新‘沪七条’下上海二手房交易热度冲高，‘小阳春’行情兑现

新的“沪七条”落实之后，上海二手房的买卖热度持续朝着高处攀升，“小阳春”的那种行情实现了落地兑现。

依照上海中原地产所监测的数据，在3月9日至3月13日这个时间段，上海的二手房（包含商业性质的二手房）网签成交状况呈现出连续5个工作日突破800套的态势，并且日均成交量达到了874套，由此可见市场活跃度处于持续攀升的状态。在3月14日（这一天是周六），二手房成交再度向着高峰发起冲击，单日成交数量为1472套，已经逼近1500套这一关键界限。上一次达到这样的成交高点，还要回溯到2025年3月15日（此日是周六）所成交的1473套，时隔了一年时间楼市热度以强势姿态回归，从而点燃了上海楼市的“小阳春”。

根据安居客监测出的数据来看，在刚刚过去的上周、也就是从3月9日开始一直到3月15日的这段时间里，上海的二手房完成整周成交的数量达到了7233套，这一成交数量创造出了在近五年时间范围以内之中的，居于最高位置的那个一周的数据记录。

58安居客研究院院长张波称，此轮成交量冲高，能被理解成是趋势性回暖的信号 ，从安居客线上用户行为数据来看 ，政策落地当周 ，用户主动发起微聊对数周环比上涨144.7% ，发起用户数环比增长133.7% ，留电用户数大幅增长251.8% ，微聊留电率提升50.5% ，并且上升趋势在3月中旬仍有所延续 ，购房者已从“观望为主”转为“主动留电、深度沟通”。

在他的认知里，“沪七条”政策发挥了关键的促进功效，借助限购放宽更为有效地连通了刚需进入市场与改善房置换的关联，造就了二手房库存降低、一二手市场热度相互联动传导的态势，为回暖存在的长期性奠定了政策根基。

3月第二周在上海所呈现的二手房成交量同比增长9%状况，是上海链家院负责人李根所介绍的，进一步印证市场回暖态势，自新政实施之后，于对应日均带看量等方面，日均带看量对比新政前增长47%，日均新增客户量对比新政前则增长57%这种变化可看出，客户入市信心较前期有了提升，进而使得带看与成交呈现出双活跃的态势。

张波进行分析，此次出现成交高峰，是多重因素堆积交缠所造就成结果：第一种原因是“沪七条”相关政策得以落地实施，进而带动起市场活跃度 ；第二种原因是市场预期朝着好的方向转变 ，用户做出决策之时的主动性和积极性有所增强 ；第三种原因是节前积压的需求得以释放 ，而且年后通常情况下都是成交的高峰时段 ，只是因为今年过年时间晚 ，致使更多成交体现在了3月这个时间点上。

从需求结构方面来看，刚需依旧是市场的核心支撑力量，上海中原地产所提供的数据表明，总价在300万以内的入门级房源受到了极大追捧，在3月上半月成交占比上升到了72%，刚需房源的去化效率不断持续提升，上海中原地产分析师卢文曦又进一步指出，就目前情形来看，这些都是相对比较积极的信号，从以往的市场惯常情况来看，一般都是刚需产品在市场中率先启动，随后渐渐逐步传导至首次改善型房源，再进一步朝着高端改善等高阶产品传递热度，整个置换链条也会跟着随之逐步得到盘活。

价格端也已然开始呈现出企稳的态势了，国家统计局所给出的数据表明，在2月的时候，上海二手住宅的销售价格环比有了0.2%的上涨幅度，从过往历经的历史数据方面去进行观察，上海二手住宅的销售价格自2025年5月起始，持续了九个月处于负增长的状态，而此次环比出现转涨的情况，乃是近10个月以来的首次。

从新房市场呈现的态势来讲，核心城区里改善性质的楼盘受到的关注程度更高，近郊的刚需性质楼盘因政策优势而受益显著。58安居客所给出的数据表明，在核心城区之中，徐汇、静安以及长宁这样的区域，144平方米以上的高端改善型房源承接了相对更多的改善方面的需求。另外，在远郊板块里，宝山、松江以及闵行等区域，90平方米及以下的刚需房源承接了大量的向外溢出的需求。

卢文曦表明，当下新房供应依旧处于偏紧状态，热门的网红楼盘仍旧在积蓄力量等待时机，成交暂时还没有重现二手房那种爆发式的增长态势，然而新房市场的先行指示标一直朝着好的方向发展，双休日进入售楼处的到访数量逐节增多，看房的热度始终居高不下。

将浦东联发金海雲墅项目当作例子，按照上海链家新房浦东区域项目经理乐钦龙所讲，截止到3月14日，新政之后项目到访量为810组，成交量是18套，有好多组客户在等待后续房源加推，项目整体的成交周期从原来的两周缩短至一周，其中，3月14日，也就是周六，单日来访110组，成交6套，回暖态势相当明显。

地处虹口的外滩瑞府项目，也迎来了成交的高峰时刻。按照项目销售人员所讲，新政施行以后，新政客户在整体中所占的比例大约为20%，就在上周，其销售额超过了10亿元，该项目的热度一直持续攀升，热度不断走高。

张波有着这样的看法，就短期情形而言，市场极大可能会展现出量价保持平稳的状况。尽管市场的热度早已经显著提升了，然而远郊板块依旧面临着新房对外供应方面的竞争，价格的上涨将会集中于核心城区的优质房源，结构性的分化还在持续。把时间跨度拉长，到长期视角下看待，量价平稳同样乃是主要的趋势，尽管近期上海二手房挂牌的数量持续减少，核心城区优质房源能够议价的空间有所收窄，价格停止下跌转而出现上涨的信号有了一定程度的增强，可是需求很难再次出现报复性的上涨，特别是投机性的需求大多都已离场，自住需求相对比较稳定，这更是强化了未来量价平稳的需求基础。