台海网7月28日传来消息，《住房租赁条例》自9月15日起将正式实施。该条例是我国首部针对住房租赁活动进行规范的行政法规，其目的是为了规范租赁行为，保障相关当事人的合法权益，确保租赁关系的稳定，同时也有助于推动市场向高质量发展，并促进租购同权的住房制度得以建立。
这部条例有哪些显著特点？在条例实施前后的对比中，有哪些明显的差异？它将如何对房东与租客的权益产生作用？房东在哪些方面容易犯错？遇到纠纷时，应如何妥善处理？
近期，记者携民众关注的焦点话题，对厦门地区的房东与租户进行了访谈，同时特别邀请了本刊“法律援助”栏目组的专家团队，为广大读者提供法律咨询服务，深入解析关于租赁权益的“十大常见疑问”。
1问：出租房屋需要强制备案吗？
此前备案主要依靠个人意愿，且过程复杂；而新规定则明确了备案的强制性，线上操作更加方便，同时赋予了承租人备案的权力，从而加强了租赁合同的法律保障。
福建典格律师事务所的林毅彬律师指出，出租人在租赁过程中需关注以下三个关键环节：首先，应向承租人展示身份证明、房屋所有权证明等相关合法出租文件，并协助查询房屋信息；其次，对承租人的身份证明进行核实；最后，在签订租赁合同后的三个工作日内，必须通过住房租赁管理服务平台完成备案手续。若出租人未及时备案，承租人有权自行进行备案，并且这一过程是完全免费的。
王先生作为房东，坦陈道：“先前我以为只要签订了合同便万事大吉，但如今我意识到必须立即进行线上登记。”与此同时，租客李女士对此持有不同的看法，她认为备案能够带来更大的安全感：“若房东将同一房间出租给多人，备案的记录便能成为最有力的证据。”
2问：出租人和承租人有哪些新的权利义务？
在此之前，权利与责任往往依据合同条款来确定，这容易引发争议；而新的规定通过法律手段对双方的权责进行了明确界定，例如，房东若要进入房屋，必须提前告知租客，对于押金的扣除也有明确的界限，从而缩小了模糊不清的区域。
福建黎安律师事务所的主任林黎晖律师对双方的权利与责任变动进行了详细梳理。出租方必须确保房屋满足建筑和消防安全要求，不得将非居住空间出租，必须进行实名登记并备案，不得擅自进入租赁的住房，需规范押金的收取和退还流程，以及合同解除时给予合理的搬迁时间。而承租方则需要配合身份的核实，合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构，并遵守物业管理的规定。
租客小张对押金问题特别关心，他曾表示：“以往在退租时，房东常常找各种借口扣留押金，而现在新规定对扣款情况做了详细说明，这让我心里有了更多的安全感。”
3问：住房租赁企业如何规范？
以往，不少住房租赁公司缺乏合法资质，财务管理也相当混乱；而新规定则在资质认定、信息登记、资金监管等多个层面进行了严格规范，特别是对监管账户的监管，有效封堵了“资金池”可能存在的风险漏洞。
林黎晖律师强调，住房租赁公司必须拥有合法资质，并在取得许可证后的30天内向相关部门上报开业详情。在发布房源信息时，必须保证信息的真实性且保持一致。同时，还需建立租赁档案。对于从事转租业务的企业，必须设立专门的资金监管账户，所有租金和押金的收取与支付都应通过此账户进行。
厦门一家住房租赁公司的负责人透露，他们已经根据新规定对流程进行了调整，尽管这样做增加了财务负担，但此举能增强租客对我们的信任，从长远角度看，这对双方都是有益的。租客小林之前就遇到过企业推迟退还押金的问题，现在有了监管账户，资金的安全有了更可靠的保障，他再也不用担心企业会卷款潜逃了。
4问：中介机构有哪些约束？
此前，中介行业问题频出，诸如虚假房源发布、代收资金被挪用等现象屡见不鲜；而新出台的规定则对各个环节的职责进行了明确，并显著提高了处罚的力度，从而迫使中介机构回归规范化的经营轨道。
林毅彬律师指出，经纪机构必须对从业人员进行备案，并确保他们不在多个机构兼职；在发布房源之前，必须核实信息、实地考察房屋，严禁为违规住房提供相关服务；同时，不得代为收取租金和押金，必须公开定价，并协助完成合同备案手续。
许炜律师，北京观韬中茂（厦门）律师事务所的合伙人，指出新规定中明确指出：住房租赁的中介机构不得为违规的房源进行居间服务，严格禁止代为收取租金和押金。中介机构必须建立一套房源合规性审查的清单，否则将面临最高达10万元的罚款。小吴，一位租客，表示：“以往中介在促成交易时，对于隔断房和非居住空间的出租问题，常常采取睁一只眼闭一只眼的态度，但新规定出台后，他们不敢再这样行事了。”
