上海沪七条楼市新政满月，二手房市场成交放量冲高

3月21日，在上海市浦东新区，有一个房地产交易中心，那里人流如织，拍摄的记者是张良。 摄。

近日，上海证券报记者展开走访调研，发现上海“沪七条”楼市新政落地已然接近“满月”。二手房市场成交放量冲高，多项指标创下阶段新高，新房市场迎来温和复苏，有项目借机宣布提价，以实际行动释放对市场走势的乐观预期。种种迹象显示，在“沪七条”新政的精准加持之际，上海楼市呈现出“量增价稳”态势，3月的“小阳春”行情愈发清晰啦。

市场热度显著提升

在3月21日，于上海市浦东新区御桥地铁站附近，有房产中介跟记者提及，最近市场成交态势良好，在过去一周之内，御桥板块地杰国际城小区的房子实现了3套成交，其自身也促成了一单成交，当下客户已经交付了定金。他讲道：“新政出台之后成交的确变得活跃起来，有的房子仅仅挂牌三天便被售出，二手房议价的空间变小，房东卖房时那种困难的焦虑情绪也减轻了许多。”。

同日，上海市浦东新区房地产交易中心，人流是那样的密集。截止到上午11时，浦东新区不动产登记交易大厅的大屏幕上显示着，窗口数量为55个，已发号数是671个，当时正在受理的有541个。工作人员跟记者讲，到了周六周日，交易中心所有的窗口都充分开放，一天能够办理大概1300个号。新政实施之后，外环线以外基本上已经放开买卖，人一下子就变得特别多，再加上3、4月本来就是楼市成交的旺季，人多也就很是正常了。

自进入3月以来，上海的二手房市场成交热度快速向上攀升，多项衡量指标创下当前阶段的新高度，网上房地产展现出的数据表明，在2026年3月9日至15日这个时间段内，上海二手房累计成交数量达到7233套，相较于在此之前一周的5709套，增长幅度为26.69%，与此同时，这一成交量也创造了自2021年开始以来的周度成交量的新纪录，其中，在3月14日也就是周六这一天成交了1472套，距离2025年3月15日单日成交的1473套仅仅只差1套。加起来，在2026年3月15日，也就是周日那天，成交了1390套，双休日这两天合计成交2862套，把近五年上海二手房周末成交的峰值给刷新了。

在58安居客研究院院长张波这儿看来，这一回上海二手房成交量的冲高能够被理解成是趋势性回暖的信号，从安居客线上用户行为数据那儿瞧，新政落地的那一周，用户主动发起微聊对数周环比增长了144.7%，发起用户数环比增长了133.7%，留电用户数更增长了251.8%，微聊留电率提升了50.5%，而且上升的这种趋势在3月中旬的时候还有所延续。

近日，有记者走访了上海市闵行区房地产交易中心，这里有工作人员告知记者，在楼市新政颁布之后，前来咨询以及办理过户的市民显著增多，有时在双休日，几乎寻觅不到可以用来坐下的空位。

具备速度快、来势猛、覆盖面广特征，而3月上海二手房市场成交放量，市场热度显著提升，这是政策红利持续释放、价格调整到位促使信心逐步修复、供需格局发生逆转等多重利好因素叠加作用的结果，上海易居房地产研究院副院长严跃进如此表示。

相较于二手房市场呈现出的“爆量”情况，新房市场显得更为温和，不过新房市场也已然出现了积极信号。

近期有记者在普陀区部分新盘售楼处目睹，工作日之时，有一些购房者前来看房，在嘉定区部分新盘售楼处同样看到这般情形，在闵行区部分新盘售楼处亦是如此。普陀区中海·环宇玖章项目的销售人员告知记者，周末单日仅是顺访客户就快要接近150组了，致使销售人员应接不暇，就连跟客户详细交谈的时间都极其有限。嘉定区时代之城项目的销售人员向记者表明，新政实施之后项目成交跟1月同期相比已然达成翻倍增长。在闵行区颛桥板块，有个保利·都汇和煦项目，其销售人员向记者透露了，在3月21那一天，这个项目单日成交了16套，新政实施之后，该项目已然累计成交了85套房源，从3月23日开始，这个项目就要开启第二轮提价了。

