广州房产中介纠纷多，购房租房前必知这些避坑要点
一份签得匆忙的独家包销协议，一张空白的房屋买卖合同，一次入住就遭遇险情的租房经历，都有可能致使普通家庭陷入巨大风险。在“315”期间，广州市房地产中介协会披露了2025年协调处理的存量房交易纠纷。
到2025年的时候，房地产中介协会总计处理了消费者咨询投诉案件480宗，这些案件主要集中于四个方面：
1、关于咨询中介服务费方面的纠纷，比如说倘若交易未成功之后中介费退还的相关问题，还有费用收取的合理程度与之透明度的问题等等。
2、展示中介服务义务的履行表现及其信息披露方面相关问题，像对房屋漏洞（像存在渗漏现象、有噪音方面的状况）、房屋违规建造情形、高额税费这类问题的隐瞒情况。
3、展现合同履行以及解约方面的纠纷状况，像是合同当中的一方出现了违约行径的情形下，守约的一方依据怎样的方式保障自身权益；要是合同签署存在质量欠佳的状况，应当运用哪些补救的办法等问题。
4、针对机构合规方面的问题，以及经纪人职业操守相关的问题，像中介机构存在未备案的情况，经纪人有着服务态度差的表现，还有操作不规范的状况等。
消费者在被广州市房地产中介协会提醒时得知，购房前，要多去了解最新的购房政策，以及住房贷款政策，还有存量房交易流程，以及相关注意事项，要充分去做好自我评估，以此来有效降低交易风险，进而避免不必要的经济损失。在选择中介机构的时候，优先选择已取得《广州市房地产中介服务机构备案证书》的正规机构；与此同时，能够通过市住建局官网或者协会微信公众号查询中介信用档案，深入去了解房地产中介服务机构以及从业人员的信用状况。
案例一：
失业断供后签订“独家包销”卖房，
期间却通过另一家中介出售房子
2025年年初的时候，刘女士突然被公司裁掉了，之后的半年时间里都没能找到合适的工作。为了维持每个月6000元的住房月供以及日常开销，她在网络平台申请了10万元用于应急的借款。可是又过去了三个月，还是没有找到工作，借款以及房贷都没办法按期还款。为了防止房屋被查封，她选择卖掉名下的房产。
刘小姐把房子在好些家中介那儿进行挂牌售卖，挂牌的价格是110万元，挂牌过去两个月了都没有人来看房也没有人询问价格，之后又再三地降低售卖的价格。在这期间，刘女士同时还被贷款公司打来的催收电话弄得心烦意乱，非常焦虑。
当有一家中介主动跟她取得联系，告知能够安排装修团队去对房屋实施改造，并且表示会通过包销的方式助力她迅速把房产售卖出去时，刘女士就和包销团队签订了《房屋包销协议》（以下简称为《协议》），在其中约定了房屋的售价不能低于95万元，独家包销的期限是3个月，在这期间刘女士不可以自己去售卖房屋。要是独家包销期满了还是没能将房屋出售出去，包销团队就会以90万元的价格购入该物业，还约定了要是有一方出现违约行为，就要赔付总房价的20%给守约的一方。包销团队的负责人王某给刘女士支付了2万元定金，还谈好了一周之后让装修队进场去进行改造。
过了一个月，刘女士的房屋装修已然完成，然而房子却依旧没有卖出去。有另一家中介的经纪人小李跟刘女士取得联系，声称买家黄某有购房的意愿，能够一次性付款，在一周之内可以完成过户，只是出价仅仅八十万元，还询问刘女士是否接受。刘女士心里琢磨着，买家肯一次性付款，这比包销能更快地回款用来还债，只要给包销团队双倍返还定金（四万元），就能够解除《协议》了。刘女士应允跟黄某展开磋商，最终双方达成以85万元成交之结果，签订《房屋买卖合同》，于是黄某朝着刘女士给付定金5万元，其余房款由买方于过户以前将其存入银行资金托管账户，待过户完结之后便可放款。
刘女士家人得知她为偿还债务卖出房产后，强烈表示反对，与此同时向她提醒，她和包销团队签订了独家销售的条款，如今又经由第三方中介公司与黄某签订买卖合同，此行为或许已构成违约，需要尽快跟包销团队商谈解除协议，以防产生高额违约金。刘女士这才猛然发觉自己急于售卖房屋，忽视了众多问题，想与黄某中止交易，于是前往协会咨询。
案例分析：
在案例里，刘女士跟包销团队所签订的那份《房屋包销协议》是合法且有效的，要是协议之中约定了“独家包销”或者“禁止自行售房”这样的条款，那么她后续和黄某签订《房屋买卖合同》的这个行为就已经构成了违约，她可能需要承担20%的违约金，也就是18万元，或者承担赔偿包销团队预期损失的责任。
黄某所出的85万元价格，显著低于房屋挂牌的110万元价格，以及包销约定的90万元底价，刘女士由于急于偿还债务，没有充分去评估市场价值，要是能够举证证明在交易的时候存在“重大误解、欺诈、显失公平、胁迫等致使意思表示并非真实”的情况，那么可以向法院主张撤销与黄某签订的合同，不过需要提供充分的证据材料。要是合同是有效的，刘女士单方解除合同的话，需要按照合同约定向黄某双倍返还定金（10万元）。
