21世纪经济报道的记者李莎指出，“租购并行”是我国住房体制改革的核心理念。近期，我国住房租赁市场呈现出蓬勃发展的态势，但同时也涌现出诸多乱象和难题，迫切需要我们强化法治建设。
不久前，《住房租赁管理法规》（以下简称《法规》）正式发布，标志着我国在住房租赁领域首部专门的行政法规诞生。《法规》自9月15日开始正式实施。
《条例》共分为七个章节，共计五十个条款，内容涵盖了出租与承租行为的规范、住房租赁企业的行为准则、经纪机构的规范管理、监督管理的加强以及责任追究的严格等方面。针对“甲醛房”、“群租房”等不适合居住的出租房现象，以及虚假房源发布、押金争议、租赁关系的不稳定性、租赁合同备案不足、租金哄抬等租房市场的突出问题，制定了相应的特别规定。
受访专家认为，《条例》实施后，将有助于规范住房租赁行为，有效遏制住房租赁市场中的各种乱象，同时保障住房租赁活动参与者的合法权益，稳固住房租赁关系，进一步促进住房租赁消费，并推动住房租赁市场向高质量发展迈进。
填补租房领域法律空白
住房租赁作为城市居民实现“安居乐业”的关键手段，在党的十九大报告和党的二十大报告中都得到了明确强调。报告指出，必须迅速推进一个由多元主体提供、多途径保障、租赁与购买并重的住房体系的建设。
我国住房租赁市场近年来持续进步，对于实现住有所居、提升居住环境、推动新型城镇化建设以及促进城乡一体化发展起到了关键作用。特别是在热门的一二线城市，租赁住房的需求日益增长，已经成为了人们普遍接受的居住方式。
广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时指出，以深圳为具体案例，今年上半年，首次购买住房的消费者平均年龄达到了38岁，同时，也有众多人口倾向于选择租房生活。
例如在杭州，自“十四五”规划实施以来，对住房租赁的需求日益增强。据杭州贝壳研究院提供的数据，2024年杭州贝壳平台的租赁订单量（仅包括普通租赁）比2021年增长了23%，而今年上半年的租赁订单量同比又上升了6%。伴随着租房时间的延长，杭州居民的购房平均年龄也在逐年攀升，截至今年上半年，这一年龄已达到37岁。
住房租赁市场的快速发展也带来了一些问题。司法部以及住房城乡建设部的相关领导在阐释《条例》内容时，通过具体案例指出，若未能充分保障租赁双方的权益，市场秩序亟待整顿；住房租赁市场的主要供给力量为个人，而市场化、专业化的机构主体发展相对滞后；住房租赁经纪机构在房源信息发布、费用收取等方面存在诸多不规范操作；此外，对住房租赁活动的监督管理还需进一步加强。
在此之前，我国住房租赁管理主要依据民法典、城市房地产管理法等法律法规，却缺乏国家层面的专项立法。为了解决这些问题，在执行相关民事法律制度的同时，迫切需要出台专门的行政法规，以更加强有力地规范和引导住房租赁市场。这样的举措有助于加速构建租购并行的住房体系，为此，《条例》便应运而生。
赵庆祥，北京房地产中介行业协会的秘书长，认为《条例》是建立租购并行的住房体系的一个关键节点。作为住房租赁领域内的第一部专门行政法规，《条例》全面融合了合同登记、资金监管、权益保护等多个方面的制度，打造了“事前审查—过程监管—事后追究”的全面治理体系，从而填补了住房租赁领域的法律空白。
针对性整治租房乱象
在探讨《条例》编制的总体方针时，司法部与住房城乡建设部的负责人特别强调了这一点，将其视为首要任务，旨在针对住房租赁市场发展中的关键问题，切实提升制度措施的针对性和实际效果。
在处理出租住房管理问题时，针对近期频繁出现的诸如“隔断房”、“甲醛超标房”、“连排房”以及“集体租赁房”等种种乱象，《条例》第七条进行了全面而细致的规定。
出租住宅必须满足建筑、消防安全、燃气安全以及室内装饰装修等领域的法律法规、规章制度和强制性的技术标准，且不得对居住者的生命安全和身体健康构成威胁。
第二，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室以及车库等非居住区域，均不得被独立出租供人居住使用。
第三点，租赁住房的单间居住人数上限以及每个居住者的最低居住面积，必须遵循由设区的市级或以上地方政府所设定的规范要求。
业内人士普遍认为，这些规定从根本上确保了租户能够享受到相对安全、健康、舒适的居住条件，从而维护了租户的基本居住品质。
《条例》的第十六条、第三十六条和第四十二条，针对虚假房源信息的问题，特别是那些与数字经济时代紧密相关的虚假房源问题，都设有相应的条款进行规定。第十六条有明确规定，住房租赁企业所公布的住房位置、面积、租金等房源信息必须确保真实、精确、全面；这些信息在其经营场所、网络等各个传播渠道上应当保持一致；同时，所展示的房源图片也必须与实际房源相符；严禁发布任何虚假或具有误导性的房源信息；亦不得故意隐瞒或拒绝提供拟出租住房的相关关键信息。
安居客研究院院长张波在接受21世纪经济报道记者采访时指出，《条例》严格禁止发布虚假或具有误导性的房源信息，同时从源头管理的角度对房源的查验等环节提出了具体要求，并且对发布虚假或误导性房源信息的行为制定了相应的惩罚措施，这些规定将有效防止虚假房源的出现。
《条例》第十二条针对租赁关系的不稳定性，明确指出出租人不得使用暴力、威胁或其他非法手段，迫使承租人终止住房租赁合同或要求其搬离租赁住房。为了促进租赁关系的稳定，《条例》第十三条进一步规定，当住房租赁合同连续执行满规定期限后，出租人将依照规定获得相应的政策扶持，而承租人也将依照规定享有相应的公共服务。
此外，《条例》对押金争议、租赁合同登记不足、租金哄抬等明显问题，制定了相应的具体措施。
《条例》涵盖了住房租赁的全方位监管，李宇嘉指出，这无疑是《条例》的一大显著优势。《条例》不仅对租赁双方及租赁企业进行了细致的规范，还扩展至对代理租赁的经纪机构、政府房产管理部门以及相关行业组织进行监管，确保了对所有利益相关者和参与者的全面、闭环监管。
曹晶晶，中指研究院指数研究部总经理，在接受21世纪经济报道记者采访时指出，该《条例》的正式颁布，标志着我国住房租赁市场迈向了法治化、规范化的新里程。《条例》的实施，将显著推动住房租赁市场向高质量方向发展，并加速构建租购并行的住房体系。此外，它还将对激活现有资产、培育住房租赁企业等方面产生积极影响。
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