买法拍房的人越来越多了。
2024年，全国住宅类法拍房挂拍数量为31.9万套，成交数量是11.7万套。两年之前，挂拍的相关数量相差不大，成交数量仅仅只有8.1万套。
在阿里法拍房五年激增一百八十七倍的数据刷爆屏幕之际，无数紧握着血汗钱的刚需购房者涌入了这片所谓的“捡漏天堂”，他们心中怀揣着以市场价七折购得房产的期望， 然而在鱼龙混杂的法拍江湖之中却撞得头破血流，有人被中介哄骗缴纳高额“尽调费”后房源突然遭撤回，有人因轻信“包清场”承诺身陷长达两年的腾房拉锯战，更有人在层层累加的服务费里发现最终成交价竟然高于二手房市场。
这个本该打破信息壁垒的行业，正被野蛮生长的中介异化成新的围猎场，它存在虚构房源的现象，出现伪造风险评估的情况，还会操纵竞拍节奏，在每个如此这般的环节里，都极有可能暗藏着收割的镰刀。而当“解决信息差”自身变成一种精心构造出来的套路时，究竟是谁在法拍房交易的灰色地带大把大把地赚钱呢？
刚需涌向法拍房，普通人的避坑焦虑
李伟开启“卧底”生涯源于一回精打细算，这精打细算做到了省下十几万中介费，而省下的这十几万中介费那就等于是白白赚到了一年工资。
当初，他于杭州从事一份HR方面的工作，每月工资稳稳当当到手8000元，加上家里能够给予的支持，最多也就可购置一套总价值处于120万至150万之间的房子。他凭借这个预算把杭州的房子全都看了个遍，然而却都未曾有让其满意的。
于是，他把目光投向了之前听说过的法拍房。
法拍房在2017年开启了网络司法拍卖这种方式，好多人恰是在这个时候头一回发觉，房子能够在淘宝、京东平台售卖，而且是以低于市场价格的价位在卖。那时李伟异常新奇地跟朋友谈论，朋友告知他这件事有获取利益的可能，“要是你有资金，前期能够排除风险，这是可以赚到钱的”。
相当长的一段时程之中，购入法拍出的房屋更多是源于投资的意图。在全国范畴之内，关于法拍房实施限购的规则于2021年年末予以发布，在这之前，存在着一种状况，即“只要你具备资金，你想买多少就能够买多少”。把以低价竞拍得来的法拍房，当作二手房提升价格后售卖出去，乃是较为常见的投机方式。
当时，李伟工作时间不长，没钱，同时没有买房想法，近来，过了30岁，他急于成家发展，然而无奈财物预算不够。
李伟在网上进行搜索，结果发现，除了“便宜”以及“捡漏”，法拍房常常还会跟一个词语绑定在一起，这个词语就是——“风险 ”。
在长沙，法拍房中介刘朝有这样的印象，各地陆续放开限购之后，以前冲着投资去的客户数量变少了，而为了刚需去购买法拍房的人数量变多了。法拍房到底是什么呢？什么样的法拍房能够进行竞拍呢？投机客对此很了解，可是那些购买刚需房的普通人却不一定清楚。
公众过去对法拍房存在误解，在各方面宣传之下有了些转变，近两年，几乎没人再问刘朝“法拍房是不是凶宅”，而是一上来就问“房子能不能过户，腾房困难怎么办”，在对法拍房有了最最基础的认识后，这几乎是每一个购房者最最关心的问题。
于网上搜寻法拍房，常见视频这般呈现：买受人手持房本，满心欢喜地前去收房，然而却换来闭门羹。房门前贴着一张白纸，上面写着：“某乙80岁岁高龄老人，敲门便会倒地”，或者“房屋在则人家在，拥有20年租约故而绝不可能搬离”。试着进行敲门，仅仅换来一句简单且粗暴的“滚”。
要是矛盾变得更为激烈起来，甚至有可能会出现肢体方面的冲突情况。有几个大汉，他们之间相互进行推搡动作，嘴上同样也不放松，大声叫嚷着“再敲门的话信不信我会拿刀砍你”。有时，买受人它都已经做出选择，暂时离开现场去回避矛盾冲突了，然而还是会被住在房子里面的人追到楼道当中，嘴里喊着“我要跟你同归于尽！”。