事件里面的刘女士，没有经过深入思考，没有仔细甄别审查协议的细致之处，对潜在的成本以及风险予以忽视，进而签订了两份合同，最终导致了“一房二卖”这种状况的出现。
协会向消费者发出提醒，当面临资金压力之际，务必要保持理性去进行决策，要着重重视合同条款以及市场规律，防止因“急于脱困”而陷入到更大的债务以及法律困境当中。售房前建议借助房产平台或者好几家中介去了解区域真实成交价，做到充分掌握市场状况，以免出现因信息不对称而贱卖资产的情况。签订合同或者协议的时候必须谨慎，认真把条款阅读一番。要做到明确双方权利与责任等核心内容，在必要之时去咨询律师。
案例二：
签署卖房合同多处留白，
房屋被无关第三人抵押套取高额贷款
2023年5月，有个叫李某的业主，打算把自己名下的一处房产卖掉，于是联系了附近的一家中介公司，让其代理放盘。
不久之后，有一个声称自己是房地产经纪人的人，这个人叫“姚某”，他告诉李某说，有一个意向买家，买家是曹某，这个曹某愿意用100万元的价钱来买入该房屋，李某夫妇对这个价格表示同意。
随后，姚某跟李某约定在茶楼碰面签署合同，李某问买家为啥没到场，姚某解释说曹某因故而没法前来，不过已付了2万元定金，只要李某签署合同，这笔钱就会作为购房定金，还承诺后来会让买家补签，李某留意到合同内容好多处空白，缺少中介公司公章以及买家签名，关键条款也没填写，只注明了房屋价格、定金金额还有过户时间，出于对姚某的信任，李某最后在卖方处签名确认。
在这同一时间，曹某的朋友赖某，请求借用曹某的名义去办理房屋过户，赖某承诺等市场情况好转之后就出售房产，并且表示愿意每个月支付报酬。曹某经过一番考虑，觉得赖某是自己多年的好友，应该是可靠的，于是就轻信了赖某的建议，把自己的身份证交给了赖某。随后，曹某被带到了花都区的某一家酒店，和数名不熟悉的陌生人见了面，还被迫以购房人的身份签署了《房屋买卖合同》以及多份按揭贷款合同。
李某和曹某，在二零二三年六月初，收到某银行出具的《个人住房贷款初审结果通知书》，此通知书批准的贷款金额为一百二十万元。到了六月中旬，中介公司安排李某和曹某前往登记部门办理房屋过户手续，办理之后房房屋所有权转至曹某名下。可是，贷款银行放款的动作迟迟未进行，超过合同约定的房款支付期限后，李某依旧没有收到剩余款项，并且查询得知房屋已有新增抵押。于是，李某向法院提起诉讼，诉求是解除与曹某的房屋买卖合同，可以索赔违约金，还要将房屋产权恢复至自己名下。法庭审理期间，李某向曹某发问是否准备继续开展那笔既定交易，曹某声称说自己遭受了赖某的欺诈行为，已没有能力去支付购房款项，愿意同李某一道前往公安机关进行报案之举，并且申请终止那一银行贷款行为。
法院对案件展开审理之后进行查明，依据事实以及证据加以综合考量，从而认定在此案里面存在欺诈行为，最终对李某的诉求予以支持，判令将李某跟曹某所签订的《房屋买卖合同》予以撤销，并且还要赔偿相应的违约金，曹某需要进行配合，把房屋产权变更回属于李某的名下。
“姚某”这名经纪人的诈骗行为，被曹某投诉到协会。中介协会进行核查，发现那人员的从业登记信息并不存在。
案例分析：
案例里，业主李某于朋友的诱导之下，在那样一份关键条款空白、缺少诸如付款方式、付款期限以及违约责任等之类关键性内容的合同上予以签字。为名头的买家曹某乃是受朋友赖某欺骗，而出借自身身份信息，其自身并无真实的购房意愿以及履约能力可言。那真正的操纵者以及潜在受益者是赖某。于合同法律关系当中，曹某是已签字确认的合同当事人，需要承担合同责任。然而从案件事实来讲，曹某与赖某的行为共同构成了对李某的欺诈，也就是虚构了“存在真实交易意愿的买家曹某”这一事实。
赖某与曹某借助虚假的房屋买卖合同，骗取银行高额的按揭贷款，其先是利用交易房屋获批的90万元贷款金额，远远高于75万元的合同房价，而后利用房屋过户后迅速设定新的抵押，这表明赖某一方的目的并非真实交易，而是套取银行信贷资金，并且将房产作为抵押物再次融资，其行为涉嫌贷款诈骗罪。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定，存在这样一种情形，即某一方运用欺诈手段，致使对方处于违背真实意思的状况下进而实施民事法律行为，在此种情形下，受欺诈的一方拥有权利请求人民法院或者仲裁机构对该行为予以撤销。中介姚某蓄意隐瞒合同空白这一情况，虚构买家信息以及交易安排，这一系列行为致使李某处于违背真实意愿的状态下签署合同，而该签约行为从一开始就是建立在欺诈的基础之上的。