中指研究院进行统计，显示出来，在2026年之中，3月9日到15日这个时间段，上海新建商品住宅成交面积为22万平方米，和前一周状况相比增长幅度达到62%，创造了自2026年开始以来的周度最高纪录。

上海中原地产那儿的市场分析师卢文曦觉得，“沪七条”是从调减住房限购政策方面、优化公积金贷款政策方面、完善个人住房房产税政策等好些维度精准采取措施，切实有效地激活了市场的潜在需求。二手房市场的成交大幅增加，这既是前期积压需求的集中释放，又反映出政策对市场信心的明显提振。新房市场的稳步复苏以及个别项目的提价行为，进一步证实了市场预期的改善，也就是购房者进入市场的意愿增强，开发商对于后市走向也更加确定。

刚需客群占主导

得留意的是，近期上海楼市有回暖情况，主要是刚性购房需求集中释放所致，二手房成交结构展现出明显的低总价倾斜特性。在走访调查时，不少房产中介告知记者，当下市场热度在增强，总价300万元左右的小户型二手房成交速度显著加快，只要价格靠近同小区最近已成交二手房的价格便相对容易成交。

日前，有记者走访了一家房产中介门店，该门店位于上海市闵行区红松路上，店长是罗洋洋，罗洋洋向记者讲道，新政落地没几天，我们就成功促成了一单成交，客户从2月初就开始看房，最终敲定了一套一居室，这套一居室总价为186万元。

从我们这个片区的情况来看，小户型的房子当属最受青睐的。罗洋洋进行分析时表示：其一，小户型房子总的价格相对而言是比较低的，这与刚需购房者的预算相契合；其二，唯有在小户型房子达成交易之后，原来的业主才会拥有资金以及动力去更换为更大户型的房子，进而推动改善型房源市场的流转。

经中指研究院统计，在2026年1月的时候，到2月份，上海300万元以下的二手房成交数量接近1.7万套嘞，跟同年比较环比增长25.2%，在同期二手房成交总量里占到56.1%，比2025年提升了6个百分点。这样一种结构性的变化体现出来，前期价格不断回调致使更多房子进入低总价区间，二手房性价比方面的优势渐渐显现，伴随政策利好进行释放，前期观望的刚需购房群体进入市场的意愿增强，进而带动了低总价房源成交数量的大量增加。

这一趋势于3月持续下去，上海链家监测数据表明，2026年春节过后直至3月19日，总价300万元以下二手房成交的占比超过60%，相较于春节之前提高了4个百分点。

记者被告知张波，从上海成交数据看，刚需是核心支撑，改善性需求对价格拉动更明显。从区域看，核心城区改善盘关注度高，近郊刚需盘受政策利好更显著。核心城区里，徐汇、静安、长宁等区域144平方米以上高端改善房源承接更多中高端改善需求。近郊板块中，宝山、松江、闵行等区域90平方米及以下刚需房源承接大量外溢需求，政策对外环外区域刺激效果格外突出，找房热度较春节前半个月提升超17%。

严跃进表示，当前上海二手房成交热点依旧主要聚焦于外环外以及中外环间的刚需和刚改项目，市场能不能持续，接下来得看500万元至800万元总价房子的交易情形。按照置换链条的运行规律，刚需的活跃会为改善性需求“卖旧换新”营造前提，特别是近期有关房价小幅度上涨的消息增多，置换需求观望情绪也在降低，预估3月下旬以及后续月份，中高端改善性需求和豪宅市场的成交也有希望得到提振，也就是市场热度将会有所扩展和传导。