纵使最终费尽周折软磨硬泡，而且就算不惜采取停水停电的措施，甚至还委派专人24小时常驻到屋内与之同住等作为手段，好不容易总算收回了房屋，可当把门打开之后却惊异地发现原本房屋的主人已将垃圾填满了整个屋子，并且还把那些能够砸毁的家居装饰全都砸得稀巴烂以此来抒发心中的愤懑之情。
由成都的一位被称为法拍房中介之郭斌者看来，市场之上，有百分之六十左右的那房子，是一点问题都不存在之情形，和正规二手之房产，不存在任何区别，这些或许是最为极端之一类案例。还有百分之二三十之房子，是存在一些瑕疵之状况，然而也是能够解决之状况，同样是那种可以去买之类型。唯独仅有有百分之十几之相应房子无论何如，坚决碰都不要去碰。
不过，百分之十几这样一个概率，当它降临到一户家庭之上时，便成为了百分之百的灾害，法拍房所具有的那种便宜，是需要拿人生的容错率去进行赌博的。
当腾房冲突成为碰运气的概率游戏，当恶意租约成为碰运气的概率游戏，当产权纠纷成为碰运气的概率游戏，号称“专业排雷”的中介机构，成了购房者试图抓住的救命稻草。
在看到网上的那些踩雷案例之后，李伟有过去找中介的想法，然而法拍房中介的收费标准比二手房高较多，李伟咨询了几家，常见的收费模式是，前期一次性支付一笔三万元到五万元不等的服务费或者定金，在成功拍下房子那一天，再向中介支付一笔总金额百分之五到百分之七的佣金，依照他的购房预算，付给中介的钱得有十几万。
将省钱作为目的，李伟果断辞去工作，随后转身进入一家法拍房中介公司，成为其中的“卧底”，其心里寻思着要弄明白法拍房中介究竟是怎样进行排雷操作的，等学会之后就自己去购买房产。
“我们相当于一家保险公司”
当下，李伟一天大致如此这般：早上九点之际，于公司开展晨会。十点多钟，晨会散会之后，与同事们一块儿喝茶并聊天。中午饭吃完过后，上网去查看各大拍卖网站今天更新的房源，逐个发送给客户。要是有自己觉着合适的，便前往小区去踩踩盘。自然而然，和所有销售性质的工作相同，绝大多数的时间，“依旧是拿去寻找客户”。
不像二手房中介把房源信息给垄断了，法拍房的房源是更为公开的，都能够在七大拍卖网上给找到。那些找到法拍房中介的购房者，多数并非是不清楚哪里有房、自己想要什么样的房，而是不晓得怎么去查、怎么去拍。法拍房中介所提供的，从某种意义上来说，是一种咨询服务。
要是一开始就表明自己仅仅是打算去买法拍房，却并未对相关具体房源有所了解，那多半是出自一个缘由，钱不够。
曾经有个叫刘朝的，曾接待过一位资金预算最起码在三十万以下的客户，而仅仅那点儿钱，放在新房以及二手房市场当中哪几乎根本就没有可能买到房子。
郭斌碰到过一位阿姨，这一家人往昔在所经营的生意规模方面做得极为庞大，且名下存有好多套房屋，然而后续资金链出现了断裂状况，房产有的被用于抵押，有的则被变卖处理。没过多久，其丈夫遭遇意外离世，最终只剩下她跟儿子。儿子既没有积蓄，甚至还欠下诸多网贷，并有一个处于交往中的女友，等到谈论婚嫁事宜之际，女方提出要是没有房子，便选择分手。
妈妈日复一日地忙碌于好几份工作之中，为了积攒买房所需的资金，她既要给他人烹饪饭菜，还得去从事清洁工作，然而，当她前往新房售楼之处仔细查看了一番之后，无奈地发现钱依旧不够。随后，她在网络之上瞧见众人纷纷表示法拍房能够捡到便宜，于是她寻觅到了法拍房中介，其惟有的诉求便是尽可能花费较少的钱财去购得一套房屋，以便儿子得以成家。
讲着讲着，阿姨就开始哭泣起来。这般情形在郭斌的从业经历当中并非鲜见。每一套用于司法拍卖的房屋背后都有着一段饱含血泪的过往，并且每一个前来购买司法拍卖房屋的人而言，或许也都存在着难以言说的困难之处。对于他来讲，那些被执行拍卖房屋的人仅仅是文书之上的一句话而已，然而购房者却是实实在在坐在他面前的一个鲜活之人，“买房之中出现的故事永远要比卖房所产生的故事数量更多”。
