随着“上海七条”的实施，新房参观量和二手房询问量猛增，上海楼市提前锁定“小印度之春”。
华夏时报记者 李贝贝 上海报道
2月25日，上海市五个部门联合发布了楼市新政，该新政着重聚焦于稳定房地产市场，以及支持合理住房需求，进而推出了涵盖住房限购、公积金贷款、个人住房房产税三大类别，总计七项的调整措施，这些措施将于2月26日正式施行。
迅速出台的新政，很快就给上海楼市注入了暖意，市场热度开始初步显现，2月26日，《华夏时报》记者在走访当中得知，好多在建在售项目的来访量，及咨询量都有了增长，建发海宸销售经理孙福吉跟记者讲，新政正式宣布的当晚，这个项目就先后接到两组客户主动询问房源信息，业务员立刻邀约客户到现场看房，最终顺利促成两套成交，金茂璞元营销负责人称，从2月25日新政“官宣”之后，项目累计接待了20多组客户咨询。
业内普遍做出这样的预判，上海的楼市提前就锁定了“小阳春”，并且有着成为全国楼市止跌回稳的重要风向标的可能性。中指研究院持有这样的观点，上海接连推出影响楼市的利好政策，释放出积极的信号，短期内市场或许会迎来“小阳春”方面的行情，未来伴随着更多的政策落地并产生效果，上海房地产（881153）市场有希望率先实现止跌回稳。
激活刚需与改善需求
2月25日，上海市住房城乡建设管理委印发了份通知，市房屋管理局也印发了份通知，市财政局同样印发了份通知，市税务局还是印发了份通知，市公积金管理中心亦印发了份通知，这五个部门联合起来印发了《关于进一步优化调整本市房地产（881553）政策的通知》，也就是下称的《通知》，并且宣布从2026年2月26日开始施行。
上海“沪七条”与现行楼市政策对比图。 图源：上海链家
于进一步调减住房限购措施这儿，其一，是缩短非沪籍居民买外环内住房所要缴纳社保或者个税的年限，针对非本市户籍居民家庭或者成年单身人士买外环内住房的情况，将该种情况下购房需要缴纳社会保险或者个人所得税的年限，调整成购房之日前连续缴纳满1年以及以上。
一是对于符合条件的非沪籍成年单身人士，在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房；二是对于符合条件的非沪籍居民家庭，在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。
第一，存在这样一种情况，即符合相关条件的、持有《上海市居住证》的群体，能够在上海市进行住房的购买操作。第二，对于那些持有《上海市居住证》达到5年以及5年以上的非沪籍居民家庭或者成年单身人士而言，在上海市的住房限购政策方面，他们可以限购1套住房，并且不需要提供对应的缴纳社保或者个税证明。
公积金政策力度也是前所未有的大，首套住房公积金贷款最高额度从 160 万元提升到了 240 万元，在叠加多子女家庭、绿色建筑上浮政策之后，首套最高能够贷到 324 万元；二套住房公积金贷款额度也一同提高到 200 万元，多子女家庭购买二套房还能再上浮 20%。与此同时，公积金贷款套数认定得到了进一步优化，已结清贷款且符合住房条件的缴存家庭，再次购房时可以重新去申请公积金贷款。
另外，新政进一步完善了个人住房房产税政策，明确规定自2026年1月1日起，对于上海市户籍居民家庭里的子女成年之后，若其购买的住房属于成年子女家庭的唯一住房，那么暂时免征个人住房房产税。并且，在此之前已经多缴纳的税款能够按照规定申请退还。
拿此前的楼市政策来做比较，“沪七条”达成了多重突破，像是，非沪籍凭借1年社保便能覆盖全市地带，不再只限定于外环以外的区域，曾经规定首套房贷款额度要往上浮动20%，新政实施后，“额度上浮20%”此项政策被扩展到二套房等方面。
