推动住房租赁市场的繁荣是缓解住房难题的关键手段。然而，现实生活中的甲醛超标住房、虚假房源发布、押金难以退还等问题，严重损害了租户的合法权益；而擅自改变租赁住房的结构、私自乱接电线水管等行为，则给房东带来了诸多不便，同时也阻碍了租赁市场的正常发展。
《住房租赁条例》近期正式发布，并定于9月15日开始实施。那么，该条例将如何对出租、承租行为以及租赁企业、经纪机构的活动进行规范？它又将如何有效保障承租人的合法权益？这些问题引起了记者的关注，并已对其进行了深入采访。
出租房应是什么样
确保不损害个人生命安全与身体健康，租赁的单间内居住人数上限以及每位居住者的最低使用面积必须符合相关规定。
对老旧毛坯房进行低成本装修以提升外观，随后以较高租金出租，但租户入住后发现实际状况与预期不符，甚至可能因甲醛含量过高而危害健康。以“串串房”为代表的这类低质量房源，对租户权益造成了严重损害。
我国首部针对住房租赁领域制定的行政法规，对租赁双方的权益与责任进行了详细规定，同时对经营主体实施了必要的指导和严格的监管。北京大学法学院的常鹏翱教授指出，特别是在解决住房租赁中存在的诸多难题时，该条例在保障租赁双方利益均衡的同时，对承租人的合法权益给予了适当的倾斜和保护。
提高居住环境品质。所谓的“串串房”等一些出租房屋存在设施老化、卫生状况不佳、安全隐患较多等问题。根据条例规定，出租的住宅必须满足建筑、消防、燃气、室内装饰装修等领域的法律法规、规章及强制性标准，确保不危害居住者的生命安全和身体健康。
同时，条例对于“非居改租”和“隔断房”等情形作出明确规定，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住用途的空间，不得被独立出租用作居住空间；此外，租赁住房的单间居住人数上限以及每人的最低居住面积，都必须遵循设区的市级以上政府制定的相关标准。
租赁市场中的“二房东”携款潜逃、房东强行要求租客搬离、租金押金随意扣除等现象屡见不鲜……这些模糊且不稳定的租赁关系，无疑是造成租客权益受损的关键原因之一。浙江工业大学中国住房和房地产研究院的院长虞晓芬指出，一些租赁合同的条款过于简略，内容含糊不清，而且很多情况下存在口头协议的约定。一旦出现纠纷，承租人常常因为缺少明确的书面证据，而处于较为不利的地位。
该条例确保了租赁关系的稳定性，规定出租方和承租方必须以真实身份签订住房租赁协议，并将协议报送到当地的房产管理机构进行登记；协议中需明确押金的具体金额、退还期限以及扣除押金的具体情况等细节，除非有正当理由，出租方不得随意扣除押金；同时，出租方需为承租方腾退住房预留充足的时间，并禁止使用暴力、恐吓或其他非法手段迫使承租方终止合同或搬离住房。
租赁企业等经营者该怎么做
发布的房源图片应与实物一致，转租须通过监管账户收付资金
房源信息造假现象频发，“货不对板”的情况时有发生……导致不少租客陷入困境，这种情况往往与住房租赁企业的服务和管理不规范密切相关。
该条例对住房租赁公司、中介机构、网络服务平台运营者等主体设定了行为准则，构建了一个全面的监管体系。广东省住房政策研究中心的资深研究员李宇嘉指出，例如，对于住房租赁公司以及住房租赁中介机构在房源发布、租赁资金使用等方面存在的违规操作，条例中明确规定，住房租赁公司所发布的房源图片必须与实际房源相符，严禁发布虚假或具有误导性的房源信息，同时不得隐瞒或拒绝提供拟出租住房的相关重要信息；而在住房租赁中介机构发布房源信息之前，必须核实并记录委托人的身份及住房产权信息，并亲自实地考察房源。
对于租赁企业采取一次性向租客收取长期租金，却按月向房东支付租金的“长收短付”做法，依据相关条例规定，那些从事转租业务的住房租赁企业需按照规定设立专门的住房租赁资金监管账户，并且将此账户信息对社会进行公开，所有住房租赁资金的收付都需通过这一账户进行操作。
同时，设区的市级及以上政府机构需构建一套住房租赁价格的监控体系，并定期对外发布租金的实时数据。“如此一来，可以降低信息的不平衡性，对市场预期进行合理引导，进而有助于稳定租金的价格。”住房和城乡建设部政策研究中心的副主任浦湛如是说。
近期，不少报道指出承租人破坏房屋、胡乱丢弃垃圾、高空抛物等现象，引发了广泛的社会讨论。为了更有效地规范承租人的行为，保障出租人的权益，相关条例明确规定，承租人需确保租赁住房的安全与合理使用，严禁对房屋造成损害、擅自拆除或停用消防设备，亦不得擅自更改住房的承重结构，同时，也禁止私自接拉水电燃气管道。
条例明确要求设立住房租赁企业、租赁经纪机构及其工作人员的信用评估体系，并将违规违法行为记录在案，接入国家信用信息共享系统，同时依据信用等级进行差异化管理；同时，对违规行为制定了明确的处罚办法。“这为规范住房租赁市场秩序提供了坚实的法律保障。”清华大学房地产研究中心主任吴璟如此评价。
如何建立租购并举的住房制度
推动租购住房在享受公共服务上有同等权利
“重购轻租”和“租房不如购房”的观念在住房租赁市场由来已久。为了弥补租房的不足，我们不仅要加强监管、维护市场秩序，还需改善供需关系，并构建一个既包括租房又包括购房的住房体系。
条例规定，我国将加强政策优化，扶持形成一批市场化和专业化的住房租赁公司；同时，倡导居民将自有的房屋资源投入租赁市场，并推动企业对旧厂房、商业办公楼、自持商品住宅等进行改造和利用，以供出租。常鹏翱指出，此举为住房租赁市场的供应提供了法律支持，有利于提升租赁住房的供应规模。
该条例进一步规定，我国支持出租方与承租方依照法律规定构建稳固的租赁住房联系，并促进租房与购房在享有公共资源方面享有相同的权益。“此举有利于逐步实现租房与购房的平等待遇，使那些稳定居住的租户能够更顺畅地融入城市生活。”虞晓芬表示。
柴强，中国房地产估价师与房地产经纪人学会的会长，指出，住房租赁市场的高质量发展使得房地产企业开始自持商品住房等长期用于租赁，这样做能够带来较为稳定的现金流，进而推动房地产发展新模式的构建。对于新市民来说，拥有稳定的租赁住房将有助于加速农业转移人口的市民化进程；同时，更多的人选择在工作单位附近租房，这不仅能够缓解交通拥堵等大城市病，还能提升城市的居住品质。（记者 丁怡婷）
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