当李伟入职之后，他最先学到的词汇，是“前期尽调”。多位从事法拍房中介工作的人员都表明，这差不多是在整个购买法拍房的流程之中最为关键的一步。从房屋产权方面是否存在问题，到原房主人品究竟如何，这些全都属于尽调所涵盖的范围。
究竟该如何去做尽调呢，郭斌觉得这乃是公司最为核心的机密事宜，“绝对不可能告知于你的”，然而刘朝跟李伟皆觉得，在法拍房这个范畴不存在所谓的“机密”，“假如果真属于机密的话，那房子的相关信息怎会不透明呢，要是资料不透明，你还敢大胆去拍吗？ ”。
关于尽调这个事情，它不存在与众不同的渠道以及手段，依靠的仍然是人力呀，只是鉴于这项工作精细繁杂，不光需要时日精力，还需要学习方面的成本，寻常的购房者是十分难以达成的。各类信息分散于各个机构还有单位之中，想查税费得以找律师，前往税务局以及房产部门；要查案件相关信息就得和法院进行沟通；查水电欠费得去找物业……有时候呢，还得去拜访街坊邻居。
中介们觉得，网上广泛传播的腾房困难的视频，意味着尽调没做好。要是法拍房是原房主的唯一住房，李伟会劝客户谨慎思考，防止原房主抵触情绪严重。要是出现老人一起住、孕妇居住、一大家子共同居住等情况，通常也会放弃。
显性风险当中的一个是长期租约，一些被执行人在房子被法拍以前与他人签订长达十年或者二十年的长期租约，企图运用“买卖不破租赁”来保住该房屋，要是查到有租约的情况，李伟通常会劝告客户直接选择放弃，然而郭斌觉得这里面存在协商的余地，只要并非恶意租约，那便是“都能够谈的，只不过是成本方面的问题，再加上加上这个所要付出相关成本之后是否还值得购买这个房子”。
要是尽调出现了差错，某些中介也得为此承担后果。郭斌目睹过一套在各方面状况都颇为不错的法拍房，客户原本打算参与竞拍，然而公司在尽调经过里发觉房屋存在租约，并且涉及多次抵押，原房主还因吃喝嫖赌而欠人钱财，最终劝告客户放弃。
在那拍卖的当天，郭斌听闻了这么个情况，这套房子居然被另外一家中介引导着客户给竞拍下来了，等到要去办理过户手续的时候，这才发觉竟然涉及到了一房多卖的状况，以至于根本就没办法完成过户。按照合同的相关规定，中介机构是需要按照原价去赔偿客户一百多万的。郭斌心里很是纳闷，这样的一套房子究竟为啥还要参与竞拍呢，他心里暗自猜测着，大概是中介没有认认真真地去做详尽调查，就觉得这房子不存在任何问题吧。
这一步，是刘朝认定的，从中介实力角度，能真正区分出中介三六九等的决定性一步，关乎能否顺利完成收房过户。
他把市面上的法拍房中介划分成了三类，其一为当下所有二手中介兼职开展法拍房业务，他们只是从法拍网上搬运房源信息，其二是一些普通中介公司，其收取的服务费较低，能提供前期的尽调，然而要是涉及后续腾房交付，就不会有明确的赔偿义务与责任，最多借助法院去进行协调，其三是较为成熟的中介机构，对腾房交付结果负责，精确到哪个时间点不腾房，便以约定好的金额来赔付。
前期尽调虽能排除某些风险，然而人的行为以及心理饱含不确定性，刘朝时常会碰到原房主忽然变卦的情形。有的时候，是原房主因觉得自家房子刚装修完，拍卖价过低而不愿搬走，那就需好声好气加以商量，由中介来赔偿一部分装修款。还有的时候 ，是碰到原房主孩子仍在上学 ，表示能够搬走 ，但得等孩子毕业。刘朝于是给原房主找了临近的房子，并付了几万块钱租金 ，再找搬家公司 ，请一家人搬过去。
那些隐匿于合同条款背后进行的斡旋，成为了中介实实在在所拥有的生存的技艺。而互联网上林林总总各式各样适用于腾退的“旁门左道”，于实际操作期间极少会被用到。