上海易居房地产研究院副院长严跃进称，此次7项政策针对多项住房需求而开展，这其中，部分政策涉及非沪籍家庭，部分则涉及沪籍家庭，又有一些是针对从事城市基础服务的相关人员，还有一些面向多孩家庭等，这些政策具备惠及面广以及精准施策的特性，总而言之，其展现对各类住房需求的进一步扶持，特别是把职住平衡、宜居安居、刚需改善等也计入。
多个新盘来访量增加
新政策发布之后，上海的新房市场，以及二手房市场，都迅速地感受到了政策所带来的红利，客户的咨询量，还有来访量，都有了明显显著的提升，部分楼盘甚至出现了那种“激情下单”的状况，市场的暖意一直持续不断地蔓延开来。
2月25日下午，招商时代潮派销售主管王会雷，向《华夏时报》记者表明，“沪七条”的相关消息正式被放出之后，项目电话来访的数量出现了一定程度的增长，客户的咨询主要聚焦在公积金政策所发生的变化方面，他还称“相信这个周末会有更为出色的表现”。
知晓2月26日，那是新政开始实施的第一天，记者去走访虹口区的金茂璞元、杨浦区的建发海宸等好多正在售卖的新盘，在走访期间得知，各个项目的客户咨询的数量都呈现出明显显著的提升的态势。
有客户在金茂璞元售楼处，于沙盘旁以及接待室内，时不时地到访进行咨询。此时，金茂璞元营销负责人称，在“沪七条”楼市新政发布以后，对于金茂璞元项目所产生的刺激作用格外显著，其说明了新政出台之后，项目已然累计接待了20多组前来咨询的客户，这些客户咨询的内容主要聚焦在限购政策的相关问题之上。
该负责人作出判断，限购政策进一步放开，使得部分以前受到限制的购买力显著释放，特别是长三角地区内，父母为子女购房的需求进一步被激活。金茂璞元作为内环内实景呈现的红盘，其高品质与科技住宅受到客户肯定，深受高净值人群认可。许多目标客户是海外归国人才且处于租房状态，之前社保年限短而不具备购房资格，然而家庭资金充足，新政让他们拥有了购房资格。上海作为长三角地区首选举足轻重的置业城市，预计在短时间内会带来一波源自长三角地区的看房以及置业高峰。
与此同时，该负责人还着重指出，那些高端项目的客户存在着置换的需求，他们会将自己名下的老房子出售，以此来获取一部分资金，并且下游刚需市场活跃度的提高，对加快老房出售是有帮助的，进而能够推动高端改善需求的释放。
恰值午饭时段，建发海宸售楼处那儿的销售人员依旧在对着到访过来的客户介绍项目。建发海宸销售经理孙福吉对记者讲出，此次新政落地直接促使该项目的客户来访量、咨询量有所上升，政策已“官宣”完毕的当晚就达成了两套成交。然而，当下属于工作日，实际的来访量增加部分还没能完全显现出来，预估本周末客户到访数量将会比平常的时候有所提升。目前销售团队正在积极地协调看房的相关安排用来应对高峰。
孙福吉又进一步介绍道 ，现如今客户主要留意购房资格的变动 ，以及公积金政策所带来的成本降低情况 ，特别是首次置业群体和改善型需求群体对此反应颇为积极。具体而言说是 ，政策重点覆盖外地购房人群以及外环以内区域。而建发海宸项目处于上海中环位置 ，恰好正巧能直接承接政策利好。并且 ，项目的105平米三房 、125平米四房产品 ，其总价区间在1000万元至1500万元 ，客群主要是首次置业及有改善型需求的人 ，非常契合适配本轮政策。此次公积金政策调整 ，切实有效地降低了他们的购房成本。照其看法，那由政策所释放出来的高端改善需求，该项目自身具备二千万以上大户型产品状况下于市场存有全然的竞争优势，必定会引发市场关注点注视。依据已知情况，在紧跟而来的三月期间，建发海宸会开展一轮全新的推盘行为。