这起案件，给做房屋交易的当事人，拉响了警钟。对卖方来说，不管中介或者买方怎么游说，都绝对不许在空白合同上签字，一定要认真核对合同里的每一项条款，像房款支付法、支付时间、违约责任、中介应尽的义务等，保证所有关键信息都清楚填好且双方达成合意，同时要求中介盖上公章、买方签字认可后再签合同。对于买方而言，要警惕借名购房这类行为所带来的法律方面风险，千万不要轻易把个人身份信息借给其他人用于房产交易，否则以免陷入并非必要的纠纷，甚至要承担法律责任。
案例三：
租客入住当晚即被燃气放倒，
房东更换燃气灶不当致泄漏事故
2025年6月，经由某中介公司促成，邹女士承租了广州市越秀区一套位于建设四马路的物业，之后她与家人搬入该出租屋，然而入住当晚就发生了严重燃气泄漏情况，致使母亲因吸入过量燃气身体出现不适，随后便被送往医院进行治疗。
煤气发生泄漏这件事情之后，燃气公司很快赶来上门进行抢修工作。邹女士从燃气公司那里得知的情况是，在 2025 年 3 月的时候，燃气公司向业主发出了《整改通知书》。那时候房屋处于等待出租的状态，业主委托中介人员代替自己签收了这份通知书。邹女士觉得，燃气泄漏这件事不是意外情况，中介和业主在很早之前就已经知道屋内燃气管道是存在问题的，并且双方在签订合同之前是故意隐瞒了这个情况的。所以，邹女士向中介协会反映这个问题，要求业主解除合同，退还租金，并且按照合同约定赔付违约金以及相关医疗费用，还要求中介公司退还中介费。
会向中介公司去核实状况，中介公司称那份《整改通知书》签下自己姓名的人根本不是他们公司里的职员，并且对于燃气公司发出《整改通知书》这件事情其本人一点都不知道。这个事件不是像邹女士想的那样是业主接到《整改通知书》之后没有去处理而导致的。燃气公司发出的《整改通知书》要求去整改的那些问题，并不是致使这次燃气泄漏的缘由。
事件致使的起始缘由是，在邹女士入住以前，业主替换了厨房的燃气灶跟抽油烟机，还让抽油烟机安装人员顺便去安装燃气灶，安装人员把旧的燃气灶拆除后，用新的抽油烟机配置的软管去连接新燃气灶的接口，业主觉得应该安装金属管，于是就让安装人员暂停安装，自己再去安排人员上门安装金属管，安装人员剪断旧管后，没有对接口的地方进行妥善的处理就离开了，邹女士家人使用燃气的时候，接口处马上就发生了泄漏，最终导致了这次事故的发生。
小区业主觉得煤气发生泄露这样的事件完全属于意外情况，要是邹小姐坚决要搬走，那么业主同意解除租赁合同并且退还押金以及租金，然而业主拒绝赔付两个月的租金以及医疗费用。因为双方针对赔偿这件事情没办法达成一致意见，所以协会建议邹女士借助司法程序来维护自身权益。
案例分析：
在案例当中，于交付房屋之前，业主所安排的安装人员，其操作存在不当之处，也就是剪断了煤气管之后却没有进行妥善处理，这种情况直接致使了煤气泄漏的发生。而这一存在过错的行为，跟邹女士母亲煤气中毒所产生的损害后果方面，具备着直接的、必然的因果关系。按照《民法典》第七百零八条里，出租人需保证租赁物契合约定用途（安全居住）的这一义务规定，再依据，第七百三十一条对于租赁物濒危危及承租人人身安全或者健康的情况下，就算承租人在订立合同时已然知晓该租赁物其实质量并不合格，然而承租人依旧能够随时解除合同的规定，以及第一千一百六十五条关于过错责任的规定。以及依据《住房租赁条例》（以下简称：《条例》）第七条规定，用于出租的住房理应符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章以及强制性标准，不得危及人身安全与健康。所以，业主的行为已然构成侵权，并且违反了租赁合同项下最为基本的安全保障义务，是本次事故的直接且主要原因。其同意解除合同、退还租金押金，乃是对其根本违约后果的承担，然而其赔偿责任（医疗费、误工费等直接损失）并未就此免除、。
市里的房地产中介协会作出提醒，出租或者出售二手房屋，有可能因为长期处于空置状态、使用的年限比较长，又或者是前任租客使用方式不恰当等诸多缘由，致使房屋里面的设备设施出现老化情况，或者没办法正常使用。在把房屋交付使用之前，一定要认真仔细地检查房屋设施，像是门锁是不是完好无损，建议更换新的锁芯，以此来防止前任租客留存有钥匙；电器线路有没有产生老化现象、出现裸露的状况，是不是存在漏电的安全隐患；燃气管道是不是存在泄漏方面的隐患等。要是近期对房屋开展装修作业，就得测试室内甲醛浓度是不是超过标准等。
采写/整理：南都·湾财社记者 邱永芬