上海楼市新政半月，二手房成交量冲高价格企稳

2月25日，上海五个部门联合发布了楼市优化新政“沪七条”，从放宽非户籍人员购买房屋社保缴纳年限，优化公积金贷款相关政策，减免沪籍成年子女首套房产应缴纳的税费等多个维度释放出有利好消息，精准地激活了刚性需求以及改善型购房需求。到如今新政落地已经半个月还多了，多方面的数据显示，上海的楼市迅速走出了春节期间交易清淡的阴霾状况，二手房市场呈现出“成交量急剧上升、价格总体处于稳定态势”的核心情形。3月14日，上海二手房在单日成交数量达到了1472套，快要接近1500套这个关键界限，创造出了近一年以来单日成交数量第二高纪录。

在这同一时间，新房的市场，同步着开启了，修复性的上涨行情，楼市的小阳春，提前就兑现出来了。

易居研究院副院长严跃进展开分析并得出这样的观点，即上海二手房成交存在着有望冲高的情况，具体表现为，3月下半月属于网签高峰阶段，就全月而言二手房网签量有可能突破3万套，进而创下近年以来的新高。而这一情况被视作市场回暖的关键指标，同时也是印证楼市小阳春的重要标准。严跃进还表示，其认为在4至5月期间上海二手房交易热度会一直延续。

严跃进又表明，市场热度会依照从点到面的方式去传导。当下成交主要聚集在总价大概500万元左右的刚需刚改板块，这些板块处于外环外以及中外环间，像闵行、普陀、松江等区域 ；刚需的活跃会促使置换需求被带动起来 ，随着观望情绪的减弱 ，预估从3月下旬开始 ，中高端改善以及豪宅的成交有希望得到提振 ，市场热度会逐渐地进行扩围。

交易中心人气回暖

21世纪经济报道记者，在3月15日这天，走访了房产交易中心，这个房产交易中心，位于外环外的嘉定区，又在中环的普陀区，还处于内环内的徐汇区，然后，在3月16日，再次走访了这些房产交易中心，为的就是亲身去感受一下最新政策实施之后的楼市交易热度是怎样的。到了嘉定区房产交易中心，现场有工作人员，这位工作人员对前来咨询购房流程、税费政策的市民张迎讲了一番话，工作人员说，春节过后，来咨询和办理过户的市民数量，明显比春节前多了好多，而且，在周末的时候，交易中心的客户数量会比工作日的时候多那么一些。

3月15日，在普陀区的交易中心，以及徐汇区的交易中心，其人气状况跟嘉定区极为相像。到了3月16日，鉴于那是工作日，前来办理业务的市民数量要少了许多，不过依旧有部分市民前来询问新政细则，还有二手房交易流程。

“沪七条”在2月25日发布了，发布之后，二手房成交的节奏相当明显地加快了。网上房地产的数据表明，从2月25日开始，上海一整天成交的二手房突破了500套，在这之后一天天地稳步向上行进，2月最后一天一整天成交多达839套。径直跳过传统节后1至2周的市场恢复期，热度迅速地攀升了。

自3月起，市场持续升温，及至2026年3月15日，上海全市范围内，二手房（涵盖商业用房、车位）积累起来的成交量达到了13955套，其中，纯住宅成交数量为12468套，所占比例高至91%，成为二手房成交方面的绝对主力。

城市测量师行持有这样的看法，上海有着二手房的市场，这个市场已经展现出了明确的一种格局，这种格局是量在上涨，价格处于稳定状态。

在关系到市场所关注的车位拆分新政这一情况上，某中介机构给出的数据表明，在3月14日，以及15日这两天的周末时段，于上海成交的车位数量为923个，其在二手房总成交里所占的比例大概是7%，商业用房和办公用房总计成交了379套，车位拆分新政对于二手房住宅成交的核心数据所产生的影响是极小的，市场热度得以提升主要是源自于购房需求的真实释放。

同策研究院联席院长宋红卫指出，这次新政，不仅对来访会产生影响，而且对成交也会造成影响。通过监测2月26日至3月8日的这11天，公司旗下代理的，36个不同区位、不同类型的新房案场的数据显示，新政带来的项目来访覆盖率为27.8%，受新政影响的来访人群占比约5%。宋红卫还指出，新政具备实际效果，不过并非全域起效，城郊项目新政来访覆盖率仅11%，相关客群仍然处于观望看房阶段，政策效果尚未完全释放。

来自同策研究院的监测数据表明，就拉动来访的核心因素而言，“公积金贷款额度提升”这一因素所贡献的比例为77%，“非户籍外环内购房社保年限从3年改为1年”贡献的比例是19%，另外其余两项政策拉动所占的比例分别为2%。值得加以关注的是，受到新政影响的客群来访成交转化比大约是10:1，这一比例远远高于非新政客群的27:1，由此充分凸显出“沪七条”新政的定向精准性。

上海中原地产有个叫卢文曦的分析师指出，“沪七条”将刚需群体购房成本调低，准入门槛也调低，效果十分显著，这是上海二手房能迅速跃过节后恢复期，成交量快速冲到较高水平的核心缘故。并且，新政实施后业主心态渐渐朝着乐观方向转变，挂牌价进行理性上调，可议价空间变小，市场从之前由买方主导慢慢转变成供需平衡状态，节后二手房量涨价稳的这种格局有希望持续下去。

低总价刚需成主导

请注意，值得去说起来的是的那样的情况，在看房市成交方面的结构上去进行观察的时候，这一回上海的楼市出现了回暖的现象，其最为关键的推动力量是从刚性购房需求这里集中地释放出去了，在二手房成交结构这一方面呈现出显著的朝着低总价那边倾斜的特性，刚需性质的“上车盘”变成了市场当中占据绝对主导地位的主力。

有多个位于外环外的中介门店，其业务员反馈，在近期，总价大概为200万元左右的房源，签单量出现了有所上涨的情况。

这一趋势被城市测量师行的统计数据所印证，在2025年1月，上海成交的300万元以下二手房，其占比为59%，到了今年2月，该数据上升至70%，截至2026年3月15日，此数据进一步增长至73%。

和二手房市场回暖保持同步，上海新房市场借着新政的助力，摆脱了春节期间的低迷态势，由此正式踏入了具有修复性质的上涨通道。

近期，多个新房项目，抓住“沪七条”政策红利释放的时机，在竞争较为激烈的板块，推出优惠促销举措，比如，处在中环的金隅公园东序，处于预售证价格调整下限范围之内，还加上车位促销活动，附近的普陀金茂府，也推出了多项优惠政策，内环内的中信泰富外滩道、保利发展外滩曜，也给出了政策框架内的最低价格优惠。

在网上房地产所展示的数据当中，于3月11日这一天，有情况表明上海新房网签的数量达到了733套，并且同前一日相比较而言几近实现了翻倍的状况。新政实施之后，上海新房成交量在整体上呈现出稳定且攀升的态势。

卢文曦做出表示，传统楼市小阳春已然提前被锁定了。从整体方面进行观察，上海二手房会维持这样的态势，即成交量处于高位运行状态，价格在整体上保持平稳，局部存在小幅修复情况。新房市场修复性上涨的节奏将会逐步加快。刚需以及改善性需求持续得以释放，全市房地产市场会朝向平稳健康的方向去发展，从而为一线城市楼市企稳复苏给予有力支撑。