实际而论，法院始终存有腾退此项义务。去年10月，最高人民法院颁布了指导意见，清晰界定了法院于执行拍卖里头的腾退交付职责，严格禁止在拍卖公告之中宣称“不负责腾退”。
不过中介终究是另外一种保险，“你买车需不需要购买车险？”刘朝如此去理解自身的定位，“咱们等同于一家保险公司”，对法拍房的风险进行兜底。
还没拍到法拍房，先被中介坑了
和别的中介一模一样，在法拍房中介市场的成长进程里，同样存在专门坑害买房人的黑中介。
签定法拍房中介后的次日，购房者陈晨于微信之中收到了中介所发送的尽调报告。刚点开此尽调报告之时，陈晨随即感觉自己遭受欺骗了。
有一份PDF，它有31页，存在6个章节，章节其一为说明，其二是标的物法院处置情况及基本信息复核，其三是重要提示，其四是竞拍建议，其五是贷款政策及所需材料，其六是现场勘探图片。
法院官网上的拍卖公告他看过，于此份报告当中，在排除了那诸多因素以后便是仅有流程、政策阐释这两者方面的说明乃至于还有免责声明了，有效信息基本都源自法院公告。他为此感到愤怒，说道“忒没含量与价值了，难道我自己不会去上网瞧看吗”标点符号！
有一个标的物处于成都市金牛区，对照法院的拍卖公告，报告里复核了法院公布的信息，又重新梳理了产证、居住、租赁等各种情况，还新增了一些实地勘察后所得的小区照片。然而陈晨并不认为这能让他花3万元。
回想起签约的过程，陈晨觉得“满满的都是套路”。
一开始的时候，他并非有着去购买法拍房的想法。他于安居客这个平台上去浏览那些二手房的相关信息，随后寻找到了一套不论是位置亦或是价位都能够让他感到满意的房子，于是就去联系了中介。在电话当中，中介并未说明该房子乃是法拍房，反而是承诺说那房子是可以去看房的，并且还有其他可供选择的房源，提议先添加微信再说。在微信上面了解到这是法拍房之后，陈晨原本是打算放弃的，“那个时候对于法拍房还是存有很大顾虑的”。然而中介每天都发送“捡漏战报”，慢慢地他也开始对法拍房的价格优势产生心动了。
几天过后，中介邀约陈晨去那看房子，然而在看房之前，中介却先带着他去了公司，先是于他眼前打开一个Excel表格，声称“先在电脑之上瞧瞧房源，也好对我们公司有所了解”，接着又把他领进一间小会议室，会议室里除有中介以外，竟然还坐着一位总监。中介讲道，要是今日签约的话，佣金能够从百分之五打折至百分之三。陈晨由此内心开始动摇，最终签署了合约，交纳了三万元的定金。
着实更为荒诞的是，陈晨当下尚无购房资格，于成都买房要求连续缴纳社保达12个月以上，陈晨还差3个月，然而其最初看中的那套房子，两天之后便要开拍了。
陈晨提出了这一点，中介对此进行回复，表示服务期是9个月，称在这9个月当中总归能够给你拍到，还说等你拥有资格之后去再拍，并且劝说他趁着当下有优惠，赶快进行下手。
最让陈晨觉得自己受骗的情况是，当天他们没能看成房，在为期9个月的服务期里，中介实际上没有带他看过哪一套房。
他于网上分享自身经历，结识了该中介机构一名前员工，这位员工提供给他的内部培训资料里，有几份文件，其标题分别为“从咨询到邀约常用话术”“微聊话术”“接电话流程话术”，其中一份话术表明，“看房属于我们签约之后，开展尽调当中的一项服务内容，签订合约后我们能够在开拍之前单独安排您看房”，借此诱导签约。
实际情况是，从事法拍房相关业务的中介，并不具备带领他人查看法拍房的资格资质。这些中介，与普通的个人购房者别无二致，都得通过拨打电话，向经由法院指定的辅助拍卖机构进行预约，之后由法院依照相关规定，统一对查看时间作出安排。而且，中介向陈晨所承诺的带领其去看房，实际上看的也是与法拍房同户型的用于二手交易的房屋。
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