向，3月的“小阳春”行情已经变得越来越清晰明显了。
市场热度显著提升
3月21日，在上海市浦东新区，于御桥地铁站附近，有房产中介，其告知记者，近来，市场成交状况良好，过往一周之内，御桥板块地杰国际城小区的房子，有3套成交了，此房产中介自身也促成了一单成交，当下，客户已支付定金。他讲道：“新政实施后，成交的确变得活跃起来，有的房子，刚挂牌三天便被卖掉了，二手房议价的空间变小了，房东卖房时那种难的焦虑情绪，也缓解了许多。”。
就在同一天，上海市浦东新区的房地产交易中心里，人员往来如同穿梭织布般密集。截止到上午11点的时候，浦东新区不动产登记交易大厅的大屏幕呈现出这样的信息，窗口的数量是55个，已经发放的号数为671个，而当前正在受理的号数是541个。有工作人员告知记者，在周六和周日这两天，交易中心所有的窗口都充分开放，一天能够办理大概1300个号。新政策实施之后，外环线以外的区域几乎放开了房屋买卖的限制，于是人流量马上就变得格外多，再加上3月和4月本来就是房地产市场成交的旺季，所以人多也就实属正常了。
进入3月之后，上海二手房市场成交热度快速地攀升起来，多项指标创造出阶段之内的新高。网上房地产给出的数据表明，在2026年3月9日直至15日这个时间段，上海二手房累计成交了7233套，跟之前一周的5709套相比较，增长幅度为26.69%，并且同时创下了自2021年开始以来的周度成交量的新高。其中，在3月14日也就是周六这一天成交了1472套，距离2025年3月15日单日成交的1473套仅仅只差1套。加上，在2026年3月15日，这一天是周日，成交了1390套，双休日两天，总共成交了2862套，刷新了近五年上海二手房周末成交的峰值。
于58安居客研究院院长张波而言，这般冲向高处的上海二手房成交量，能够被理解成是趋势性回暖的信号。依据安居客线上用户行为给出的数据来看，新政落地的当周情况如下，用户下意识主动发起微聊的对数，和数周之前相比，增长幅度达到了144.7%，发起用户数环比提高了133.7%，留下联系方式的用户数大幅增进，至251.8%，微聊留电率实现提升，提升比例为50.5%，而且上升的这种态势，在3月中旬的时候，仍旧存在延续的情况。
近日，记者前往上海市闵行区房地产交易中心进行走访，期间有工作人员向记者透露，自楼市新政颁布之后，前来咨询以及办理过户的市民显著增多，甚至有时在双休日期间，几乎寻觅不到可供就坐的空位。
据上海易居房地产研究院副院长严跃进称，3月上海二手房市场成交放量，呈现出速度快的特点，来势猛，覆盖面广，市场热度显著提升，乃是政策红利持续释放，价格调整到位，信心逐步修复，供需格局发生逆转等多重利好因素叠加作用所致。
相比二手房市场呈现出的“爆量”情况，新房市场显得较为温和呢，不过新房市场也已经出现了积极信号呀。
近日，记者于普陀区，看到那儿的部分新盘售楼处情况，又在嘉定区，看到了相关新盘售楼处的状况，还在闵行区，看到了部分新盘售楼处情形，发现工作日的时候，也存在一些购房者前来进行看房的情况。普陀区中海·环宇玖章项目的销售人员，告知了记者，其称周末单日仅仅是顺访客户，就快要接近150组了，致使销售人员应接不暇，甚至就连跟客户详细交谈的时间，都显得十分有限。嘉定区时代之城项目的销售人员，朝着记者表明，新政实施之后，该项目成交跟1月同期相比，已然达成了翻倍增长的态势。居住于闵行区颛桥板块的保利·都汇和煦项目的销售人员，向记者传递了一则有价值的消息，在过去的3月21日，此地项目的单日成交量已经达到了16套，新政推行之后在此项目处，已经累积成交到了85套房源，从3月23日开始计算，该项目即将开启第二轮的提价行动。
3月9日至15日时，中指研究院统计表明，上海有新建商品住宅成交，成交数量为22万平方米，较前一周增长比例达62%，创下2026年以来周度新高。
上海市中原地产的市场分析师卢文曦觉得，“沪七条”在调减住房限购政策、优化公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策这些多个角度予以了精准化施策，进而有效地激活了市场的潜在需求。二手房市场成交大幅增加，这既是前期积压需求成批释放，又体现出政策对市场信心有着显著提振。新房市场的沉稳复苏以及个别项目的提价举动，进一步证实了市场预期得到改善，亦即购房者进入市场的意愿增强，开发商对于后市走向也更加确定。
刚需客群占主导
需要留意的是，近来上海的楼市出现回暖状况，这主要是源于刚性购房需求的集中性释放，二手房成交结构展现出相当明显的低总价倾斜特性。在走访调研期间，有不少房产中介告知记者，如今市场热度有所提升，总价大概300万元的小户型二手房成交速度显著加快，只要价格跟同小区最近成交的二手房价格相近就相对容易成交。
有记者在日前的时候，去到了处于上海市闵行区红松路上的一家房产中介门店进行走访，该门店的店长罗洋洋跟记者讲道，新政实施落地过后没几天时间，我们就已经成功促使了一单交易达成，那位客户是从2月初开始就着手看房了，最终确定了一套总价为186万元的一居室。
罗洋洋分析称，就我们片区状况而言，小户型房子是最受青睐的。一方面，小户型房子总价相对是比较低的，契合刚需购房者的预算。另一方面，唯有在小户型房子成交以后，原业主才会拥有资金以及动力去置换更大户型的房子，进而带动改善型房源市场的流通。
通过中指研究院进行统计，在2026年1月，从1月开始至2月，上海范围内，300万元以下的二手房，其成交数量接近1.7万套，跟同比数据相比增长了25.2%，此成交套数占同期二手房成交总量的比例为56.1%，相较于2025年该占比提高了6个百分点。这一在成交数据方面呈现出的结构性变化充分反映出，前期阶段二手房价格持续进行回调，进而使得更多房子进入到低总价的区间范围，二手房在性价比方面所具备的优势逐步开始显现出来，随着相关政策利好消息的不断释放，前期一直处于观望状态的刚需购房群体，他们入市的意愿得到增强提高，由此带动了低总价房源的成交出现放量情况。
3月，这一趋势持续下去。上海链家监测数据表明，2026年春节过后到3月19日，总价300万元之下的二手房成交占比超过60%，相较于春节前之际，占比提升了4个百分点。
张波向记者讲，依据上海成交数据表明，刚需乃是核心支撑，然而改善性需求对于价格的拉动更为显著。从区域方面看来，核心城区改善盘受到的关注程度高，近郊刚需盘因政策利好更为显著。处于核心城区之中，徐汇、静安、长宁等区域144平方米以上高端改善房源承接了更多中高端改善需求。在近郊板块里，宝山、松江、闵行等区域90平方米及以下刚需房源承接大量外溢需求，政策对外环外区域的刺激效果特别突出，找房热度较春节前半个月提升超过17%。
严跃进表示，当前上海二手房成交热门之处依旧主要聚焦于外环外以及中外环间的刚需和刚改项目，市场能不能持续下去，接下来得看总价在500万元至800万元房子的交易情形。依据置换链条的运行规律，刚需的活跃会给改善性需求“卖旧换新”制造前提，特别是近期有关房价小幅度上涨的消息增多，置换需求观望的情绪也在降低，预计在3月下旬以及后续月份，中高端改善性需求和豪宅市场的成交也有希望得到提振，也就是市场热度会有所扩大范围和进行传导。