2026年上海二手房市场向好，交易量增且预期改善

到2026年的时候，上海的二手房市场会持续维持朝着好的方向发展的态势，具备至少三个要素来支撑市场保持韧性，进而延续良好态势，其中一个要素是，在最近几年当中，二手房的交易量已经证实市场拥有比较强的复苏态势，另一个要素是，购房者的预期正在进一步得到改善，还有一个要素是，上海“人产城”的综合水平会成为重要的依托。

一是二手房交易量展现出每年朝着更好情况发展的态势，就市场规模而言，在2023年到2025年这期间，上海二手住宅成交套数超出60万套而且连续三年递增，从2025年市场行情来讲，全年成交量大概在23万套，当中年底也就是11月到12月交易呈现出积极的后期上升态势，到了2026年1月，依据各大中介机构反馈来看，1月全月上海二手房成交预计大概在2万套，展现出楼市开门红时朝着好方向发展的态势。于租售比指标得以改善，城市更新速度加快等诸多利好政策相互叠加的状况下，到2026年的时候，涵盖二手房在内的置业需求呈现出有进一步积极释放的这样一种趋势。

二是市场回稳的预期，正在进一步巩固，经过房地产市场超过3年的自发调整，以及自我修正，当前时期，上海二手房价格趋稳的基础，已经更加牢固，“当前已然是筑底回稳的阶段”，“购置二手房性价比，正在显著提升”等市场预期，正逐步增强，随着交易量有序恢复，业主挂牌心态有所改善，价格走势发生转向，政策环境持续保持友好，“本轮回稳态势具备可持续性”的市场预期，在进一步增强，购房者入市的积极性，同样明显增加。

首先，存在这样一种情况，即“人产城”要素作用于二手房市场，为其带来了更为强大的支撑。接着，对于二手房总趋势的判断而言，其最终是需要放置于上海整个宏观体系当中来进行的，特别是要与“人产城”要素相结合。然后，上海身为超大城市以及国际化大都市，具备着长期积累而成的人口吸附力，同样也有着较高的产业吸引力与城市影响力，而这些都会转化成为居民家庭住房消费的合理需求，并且还会增强市场运行的韧性。最后，“人产城”基本面与稳中向好的宏观经济环境相互结合，将会为住房消费提振以及各类新增供给消化带来核心支撑。

另外，2026年的时候，二手房市场会迎来“新房解禁”，数量不到3万套。我们经过分析得出这样的看法，因为此类房源自住的比例比较高，解禁这事并不等同于挂牌出售，其本身不会产生太多挂牌的行为，所以市场各方不用过多忧虑。与此同时，对于符合条件进而挂牌的行为而言，会是平稳且有序的一个过程，不会对市场供求关系产生集中起来且明显看得出来的冲击。再加上当前二手房市场呈现出积极向好的表现以及基础，它具备较强的韧性，能够更好地去消化此类新增的挂牌量。总体而言，我们持有这样的看法，上海的二手房市场会持续维持积极向上且充满活力的一种局面，并且在这个进程当中，能够更良好地推动居民家庭住房消费之类的情况。

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执笔人：上海易居房地产研究院 副院长 严跃进

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