需特别提及的是，有不少楼盘瞅准政策窗口，加快推广的节奏，去抢占市场的先机。比如说，在2月26日的时候，处于上海虹口北外滩的绿城潮鸣外延美学艺境示范区正式展开开放的行动，借助新政所带来的热度开启前期蓄客的工作。记者经了解得知，该项目很快就要在3月进入市场，推出建筑面积大约190至307平米的大户型住宅，总价从3000万元起步，目前样板间已然开放。
就二手房市场而言，于浦东三林，有一家链家门店，中介曹启辰，此为化名，对记者讲，2 月 25 日下午政策发布之后，其所在的那家门店，客户咨询量紧跟着直线上升，一直持续到 2 月 26 日午间，仍旧维持在高位。“客户主要关注两大核心要点：其一乃是公积金新政，其二则是非沪籍外环内 1 年社保的具体需满足的要求。”曹启辰坦白表示，当下二手房成交还没有大量集中释放，不过随着政策效应一步步地传导，预估本周末带看量将会迎来明显的小高峰。
有望率先引领楼市止跌回稳
觉得，“沪七条”出台的那个时候很精准，正好赶上市场在调整的阶段。这一套能精准对接市场需求，还能兼顾稳定市场以及民生的重要组合举措，会有效地让市场的活力被激活，促使房屋与土地产业市场进入到良好的循环状态。
2月25日的晚上，宸嘉发展上海公司当中的相关人士，朝着记者表明，“沪七条”现身的时间恰到好处，“伴随各项政策落实到位，3月到4月期间上海楼市呈现的‘小阳春’行情，是值得去期待一番的”。
分析认为，上海中原地产 analyst 卢文曦觉得，上海本年楼市有着良好的开端，与先前动迁安置房票试点、国企收购二手房等众多举措相配合，马年楼市后续走向会更平稳，成交量稳步涌现的背后，房价有望尽早走出底部。
负责在售楼盘的相关人员，也针对市场前景维持乐观态度。孙福吉讲道，“沪七条”是新年过后颁布的关键政策，对市场有着显著的推动作用。每年的“金三银四”都是上海楼市场的黄金购房时期（883436），这次政策对项目以及整个市场都构成了利好：“从市场的行情来讲，这次政策利好的效果预计持续的时长比较久，个人推测能够达到半年至一年。要是后续再加上其他的利好政策，今年楼市场的行情有希望逐渐稳定并回升。”。上述金茂璞元项目的负责人，同样持有这样的看法，在上海楼市呈现出小阳春态势的时候，此次出台的新政，会极大程度地推动上海市场的销售热度，还会给市场注入更多的活力。
中指研究院针对京沪政策展开对比后指出，到2025年12月底的时候，北京推出了新一轮的房地产支持政策，新政施行以后，部分二手房业主的心态发生了积极的变化，二手房挂牌量出现了回落，同时房地产市场的活跃度也有了一定程度的好转。此次上海进行跟进并优化了楼市政策，进一步降低了社保或者个税的年限要求，对公积金和房产税政策也进行了优化，整体力度乃是比较大的。并且提及当前上海的限购政策相较于北京而言更为宽松，公积金政策的支持力度也是更大的，由此预计政策效果也会更为明显。
中指研究院进一步表明，往后随着更多政策施行产生效果，上海房地产市场有希望率先停止下跌转而趋于稳定，进而发挥大城市的带动作用，促使整体市场预期得到改善，北京、上海政策已然落地，预估深圳也会对房地产政策进行优化调整，以此进一步增强市场信心。
克而瑞集团联席董事长丁祖昱着重指出，“沪七条”并非是那种平常的、一般性的政策微调行为，而是一次有着精确发力点、力度超出人们预先想象的稳定市场的组合拳举措，其政策所产生的影响在覆盖面上极为广泛，而且从中长期角度来看，这种影响将会持续不断地进行释放。
上海身为全国房地产（881153）市场的风向标，此次政策调整那可是诚意满满，政策作用持续释放有着对市场回稳的重要支撑作用。丁祖昱觉得，此次上海政策调整可不是单纯的“托市”，而是向市场发出“稳定楼市”的信号，这对稳定全国房地产（881153）市场信心能起到相当重要的积极作用。