该中介门店的负责人表示，店内已安排员工对新规定进行学习培训，“坚守合规是根本要求，否则将有可能遭受从两万元至十万元的罚款”。
5问：押金退还问题如何解决？
租赁纠纷过去多集中于押金问题，往往是因为双方约定不明确；而新规定对押金从收取、保管到返还的整个流程进行了规范化管理，特别是监管账户的设立，显著减少了押金风险。
许炜律师强调，新规定将押金管理的相关规则纳入了法律范畴。出租人作为自然人，在租赁合同中必须详细注明押金的金额、退还的具体时间以及可以扣除的情况，除非有合理理由，否则不得随意扣除押金；住房租赁企业的押金必须通过专门的监管账户进行收付；同时，经纪机构被明令禁止代为收取押金，违反此规定的机构将面临严厉的处罚。
租客小陈提到，他的朋友之前遭遇了由经纪机构代收押金的不愉快经历，如今新规定已明令禁止此类做法，这无疑能够帮助人们避免许多不必要的麻烦。
6问：租客擅自改结构，房东如何维权？
在此之前，维权主要依靠合同，但面临举证困难与执行难题；而新规定则明确了侵权行为的处理方式，为房东提供了更为明确的维权依据。
林黎晖律师强调，租客若擅自改动房屋结构用作直播间等用途，房东有权要求其停止违法行为并恢复房屋原状。若租客坚持不改，房东可依法解除租赁合同并索要相应赔偿。若双方协商无果，可以通过调解、仲裁或诉讼等途径来解决问题。
刘先生作为房东，过去曾面临二房东进行隔断分租的困境，“那时我们只能私下协商解决问题，而现在有了法规作为后盾，我们在维权时更加有信心了”。租客小黄也表示，今后会更加留意房屋的使用规范，“因为违约的成本已经上升，我们不敢随意进行改动”。
7问：房屋维修责任，谁来承担？
此前，关于维修责任的界定不够清晰，容易引发争议；而新规定则明确了出租方对房屋安全的保障责任，非人为因素造成的损坏将由房东负责承担。
林黎晖律师指出，若维修并非由于人为因素造成，相应的责任应由房东承担；同时，若承租方自行进行了维修，他们有权要求追偿或以此抵扣租金。
郑女士作为房东，对责任归属有了更清晰的认识，“过去租客总是将维修的责任推卸给我，而现在按照新规定执行，避免了不必要的争执”。租客小周之前就因漏水问题与房东有过纠纷，“新规定使得责任划分更加明确，不再需要为维修费用而烦恼”。
8问：出租人最易踩雷的行为有哪些？
此前违规的代价较低，导致一些房东抱有侥幸心理；而新规定对各种违规行为制定了明确的处罚措施，例如非居住空间出租的罚款最高可达一万元，同时实施信用惩戒，全面覆盖，从而迫使房东遵守规定。
林黎晖律师强调，出租房屋时需特别注意以下七大风险点：房屋安全标准不达标、未进行备案手续、未核实租客身份信息、擅自闯入租客住所、违规扣留押金、采用暴力手段驱逐租客、未及时上报违法犯罪行为。《条例》明确规定，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住用途的空间，不得单独出租供人居住。
吴先生作为房东，强调了对非居住空间出租的重视，他指出，过去曾将非居住空间分隔成房间出租，但现了解到此举可能面临高达一万元的罚款，因此他正迅速进行整改。
9问：如何防止“二房东卷款跑路 ”？
此前，二房东挪用租金押金的现象屡见不鲜；而新规的实施，通过设立监管账户，成功将资金与企业自有的资金进行了有效隔离，从而在源头上有效遏制了卷款潜逃的风险。
林毅彬律师指出，根据新规定，转租超过五套房屋的自然人必须依照企业标准开设监管账户。住房租赁企业在进行转租时，必须通过监管账户进行资金的收付，以此达到“资金流隔离”的目的。曾遭受“二房东”骗租的租客小郑认为这一规定非常实用，因为资金一旦进入监管账户，即便是“二房东”也难以卷款而逃。从事转租业务的张先生已经开始办理监管账户，他表示虽然过程有些繁琐，但这样做能够赢得租客的信任，从长远来看是非常划算的。
10问：发生租赁纠纷该如何解决？
此前的争议处理渠道较为单一，耗时较长；而新规定融合了多种解决手段，为涉事方提供了更加多样的选择，有效减少了维护权益的开支。
许炜律师指出，解决纠纷的方式包括协商、调解、仲裁以及诉讼，而新规定则建立了一个多元化的解决机制。
房东与租客均认同，多样化的解决方式有助于节省时间和精力。李先生作为房东说道：“过去若闹上法庭，既耗时又费力，而现在我们可先寻求调解机构的帮助，这样处理起来效率更高。”
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